Под конец 2026 года застройщики ожидают провала по ипотеке и рекордно низких продаж на «первичке»
Несмотря на то, что ипотечные ставки продолжают снижаться и с начала года опустились уже примерно на 2,5 п.п., объем выдачи кредитов по итогам года будет на 24% ниже прошлогоднего, а продажи на «первичке» окажутся худшими за всю историю наблюдений, отмечают на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ).
Ипотека на покупку вторичного жилья дешевеет чуть быстрее, чем на приобретение новостроек. С начала 2026 года до середины октября ставки по кредитам на первичном рынке снизились на 2,49 процентных пункта, а на вторичном — на 2,53 п.п. На данный момент средневзвешенные ставки составляют соответственно 18,76% и 18,69%. Это следует из информации Дом.РФ, который анализирует ставки двадцати крупнейших банков.
Ключевая ставка Банка России за тот же период уменьшилась лишь на 2 п.п.: с 16% до 14%. В 2025 году до июня она держалась на уровне 21%, потом регулятор уменьшил ее до 20%, в конце июля — до 18%, а к концу года в несколько итераций довел до 16%.
Средние ипотечные ставки весь прошлый год оставались крайне высокими: от 29% в начале года до более чем 21% в конце. Однако, как полагает руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик, в 2026 году ипотечные итоги в России будут хуже прошлогодних. По его прогнозу, всего в этом году банки предоставят гражданам кредиты на 2 трлн рублей, а в 2025-м было 2,64 трлн (речь идет о покупке жилья под залог договоров долевого участия — ДДУ). Снижение составит более 24,24%.
Хотя по итогам января-сентября текущий год опережает прошлый (1,64 трлн против 1,57 трлн рублей), но в конце 2025 года возник кредитный ажиотаж, спровоцированный информацией об ужесточении условий программы «Семейная ипотека» с 1 февраля 2026-го.
В этом году, наоборот, четвертый квартал обещает быть провальным, так как с 1 октября правительство России еще существеннее ограничило выдачу кредитов по этой программе.
«У нас есть предположение, что после введения новых условий этот показатель упадет как минимум на одну треть, то есть примерно на 20-22 тыс. выдач в месяц», — говорит Кирилл Холопик.
Это отразится на общем объеме выдачи кредитов, а также на продажах новостроек. По данным ДОМ РФ, за январь-сентябрь 2026 года по ДДУ в сегменте многоквартирного жилья было продано 16,7 млн кв. м. К концу текущего года, по прогнозам ЕРЗ, этот показатель достигнет 21,5 млн «квадратов». Это рекордно низкие продажи за весь период наблюдения, отмечает Кирилл Холопик.
Прошлый минимум был зафиксирован в 2022 году, когда было продано 27 млн кв. м.
«В октябре, понятное дело с продажами будет плохо. Реальное состояние рынка после изменения условий «Семейной ипотеки» увидим ближе к ноябрю», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость».
По его словам, пока банки адаптируются к новым правилам «семейки». Многие уже принимают заявки на 30 лет, но единого подхода нет.
Сентябрь закончили с рекордными показателями, добавляет Максим Ельцов. Уровень распроданности новостроек в целом по стране вернулся к 70% (плюс 2 п.п.). По итогам сентября объем продаж в Петербурге вырос на 6% год к году, в Ленобласти — на 63%. За девять месяцев в Петербурге минус 2%, область — плюс 43%.
«Еще немного — и Ленобласть вполне ожидаемо догонит Петербург по объему продаж новостроек. Но в любом случае это показатели прошлых периодов (знакомые коучи обычно используют хлесткое слово «посмертные» показатели: в смысле уже бесполезные, но что-то мне тут не хочется его применять). Вопрос, что будет в октябре-ноябре», — рассуждает Максим Ельцов.