Кирилл Кудинов: «Наша цель – увеличить число номеров в управлении до 10 тысяч за пять лет»

– Бизнес Inreit 10 лет назад начинался с ремонта коммуналок. Расскажите подробнее о первых проектах. Какими показателями доходности вы тогда оперировали? 
– Первым инвест-проектом для меня в 2016 году оказалась «убитая» коммуналка на ул. Черняховского у метро «Лиговский проспект». Я сделал ремонт, поделил ее на пять студий и начал сдавать в аренду.  
В результате недвижимость принесла мне 20% годовых от сдачи и выросла в цене на 15% в год. В следующем году у меня появился второй объект – на улице Блохина, в пяти минутах ходьбы от Петропавловской крепости. Число сдаваемых студий удвоилось. За этими проектами последовали аналогичные на улицах Боровой, Садовой,  Белинского и так далее. 

– Рассматривались ли объекты на периферии? Или акцент был изначально сделан на туристический центр? 
– Поначалу при подборе объектов я рассматривал классический вариант — комнаты в расселенных коммунальных квартирах в спальных районах. Однако не прельщала доходность – 4–6% годовых. Я понимал, что максимальную выгоду на этом рынке приносит посуточная аренда, ориентированная на приезжих. Благо, мой родной Петербург – туристический мегаполис. А коль скоро гости Северной столицы стремятся в исторический центр, то и помещения для сдачи имело смысл приобретать в этой части города. 

– Когда и почему возникла собственная УК? 
– Уже при сдаче в аренду первого мини-отеля на базе расселенной коммуналки меня не оставляла мысль, что работа отельера – не то, к чему я стремился. Вскоре после открытия второго объекта стало окончательно ясно, что управлять десятком номеров в одиночку – задача не из легких. Я совмещал обязанности маркетолога, администратора, хаусмена. Загрузка в режиме 24 на 7 вместо желанного пассивного дохода оставалась главным минусом модели. Тогда появилась идея управляющей компании, которая возьмет на себя все задачи по привлечению и обслуживанию гостей. Так и родился наш продукт. За эти годы он поменял форму, но в своей основе существует по сей день и по-прежнему востребован инвесторами. 

– Сколько у вас набралось инвесторов – собственников студий за время работы? Много ли постоянных клиентов? 
– Число наших клиентов за минувшее десятилетие давно превысило тысячу человек. 35–40% из них – постоянные инвесторы, повторно покупающие юниты и переходящие с нами из проекта в проект. В том числе в новых для нас нишах – таких как загородная недвижимость и гостиничные объекты за пределами Петербурга. Это говорит о сложившемся доверии к бренду, к нашей группе компаний. Есть среди инвесторов и около 3–5% крупных игроков, имеющих до 8–10 студий в открытых нами апарт-отелях.  

– Как и когда возникло решение сделать первый классифицированный апарт-отель? 
– В 2019 году вступил в силу нашумевший «закон Хованской». Он запретил оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. На тот момент это представлялось самой серьезной сложностью, поскольку ломало созданную нами бизнес-модель. Но нет худа без добра. Мы решили перейти в коммерческий фонд – создавать полноценные, классифицированные апарт-отели. И оказались правы. Общий объем привлеченных инвестиций на текущий момент превысил 7 млрд рублей. В управлении – почти 700 юнитов. География нашего присутствия, помимо Петербурга, включает Москву и Ленобласть. Сегодня мы преимущественно создаем инвест-отели категорий три и четыре «звезды» в отдельно стоящих зданиях и по уровню сервиса успешно конкурируем с классическими гостиницами. Открытые нами отели ежегодно получают награды на конкурсах по коммерческой недвижимости. В своей нише апарт-отелей мы удерживаем лидерские позиции по количеству объектов сети Port Comfort, а главное – по уровню арендной доходности.  

– В какой стадии редевелопмент здания под апарт-отель Port Comfort на Херсонской? С чем связана задержка сроков ввода и когда его планируете запустить? Сколько номеров в нем продано? 
– Отель на Херсонской оказался наиболее сложным объектом в истории компании и испытал на себе чуть ли не все современные вызовы. В силу масштабов и характера проводимых внутри работ, близкого к реконструкции, комплекс привлекает к себе повышенное и далеко не всегда благосклонное внимание органов власти. Отдельным камнем преткновения в 2025-м стали менявшиеся требования к техническому оснащению и, в частности, к пожарной безопасности. Только согласования новой пожарной системы заняло несколько месяцев и существенно затормозило стройку. 
Чтобы держать инвесторов в курсе событий, наша команда создала отдельный чат. Мы еженедельно делимся видеоотчетами о ходе строительства и новостями из первых рук. Кроме того, начиная с января и до момента запуска отеля мы оказываем финансовую поддержку инвесторам. Собственники номеров ежемесячно получают компенсирующие выплаты, эквивалентные 5% годовых от суммы вложенных средств – стандартная доходность для низкого сезона. 
Сегодня нас утешает мысль, что основные трудности позади. Отель готовится к запуску в начале туристического сезона-2026. На текущий момент продано 96% номерного фонда. Уверен, что благодаря отличной локации у Невского проспекта, разветвленной инфраструктуре и оригинальной концепции Bleisure travel объект будет пользоваться высоким спросом. 

– Что подразумевает концепция Bleisure travel в этом проекте? 
– Bleisure travel – от английского business и leisure, то есть «досуг». Это популярный вид корпоративного туризма, предполагающий совмещение командировок и мини-отпуска. Статистики бронирующих площадок подтверждают, что около 75% предпринимателей и сотрудников компаний продлевают рабочие поездки на выходные или дни отпуска, чтобы провести больше времени в другом городе. Петербург стабильно входит в пятерку наиболее востребованных для bleisure-путешествий и возглавляет топ-10 мегаполисов по количеству бронирований апартов для командировок. 
С учетом ориентированности на такой вид путешествий мы создаем объект на Херсонской по принципу «город в городе», где ограниченный во времени деловой турист сможет решить необходимые задачи, не выходя из здания. В каждом номере предполагается деловая зона, а инфраструктура включает обязательные элементы корпоративного туризма: конференц-зал, переговорные и коворкинг. Локация у Невского проспекта также позволит гостю сэкономить время при желании познакомиться с городом. Основные достопримечательности в шаговой доступности. 

– На каком этапе реконструкция здания под апарт-отель в Выборге? Вы планировали сдать объект к началу высокого сезона-2026, получается? Насколько удачным можно считать опыт выхода в этот город в целом? 
– Работы по проекту апарт-отеля в Выборге выходят на завершающую стадию. Мы действительно собираемся сдать объект к началу летнего сезона 2026-го. Передача студий инвесторам намечена на май. Уже до запуска отеля я могу назвать такой опыт успешным. Несмотря на довольно большой объем (114 юнитов) и непривычную для наших клиентов локацию, все помещения в здании раскупили за период чуть более года. 
Столь высокие темпы подтверждают уровень доверия инвесторов к продукту и уверенность в перспективах выборгского проекта. Уникальный город с атмосферой европейского Средневековья, обилием достопримечательностей и культурных событий ежегодно наращивает турпоток и давно нуждается в увеличении номерного фонда. Наш объект станет крупнейшим по количеству номеров и первым сетевым апарт-отелем, к тому же – с дополнительными точками притяжения гостей: рестораном, лобби-баром и спа-комплексом. 

– Завершена ли первая очередь базы отдыха «ЭкоПорт.Отрадное» в Приозерском районе? Сколько объектов осталось в продаже? Есть ли планы развиваться в этом направлении? 
– Первая очередь базы отдыха завершена в 2025 году. В ее составе 24 дома и три бани. Что характерно, и здесь все лоты раскупили за год с момента открытия продаж. Это наш первый загородный объект. Вскоре после окончания первой очереди мы запустили вторую: приобрели соседний участок и расчистили его под строительство еще двух корпусов с общим номерным фондом 24 юнита, из которых 14 уже продано. Запуск обоих корпусов состоится во второй половине 2026-го. В дальнейшем планируем развивать загородное направление. Тем более дебют оказался удачным. По итогам 2025 года база «ЭкоПорт.Отрадное» стала победителем конкурса «Доверие потребителя» в номинации «Лучший проект рекреационного апарт-отеля в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». 

– Итоги 2025-го: какими они были для вас по сравнению с 2024-м? 
– Если суммировать все трудности 2025 года, его девизом могло бы стать выражение «не благодаря, а вопреки». Последние пять лет тоже не назовешь простыми: «закон Хованской» в 2019-м, пандемия в 2020-м, начало СВО и частичная мобилизация в 2022-м. Но если мы посмотрим на кривую доходности юнитов в отелях нашей сети за пятилетний период, то увидим стабильный прирост в среднем на 2% в год.  
По итогам 2025-го средняя доходность сети немного снизилась относительно показателя за 2024-й – с 14% до 13,8% годовых. 2024-й год был рекордным как для рынка в целом, так и для нас. И с учетом вызовов 2025-го повторить этот рекорд было не суждено. Ужесточение налогового и миграционного законодательства наряду со снижением покупательной способности и ослаблением роста турпотока ощутимо ударили по индустрии гостеприимства и на протяжении всего года были сдерживающими факторами. Но даже с учетом незначительной просадки доходность 13,8% годовых остается максимальной для апарт-отелей Петербурга. 

– Какие показатели являются для вас ориентиром через пять лет: по количеству номеров в управлении и по регионам присутствия? 
– Наша цель на 2031 год – увеличить число номеров в управлении до 10 тысяч и расширить географию присутствия до 10 регионов. Это станет возможно в том числе благодаря нашему новому бренду – КЕЙПОРТ. В 2025 году мы создали его совместно с Кариной Шальновой. Ее команда КР Консалтинг удерживает первенство в нише создания рабочих проектов и инвестиционных моделей апарт-отелей, имеет успешные кейсы в области консалтинга и концептуальной упаковки чужих объектов. В свою очередь, наша УК ПОРТ ПМ занимает лидерские позиции на рынке управления апарт-отелями. Объединив компетенции, мы учредили КЕЙПОРТ – компанию полного цикла для создания и управления апарт-отелями под ключ и унифицированную сеть таких гостиничных объектов с возможностью покупки франшизы для девелоперов. 
С учетом этих замыслов за предстоящие пять лет мне хотелось бы создать сеть отелей федерального масштаба с самой высокой доходностью и управляющую ими компанию. А главное – сохранить лучшую команду. Ведь если останется команда профессионалов, все остальное приложится.  

Реклама / ИП Кудинов Кирилл Александрович, ИНН 780607541530 (основатель компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort)