Ипотека: перезагрузка рынка

С начала года ипотека сокращается. За семь месяцев россияне взяли жилищных кредитов на 14% меньше, чем за тот же период 2018-го. При этом половина сделок в новостройках проходит с участием банков. А с 1 октября вступят в силу новые ограничения ЦБ: при выдаче займов финансисты должны будут учитывать предельную долговую нагрузку заёмщика. Сложности возникнут у банков, оформляющих ипотеку с низким первым взносом (10–20%). 

###gallery###

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «НП», модератор:
– Стройплощадка – место, где встречаются люди, деньги и метры. Сегодня рынок получает противоречивые сигналы. Объёмы кредитования снижаются, доходы граждан – тоже, себестоимость строительства растёт. Может ли власть приказать госбанкам снизить ставку по ипотеке хотя бы до 8%? 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж СК «БФА-Девелопмент»:
– Объёмы ипотечного кредитования у застройщиков существенно снизились. Отчасти это связано с тем, что на фоне возросших ставок девелоперы предлагали широкую линейку рассрочек, в том числе – с большим отложенным платежом, когда основная сумма долга выплачивается в конце строительства. То есть дольщик может использовать ипотеку, когда дом уже готов. Переход на ипотеку с рассрочки давно отработан с банками. 

Теоретически такая схема может применяться и при использовании эскроу-счетов. 
При этом ипотека продолжает оставаться главным драйвером строительного рынка. Мы все очень ждали, когда ЦБ снизит ключевую ставку, чтобы вслед за ней пошли вниз и ипотечные ставки. Думаю, этот процесс до конца года продолжится. Но такой господдержки, как на Дальнем Востоке, на весь рынок не хватит. Средства на эти цели в бюджет не заложены, так что обольщаться не стоит.

Татьяна Утепова, директор «Академии Бизнес-Финанс»:
– Основной посыл ограничений ЦБ направлен на потребительские кредиты без обеспечения. Центробанк хочет предупредить дефолт банковской системы. Ипотека – более обеспеченный кредит, чем все остальные. ЦБ пытается как-то вытеснить необеспеченные кредиты с рынка, решив проблему закредитованности. Пока не наладится эта система, пока падают доходы населения, Центробанк опасается, что банки могут терять ликвидность. Полагаю, ЦБ разрешит кредитовать заёмщиков даже без учёта показателя долговой нагрузки. Но – лишь в рамках имеющегося в банке капитала.

Владимир Виленчик, советник руководителя банка «Берейт»:
– По поводу ипотечной ставки могут быть очень серьёзные подвижки. Мы говорим, что надо снизить её, но есть и другие составляющие. Всё равно основную сумму возвращать надо! И всё равно из зарплаты. Так что проценты процентами, но основное – это доходы населения и стоимость жилья. А снижения себестоимости пока не предвидится. И доходы населения тоже не будут расти в разы. Решение возможно лишь при государственной поддержке. Для снижения ставок возможности есть: накопленные в бюджете средства, прибыль банков – надо это использовать.

Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского филиала АО «Россельхозбанк»:
– Господдержка уже есть. Сейчас это узкое направление – семейная ипотека. Средняя ставка – 5%, в Россельхозбанке – 4,7%. При этом доля такой ипотеки – примерно 1% от общего объёма выдач. Ипотечные каникулы – антикризисная мера, которая позволит сгладить финансовую ситуацию для некоторых заёмщиков. Рефинансирование также помогает населению снизить кредитную нагрузку. Многие заёмщики получили кредиты ещё под 18-20%. Сейчас банки предлагают рефинансирование под 9,4-9,6%.  
Инструменты есть, но они не дают весомого роста продаж. У нас даже не стагнация, а некоторое падение в объёмах выдачи ипотечных кредитов. Конечно, новые инструменты нужны. Мы смягчаем условия: принимаем любые анкеты и справки по форме банка, проявляем 
максимальную лояльность.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– Чиновники вынуждены заниматься тактикой, выбирая популистские решения. А до стратегии хотя бы в двух-трёхлетней перспективе руки не доходят. По ставкам мы исчерпали резервы роста ипотечного рынка. 
ЦБ спорит с Минэкономразвития о роли потребительского кредитования и стимулировании экономического роста. Выглядит это, словно государство старательно рисует фасад, когда фундамент рушится.
ЦБ два раза повышал резервирование по ипотеке с минимальным первоначальным взносом. Не помогло! Во втором квартале 36,6% кредитов – с первым взносом до 20%. Это самые проблемные займы. Это люди, которые покупают жёсткий «эконом». При малейших изменениях их благосостояния, ставок и цен на недвижимость они сразу уйдут с рынка.  
Про ипотечные каникулы: человек болеет, у него высокая температура, а ему дают жаропонижающие. Его серьёзно лечить надо! 
Через год-два мы столкнёмся с тем, что дальнейшие улучшения условий кредитования будут вызывать только отторжение.  

Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:
– Покупки стали точечными. Люди понимают приобретение недвижимости как проблему, которая случится в будущем. Но идут на это осознанно. Важный момент – госрегулирование. В России сложился государственно-частный капитализм, это данность. И государство должно быть менеджером, который 
устанавливает правила игры на рынке. 

Екатерина Петрова, специалист Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса:
– Наш Фонд создан правительством Петербурга для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Работаем в двух направлениях – предоставление поручительств и выдача микрозаймов на льготных условиях. Часто у предпринимателя недостаёт залога. Фонд может предоставить поручительство до 100 млн рублей. Наши партнёры – 46 банков, с начала деятельности Фонда оформлено более 4000 поручительств на 25 млрд, это позволило предпринимателям привлечь кредиты и банковские гарантии на сумму более 61 млрд. По программе микрозаймов выдано более тысячи ссуд, сумма поддержки превысила 1 млрд. Среди участников программ есть производственные и строительные компании.  
Надеемся, программа будет интересна строителям, которые не нашли понимания в банках…

Дмитрий Синочкин:
– Есть ли у строителей возможность снижать цены, чтобы компенсировать падение доходов населения? Или мы пойдём по пути увеличения цены жилья и снижения объёмов?

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– Несколько лет цены на первичном рынке практически не росли. Только в 2018 году выросли затраты застройщика, и средняя цена увеличилась примерно на 10%. По итогам восьми месяцев 2019-го в массовом сегменте прирост средних цен составил около 5%. 
В комплексах повышенной комфортности этот потенциал уже исчерпан. Поднимать цены – значит, терять объёмы продаж. Некоторый запас есть в комплексах эконом-класса, которые начинали продавать по низким ценам.
По объёмам продаж: без всплесков. За полугодие реализовано 2,2 млн кв.м. По итогам года рассчитываем выйти на 4 млн кв.м по Петербургу и Ленобласти. Доля ипотеки: на первичном рынке – 58% сделок (по итогам 2018-го – 64%). Хотя август – уже 62%. За восемь месяцев число сделок с использованием кредита сократилось на 7%.
Есть покупатели, которые включатся при дальнейшем снижении ставок. В какой момент – отдельный вопрос.

Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:
– Есть перспективы у апарт-отелей. Это новый сегмент, в него вкладывают средства люди, которые уже не готовы инвестировать в жильё. Приостановка регистрации апартаментов по ДДУ – это удар под дых со стороны государства… Крайне недальновидно и может привести к большим проблемам. Причём это сделано только в Петербурге. 
Ипотека: при дальнейшем уменьшении ставок будем добирать определённое число заёмщиков, для которых важна некая психологическая граница, допустим, 7%. Третий важный момент – масса денег на счетах физических лиц за пять лет выросла в 1,7 раза. Люди уже решили свои проблемы с недвижимостью. Если строительная отрасль предложит новые возможности и форматы для инвестирования – они будут востребованы.
Локальные точки роста ещё есть.
Полагаю, в среднесрочной перспективе показатели рынка недвижимости будут на уровне предыдущих лет, в долгосрочной – снизятся.

Роман Строилов, директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Банки не могут снизить ставки, застройщики не могут продавать ниже себестоимости… Не соглашусь. Возможности для снижения себестоимости строительства есть. Мы до сих пор используем проекты и нормативы 1960-х. Применение новых технологий могло бы снизить себестоимость на 20%. Нужно менять ГОСТы. Земля тоже может и должна стоить дешевле. Цену подключения сетей должно напрямую регулировать государство. Плюс если мы хотим, чтобы жильё стало доступным, сделайте льготное налогообложение в строительстве!
Снижение ставок на 0,5-0,9% на спрос не повлияет. Если ставка упадёт хотя бы до 7% – это повлечёт новую волну активности.
 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Строительство в условиях санкций – бюджетообразующая отрасль. А её душат со всех сторон. Мы не можем продавать дешевле себестоимости. А она растёт: материалы, НДС, деньги сильно подорожали. Говорить о снижении цен нереально. 
Поправки в 214-ФЗ ограничивают строителей во всём. Мы должны иметь 10% стоимости проекта, опыт строительства 10 000 кв.м, своё юрлицо на каждом объекте… Министр строительства с удивлением узнаёт об этом, он не в курсе! А чтобы получить проектное 
финансирование, ещё предоставить залог банку. Тройные гарантии для банков – но рентабельность для застройщика приближается к нулю.
Нужно стимулировать производителей. Мы создаём рабочие места, на них люди получают зарплату, формируют спрос и потребление… Всё это азы! Но у нас не спрос определяет предложение, а Центробанк.

Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки «Эталон ЛенСпецСМУ»:
– Важно, чтобы покупателей было больше и справляться с ипотекой им было легче. Цена жилья будет расти. Но мы видим, как меняется клиент. Решения о покупке стали осознанными. Люди не торопятся. И, конечно, они боятся, что в результате какой-то случайности не смогут платить по кредиту. Мы почему-то не затрагиваем страхование. Страхуется только жизнь. Нет (или мало) интересных программ защиты трудоспособности. Такая страховка могла бы прибавить уверенности заёмщикам. Но сегодня это дорого, и опять всё упирается в стоимость денег.
Вспомним кризис 2008-го. Компания «ЛенСпецСМУ» всегда давала длительные рассрочки. И когда наши клиенты не могли платить, мы перевозили их в квартиры поменьше или подешевле. Но всё же оставляли у себя, они от нас не уходили. В действующих ипотечных программах не хватает такой гибкости. Чтобы человек мог уйти на другую жилплощадь, снизить кредитную нагрузку. Компания согласна на такой вариант, но с банком не договориться.
Другая тема: человек взял кредит, исправно платит, но через несколько лет хочет вытащить часть средств. Перезаложить объект – как это было у помещиков. На Западе такая схема используется.
По первому взносу: ну нет у человека необходимой суммы, но есть хороший доход. Нужна переменная ставка: пока копится первый взнос, она выше, потом снижается.
Банки должны быть гибкими, такие инструменты мы должны вырабатывать совместно с ними…

Ольга Ананишнова, генеральный директор «Петербургского дома недвижимости»:

— Есть эскроу или нет, а жилищный вопрос семьям всё равно приходится решать. У нас вот в Ленобласти хотят, чтобы минимальный размер студий был 30 кв.м. А в Москве, оказывается, 10-12 метров для проживания – это нормально. Разумеется, ничего хорошего в этом нет, но минимализм теперь модный тренд. Желающих много. Если у людей безвыходное положение, будут соглашаться и не на такое. Помните, как в декабре 2015 года ипотека в банках выросла до 22,8% годовых? Думаете, меньше стало тех, кто брал кредиты? Да очередь стояла. Стоит также понимать, что Петербург – город приезжих, студентов и коммуналок. Если бы у нас были разумные ипотечные программы, они бы наверняка заинтересовали тех, кто сейчас вынужден снимать квартиры. И вместо того, чтобы отдавать на аренду 15 000 – 30 000 рублей в месяц, люди понесли бы эти деньги в банк выплачивать кредит на собственное жилье. Другое дело, проблема подтверждённых доходов. Как не крути, а «по белому» многие у нас по-прежнему получают копейки, сложно им надеяться на более низкие проценты по ипотеке, пока не будут решены вопросы по налогам. Не секрет ведь, что иногда обращаются целые диаспоры, ходатайствуя за тех или иных своих уважаемых людей, официальные доходы у которых «на нуле». Реальная жизнь всегда сложнее инструкций, и решить жилищную проблему можно только конструктивным путем.