Принуждение к эскроу

Всем девелоперам, возводящим апартаменты, придётся перейти на расчёты с помощью эскроу-счетов, независимо от готовности объектов и объёмов продаж. Во всяком случае – пока не будут изменены противоречащие друг другу нормы.

Управление Росреестра по Петербургу отказывается регистрировать договоры по продаже апартов. В ведомстве ссылаются на новое законодательство, которое не позволяет однозначно определить, обязаны ли застройщики, которые возводят объекты не предназначенные для постоянного проживания (гостиницы, апарт-отели, многофункциональные центры) перечислять взносы в Фонд защиты прав дольщиков. С одной стороны, обновлённая версия 214-ФЗ регламентирует не только продажи жилья в многоквартирных домах, но и в «иных объектах». Под это определение подпадают и апартаменты. Как квартиры, так и апартаменты застройщики должны продавать гражданам только по договорам долевого участия. Обязательное требование к ним: застройщик должен или внести взнос в Фонд защиты дольщиков, или деньги дольщиков должны храниться на счетах эскроу. Однако взносы от тех, кто строит апартаменты, Фонд принять не может в силу других пунктов закона.

«Фонд не резервирует денежные средства по объектам, входящим в состав зданий нежилого назначения. Если предметом договора является объект в будущей гостинице или апарт-отеле, то привлечение средств граждан по договорам долевого участия допускается только с использованием счетов эскроу. По количеству приостановленных регистраций ДДУ по апартаментам статистики нет, но число таких документов может достигать десятков и даже сотен заявлений», – поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Петербургу Сергей Никитин. По его словам, об этой проблеме уже проинформирован центральный аппарат Росреестра, направлены межведомственные запросы в Фонд и Минстрой, которые должны определить свою позицию.

«Причина таких проблем – в неточности нового законодательства. С одной стороны, застройщики, которые не перешли на эскроу-счета, должны делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. С другой, Фонд не распространяет гарантии, которые действуют для покупателей жилья, на дольщиков нежилых помещений. Поэтому Росреестр отклоняет регистрацию сделок даже для проектов, которые, как и мы, имеют проектное финансирование. Мы ожидаем официальных разъяснений, но параллельно готовим к подаче на регистрацию документы, в которых зафиксировано наше обязательство по отчислениям в Фонд. Это позволит на практике проверить весь спектр возможностей работы по новым правилам. Если Минстрой даст отрицательный ответ и изменения в законодательство внесены не будут, наша компания готова перейти на эскроу-счета и уже начала подготовку к этому», – говорит коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко.

По её словам, для переходного периода характерна несогласованность действий органов  власти. Компания ещё в июне получила заключение Комитета по строительству, подтверждающее, что ей на эскроу-счета переходить необязательно, иначе застройщик заблаговременно бы перешёл на использование новой схемы расчётов. Компания готова работать по любой предложенной законодателем схеме. Пока строительство второй очереди лофт-квартала Docklands финансируется по кредитной линии банка ВТБ, и возникшая ситуация на сроках строительства не отразится.

Похоже, правы были девелоперы, заранее продавшие апартаменты родственным структурам. Теперь только они и могут без проблем торговать новостройками по договорам цессии. В Росреестре подтвердили, что законодательство не требует проверки наличия отчислений в Фонд при регистрации уступки прав требования по уже зарегистрированным ДДУ. Получается, что работать по новому закону можно только используя обходные манёвры. А добросовестные застройщики снова получили кучу проблем на ровном месте.