Апарты в тупике

Девелоперы, возводящие и продающие апартаменты, не могут платить взносы в Фонд защиты прав дольщиков, поскольку это противоречит закону.

В августе Управление Росреестра по Петербургу приостановило регистрацию договоров долевого участия на апартаменты из-за того, что застройщики не делали отчислений в Фонд защиты прав дольщиков. Речь идёт о проектах, где продано более 10% площадей, и стадия готовности позволяет вести продажи без использования эскроу-счетов.

Напомним, что застройщики, возводящие многоквартирные дома, должны перечислять такие взносы (1,2% от стоимости договора) ещё с прошлого года. В этом случае, если девелопер обанкротится, Фонд достроит дом или выплатит дольщикам компенсацию. Но если раньше речь шла только о взносах по договорам о покупке квартир, то изменённая версия 214-ФЗ предполагает такую защиту (а значит, и взносы в Фонд) и для граждан, купивших машино-места и кладовки.

Этой весной речь шла о том, чтобы и застройщики апартаментов начали отчислять деньги в Фонд, а покупатели таких нежилых помещений получили бы такие же гарантии, как и дольщики, оплатившие квартиры. Об этом, например, говорил председатель Комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. Соответствующие поправки вроде бы даже подготовили, но в итоговую версию 214-ФЗ они не попали, что и стало причиной нынешней неразберихи.

Управление Росреестра, как и петербургский Комитет по строительству полагают, что при продаже апартаментов застройщики должны или платить Фонду, или перейти на эскроу-счета. А вот в Фонде с этим не согласны. Там говорят, что обязанность застройщика по уплате взносов возникает при заключении ДДУ в отношении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения, но площадью не более 7 «квадратов» (то есть кладовки), причём расположенного в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки (состоящих из трёх и более блоков). «Это соответствует положениям 218-ФЗ (закон об изменениях в 214-ФЗ и правилах работы Фонда), закона о банкротстве, в которых механизм защиты предусмотрен исключительно для дольщиков, чьи требования вытекают из указанных договоров долевого участия. Если в данном случае речь идёт о доме, в котором отсутствуют жилые помещения, соответственно, и обязанности по уплате взноса нет», – поясняют в Фонде.

О том, что поправки в 214-ФЗ сформулированы юридически безграмотно, говорили многие. Похоже, очередная такая неточность приведёт к серьёзным последствиям для застройщиков апартаментов.

Например, статья 3 устанавливает случаи, когда застройщик может привлекать деньги граждан «для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости». Апартаменты вроде подходят. Но в пункте про обязательную уплату взносов в Фонд, «иные» объекты не упомянуты – остались только многоквартирные и блокированные дома. То есть взносы по апартаментам не запрещены, но и не обязательны?

А статья 4, которая описывает обязательные требования к договору долевого участия (теперь апарты должны продаваться только через ДДУ), независимо от того, жилой это дом или «иной» объект, требует от застройщиков либо взносов в Фонд, либо работы через эскроу.

И таких разночтений в безмерно разросшемся законе достаточно. Остаётся ждать очередных разъяснений от законодателей или Минстроя. А девелоперам – подсчитывать убытки…

Некрасов Андрей