Прорыв на пустом месте

«Город с нуля. Возможности и ограничения» – панельную дискуссию под таким названием провела «Недвижимость и строительство Петербурга» в рамках биеннале «Архитектура Петербурга». Около десяти лет назад Смольный начал переориентировать застройщиков с точечных проектов на комплексное освоение территорий. С тех пор Петербург прирос огромными жилыми массивами. Проблемы реализации таких проектов и возможности крупных площадок обсудили архитекторы и застройщики.

Феликс Буянов, руководитель Архитектурной мастерской «Б2», председатель Объединения 
архитектурных мастерских:
– Наша мастерская делала несколько таких проектов. Один из первых – квартал «Новая Ижора», который сейчас, к сожалению, стоит «под парами». 
По другому проекту на проспекте Маршала Блюхера мы сотрудничали с «Группой ЛСР». Его нельзя назвать в чистом виде КОТом, потому что там чересполосица владений. Нам не удалось сделать в полной мере то, что нужно было девелоперу и что хотелось нам. Из-за жадности продавцов (структуры Минобороны. – «НП») пошла «эрозия» этой идеи. Кстати, Владимир Анатольевич Григорьев нас одно время упрекал, что мы выпустили джина из бутылки, одними из первых предложив красить высотные дома. Это вопрос тонкого вкуса, тут важно не переусердствовать, а большинство застройщиков почему-то решили заменить цветом архитектуру. Это невозможно. 

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб»:
– Проекты комплексного освоения территорий – сложная задача для застройщиков. В первую очередь, с точки зрения правильного проекта планировки. Мы должны просчитать экономику, сами создать социальную инфраструктуру, сделать дороги, предусмотреть коммерческую и досуговую составляющие. 
«Северную долину» мы сразу позиционировали как проект доступного жилья. К сожалению, когда речь идёт о первой квартире, человек максимально нацелен на то, чтобы сэкономить. Запрос на архитектуру в этом случае возникает крайне редко. В этом году мы заявили новый квартал, который уже позиционируется в комфорт-классе. Потенциальных покупателей интересуют и архитектура, и благоустройство. Мы сейчас развиваем межквартальные лоты, работаем над парком. 
В Юнтолово мы амбициозно заявляем один из кварталов в классе «бизнес». Здесь без архитектуры точно не обойдётся. Там и видовые характеристики на воду, и малоэтажность. Спрос на такое жильё есть, спасибо «Лахта-центру», который рядом находится. Тут будут парки, километровый гребной канал с гребным клубом, где можно будет заниматься водными видами спорта.
На сегодня спрос в Петербурге в основном на недешёвое жильё комфорт-класса. Эта тенденция только усилится, и застройщики будут вынуждены обращать внимание на архитектуру. 

Ольга Михальченко, директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Самый масштабный наш проект сегодня – «ЗИЛАРТ» в Москве, где создаётся территория по современным европейским стандартам. Нам удалось привлечь известных архитекторов, в том числе мировых, создать помимо проекта планировки код архитектуры, позволяющий связать разнообразные архитектурные идеи. Компания озаботилась тем, чтобы создать парк, который был запущен ещё до первой очереди строительства. Сегодня он наряду с Зарядьем является современной достопримечательностью Москвы. 
Но мне хотелось бы поговорить и про наши петербургские проекты: «Новую Охту», «Цветной город», «Цивилизацию». Это частные проекты комплексного освоения на частной земле. В них большую часть инфраструктуры приходится создавать самостоятельно. В Ручьях мы приобрели участки без проекта планировки территории. К его разработке привлекли именитых зодчих. Нам удалось не просто создать планировочную структуру. Средняя плотность в разы отличается от тех кварталов, которые строятся ближе к центру города. Это позволяет реализовывать все идеи, заложенные в мастер-план, в том числе по озеленению, созданию единой вело- и транспортной инфраструктуры. 
Сегодня стало сложно прогнозировать городские проекты комплексного освоения. Реализуя участки, Смольный в рыночную оценку закладывает максимальные показатели высотности, которые на практике не всегда могут быть достигнуты. Нужно тщательнее прорабатывать высотные параметры застройки или изменить методологию оценки земли. В городской черте мы реализовали проект комплексного освоения на юго-западе – «Южная акватория». Изначально в рыночную оценку были заложены только затраты на инженерное обеспечение, а затем город предложил нам поучаствовать в создании социальной инфраструктуры, что в корне неправильно. Это должно быть чётко сформулировано изначально.  

Евгения Иванова, модератор, редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
– Как видим, город кардинально решил этот вопрос, и участки для комплексного освоения уже давно не выставляют на торги.

Ольга Михальченко:
– Тем не менее мы обсуждаем реновацию «серого пояса», эти земли рано или поздно будут осваивать, и допущенные ошибки нужно учесть, чтобы не появлялись нереализованные проекты. 

Анзор Берсиров, руководитель проектов КОТ компании «Строительный трест»:
– Мы реализуем проект «NEWПИТЕР» на частной территории. Работаем всего с одним партнёром. Мы разделили зоны строительства. Сейчас занимаемся новыми участками, а наши партнёры – реновацией существующего посёлка, чтобы урбанистическая среда в будущем была примерно однородной. Нас часто ставят в пример как образцовый проект КОТ. Но он успешен ровно потому, что есть два социально ответственных партнёра, которые стараются установить для себя какие-то правила и действовать в их рамках. 
На мой взгляд, под проекты КОТ администрация региона должна особо тщательно разрабатывать Правила землепользования и застройки. Хорошо, если за них берутся девелоперы, готовые осваивать огромные территории. Но часто бывает, что одна компания разрабатывает концепцию, план застройки на пару десятилетий вперёд, а затем случается экономический кризис, и она начинает продавать участки. Так как регулирование было оформлено недостаточно жёстко, каждый застройщик осваивает надел по своей концепции. Разница между начальной идеей и фактическим результатом получается колоссальной. Но если бы на раннем этапе администрация установила жёсткие рамки, концепция сохранилась бы. 
По масштабу проекты комплексного освоения – это фактически города, и, реализуя их, нужно думать о многофункциональности.
Мы вели переговоры с IKEA с 2009-го. И только два года назад они подписали договор купли-продажи. Их планы строительства торгового комплекса МЕГА сегодня немножко корректируются, но не меняются. И вполне вероятно, что уже в этом году начнутся работы на стройплощадке. Проект предусматривает огромную развлекательную функцию, IKEA декларирует создание более 5000 рабочих мест. Это крайне важно для нас, потому что часть из этих тысяч будет жить в нашем районе. Мы реализуем проекты транспортной инфраструктуры, аналогов которым в нашем регионе нет. Мы региональную трассу перевели в муниципальную собственность, потом забрали её у муниципалитета, реконструировали, ввели в эксплуатацию и передаём обратно муниципалитету. 

Феликс Буянов:
– А вы сможете побудить IKEA сделать не один, как обычно, а два въезда-выезда?

Анзор Берсиров: 
– Мы распределили транспортные потоки так, чтобы люди, приезжающие в IKEA, в меньшей степени пользовались магистральными улицами, проходящими через жилые кварталы. У нас в минуте от комплекса есть полноценная развязка с КАД, а в 2 км от неё – ещё одна, проект которой в своё время был не до конца реализован. Сейчас реконструкция этой развязки прошла Главгосэкспертизу в Москве, и, вероятно, в следующем году к ней приступят. Через неё будет проходить основной поток. Ещё мы пытаемся обеспечить отсутствие левого поворота при выезде от IKEA на Кольцевую автодорогу. Выделив дополнительный участок для IKEA, мы обязываем их построить ещё один виадук, который обеспечит выезд напрямую на эту развязку. 

Евгения Иванова:
– Звучит так, как будто всё это очень просто.

Анзор Берсиров:
– Как я уже сказал, эта локация скорее исключение, так как здесь всего два партнёра, работающие по единым правилам. При этом муниципалитет тоже наш партнёр, он заинтересован в развитии этого поселения, поэтому у нас идёт конструктивный разговор трёх сторон. IKEA, имея плачевный опыт строительства двух проектов в агломерации, пришла с очень жёсткими условиями, крайне сложными для выполнения. Но благодаря этому у нас появилось право выдвигать свои условия. 

Евгения Иванова:
– У нас есть другой пример – проект с большим числом сторон, «На Царскосельских холмах». Как удаётся взаимодействовать застройщикам друг с другом и выстраивать отношения с собственником?

Николай Урусов, генеральный директор СК «Красная стрела»:
– Проект «На Царскосельских холмах» – это 300 га, из них 200 га – малоэтажка с ограничениями по высотности, четыре этажа с мансардой. В 2015 году мы приобрели два участка. Надо сказать, впечатления в целом у нас скорее положительные. Были, конечно, негативные моменты, но опыт работы с КОТ, когда застройщик приобретает инженерно подготовленную землю с понятным пакетом исходно-разрешительной документации, очень ценен.
Конечно, это совершенно другая история. Здесь сейчас до 10 жилых комплексов. Все они очень разные с точки зрения архитектуры: видение прекрасного у застройщиков очень разное. При этом стоимость реализации и себестоимость у всех плюс-минус одинаковая. Кто-то хочет строить за относительно вменяемые деньги красивое жильё, а кто-то хочет просто построить. Надо сказать, что если покупателя не интересуют красивая архитектура и комфортная среда, девелопер сам никогда не будет делать лучше.
Есть положительный зарубежный опыт, когда одна организация, например муниципальное образование или управляющая компания, готовит мастер-план. Долго, иногда десятилетиями, прорабатывается план развития, идёт поиск финансирования, готовятся участки. В итоге получается именно то, что задумано, – с понятными кварталами, рабочими местами, точками притяжения. У нас же многие пытаются наскоком освоить сотню гектаров. Хорошо, что постепенно так перестают работать. 

Евгения Иванова: 
– Компания «БФА Девелопмент» реализует проект «Огни залива» на городской земле. Какие есть подводные камни во взаимодействии с властями?

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж СК «БФА Девелопмент»:
– Хотя застройщик получил статус стратегического инвестора, наш проект – это забег на неопределённую дистанцию. По мере его реализации к нам появлялись всё новые и новые требования. И мы совершенно не уверены, что этот процесс завершён. Это наши реалии, с которыми все застройщики работают. Коль скоро нам приходится решать полный комплекс проблем этих территорий, на дорогостоящие архитектурные и прочие решения просто не хватает средств.
Существует классическая четвёрка критериев, которыми руководствуется покупатель. В первую очередь – надёжность компании. В свете последних изменений в законодательстве о долевом строительстве, возможно, этот критерий уйдёт на второй план. Остальные – цена, локация и параметры квартиры. В зависимости от класса жилья эти критерии меняются местами. К сожалению, архитектура пока не входит в этот ряд. Возможно, желание жить в красивой среде есть, но о нём не всегда говорят. Я верю, что постепенно этот запрос будет формироваться в сознании покупателя и тот его сформулирует. Но это требует длительного участия профессионалов: архитекторов, журналистов, девелоперов. Нам всем необходимо работать с общественным мнением, объяснять, что есть хорошая архитектура.
Я бы ещё сказала пару слов о долговечности того, что создаётся. К сожалению, в нашем климате долговечность фасадных решений играет не последнюю роль. Я бы призвала наших дорогих архитекторов, будучи художниками, оставаться практичными. Город очень сильно вырос вверх, и страшно представить, как будет проходить ремонт фасадов через несколько лет.

Екатерина Кутева, генеральный директор ПКБ «СтройПроект» (Группа ЦДС):
– Мы построили много кварталов в сегменте «масс-маркет», получили огромный опыт и потенциал для развития нашей компании. На мой взгляд, спрос на архитектуру растёт даже в этом сегменте.
Сейчас мы работаем над проектом ЖК «Чёрная речка» на относительно небольшой для нас территории в 17 га, где закладываем такие решения, как закрытые дворы и т.п. В квартале очень важно, чтобы проезды были предназначены для машин, улицы – для людей, а жилые дворы – для жильцов. Мы сейчас к этому стремимся.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Лиговский канал»: 
– Давайте создадим тренд 2019 года – девелопмент по любви. Я сейчас пропагандирую проклиентскую философию. Предполагаю, что в 2021-м вообще отменят долевое строительство, и люди будут покупать готовое жильё. Рынок Петербурга постепенно насыщается таким понятием, как конкуренция, очень многие проекты начинают конкурировать между собой не только по расположению, но и по набору характеристик. Это очень хороший тренд. 
 
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:  
– Наш проект КУРТ Gatchina Gardens реализуется в Ленинградской области. Он входит в схему территориального развития области как объект регионального значения. Характеристики, которые мы в него закладывали, необходимы для вхождения международных операторов в проект. Именно поэтому мы приняли концепцию шведских архитекторов, которые долго работали на правительство Швеции. У нас очень сильная архитектурная школа, она ничем не уступает шведской, просто мы не умеем долгосрочно планировать. Это связано с тем, что в России нет долгосрочных инвестиций. Мы не можем заморозить 2-4-6 млрд на пять, шесть, восемь лет. Это не позволяют ни банковский сектор, ни стиль работы в Российской Федерации: всё очень быстро меняется, мы должны очень быстро адаптироваться. Конечно, всё это очень влияет на качество архитектуры. Нам повезло, потому что мы используем долгосрочные инвестиции. И в Ленинградской области условия для девелопмента гораздо лучше, чем в городе. Здесь есть такая интересная особенность, как следование здравому смыслу. Это очень важно, потому что в городе нечасто могут этим похвастаться.

Степан Липгарт, руководитель АБ Liphart Architects:
– Тут прозвучали такие слова, как любовь, культура. Потребительский запрос постепенно улучшается за счёт появления прорывных проектов. Они формируют культуру потребления, которая нам досталась в наследство от советского прошлого и в жилом строительстве – на невысоком уровне.