Потерпевшие смогут рассчитывать на возмещение реальных убытков

Алексей Левыкин, начальник юридического отдела АН «Итака»

Если у добросовестного приобретателя изъяли жилое помещение, он может покрыть убытки за счёт казны Российской Федерации. Правда, такая возможность обставлена многими оговорками. 

1. Видимость государственной компенсации

Почему видимость? Потому что пока это лишь гипотетическая возможность.

Соответствующие правила появились в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ещё в начале 2005 года. Но на практике они не работали. Согласно статьи 31.1 Закона 122-ФЗ, действовавшего до 1 января 2017 года, порядок выплаты компенсации из казны РФ должно было установить постановление Правительства РФ. За 12 лет его так и не приняли! В 2017 году Закон поменяли: постановление уже не требовалось, зато сократили количество случаев, при которых добросовестный приобретатель получает право на компенсацию от казны РФ. И без того небольшое число невинно пострадавших покупателей жилья, которые могли надеяться на государственную компенсацию своих убытков, превратилось просто в мизерное.

С учётом сложности процедуры, а также того, что вне зависимости от размера реальных убытков, понесённых добросовестным приобретателем в связи с изъятием у него жилого помещения собственником, размер госкомпенсации не может превышать 1 000 000 рублей, изучение действующей нормативной базы представляется пустой тратой времени.

2. Станет ли государственная компенсация за утраченное жильё реальностью?

2 августа 2019 года опубликованы очередные изменения правил однократной государственной компенсации пострадавшему добросовестному приобретателю жилья. Новые правила вступят в силу 1 января 2020 года. Чтобы они заработали, уже не потребуется каких-либо дополнительных подзаконных актов. (Новое постановление Правительства РФ понадобится, но лишь для того, чтобы государство смогло взыскать ущерб с причинителя вреда.)

И перечень случаев, в которых добросовестный приобретатель вправе рассчитывать на однократную компенсацию из казны, будет расширен, даже по сравнению с изначальным перечнем 2005 года. Главное: с 2020 года размер компенсации не будет ограничен фиксированным миллионом (что никак не соответствует реалиям рынка). Потерпевшие смогут рассчитывать на возмещение реальных убытков, понесённых в связи с изъятием купленного жилого помещения. Причём любого, а не только единственного пригодного для проживания, как сейчас.

А вот пострадавшие собственники, не сумевшие истребовать свое жильё от добросовестного приобретателя, с 2020 года утрачивают право на государственную компенсацию.

Общий принцип гражданско-правовой ответственности остаётся неизменным: ущерб, нанесённый пострадавшему лицу, возмещает тот, кто его нанёс. Государство же соглашается один раз компенсировать убытки добросовестного приобретателя, лишившегося жилья. И лишь в том случае, когда с реального причинителя вреда не удалось взыскать всей суммы убытков.

Сейчас и в этом случае пострадавший добросовестный приобретатель имеет лишь теоретические шансы добиться компенсации от казны РФ. С будущего года эта возможность, похоже, перейдёт в практическую плоскость. Хотя реализовать её будет непросто.

3. Не всякий покупатель – «добросовестный приобретатель»

Сначала надо уточнить, кто такой добросовестный приобретатель. В бытовом понимании в эту категорию попадают все честные покупатели жилья, а вот в строго юридическом смысле дело обстоит иначе.

Очевидный способ защиты пострадавшего собственника – признание совершённой сделки с жильём недействительной и применение последствий, то есть двусторонней  реституции, описанной в статье 167 Гражданского кодекса РФ. Она предполагает возврат участниками недействительной сделки всего, что они получили по ней друг от друга.

В результате неудавшийся покупатель, будь он хоть сто раз добросовестным в бытовом понимании, возвращает продавцу жильё, а продавец покупателю – все деньги, полученные от него за это жильё. Юридический термин «добросовестный приобретатель» в таких случаях вообще неприменим, а значит, отсутствуют и специальные меры защиты покупателя. При двусторонней реституции у покупателя нет никакого права на компенсацию из казны, даже если несостоявшийся продавец успел потратить полученное. Если продавец не возвращает деньги, покупатель может обратить взыскание на имущество продавца, в том числе – на только что возвращённое тому жилое помещение (лишь бы оно не оказалось единственным). При большой сумме задолженности можно также признавать продавца банкротом.

Другой способ защиты собственника называется виндикация (истребование из чужого незаконного владения), он описан в статьях 301–302 Гражданского кодекса РФ.

Процитируем: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».

То есть «добросовестный приобретатель» в юридическом смысле возникает только в случае, когда покупатель купил жильё не у самого собственника, а у лица, которое получило (отъяло) его у собственника с тем или иным нарушением закона – то есть не имело права его отчуждать. Что, впрочем, могло выясниться далеко не сразу, но вот максимально возможные осмотрительность и тщание покупатель должен проявлять заранее, до заключения сделки, иначе он просто не будет считаться добросовестным!

При этом первоначальный собственник вправе обратиться с виндикационным иском непосредственно к конечному покупателю и истребовать у него имущество, минуя все промежуточные сделки. В этом случае изъятие имущества у конечного покупателя, не отвечающего всем признакам, указанным в статье 302 ГК РФ, производится безусловно, а у возмездного добросовестного приобретателя – только при условии, что первоначальный собственник изначально лишался имущества помимо своей воли. В случае изъятия имущества возмещение покупателю должен предоставить тот, кто продал ему это имущество, а у покупателя, являющегося при этом добросовестным приобретателем, возникает дополнительная подстраховка в виде права на компенсацию за счёт казны РФ.

4. Варианты защиты при однократной сделке и при наличии последовательности сделок

Если оспаривание сделки продавцом происходит, когда жильё находится в собственности покупателя и не передавалось третьему лицу, то правила статьи 302 ГК РФ о виндикации и добросовестном приобретателе неприменимы в принципе. Возможна лишь двусторонняя реституция по статье 167 ГК РФ (последствия – см. выше). На это прямо указал Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 13.11.2008 № 126: «При рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, заявленного стороной этой сделки, правила пункта 1 статьи 302 ГК РФ не применяются».

Помимо прочего это означает, что при недействительности однократной сделки с жильём ни о какой государственной компенсации убытков покупателя речи быть не может.

Если же имущество уже не находится в собственности того лица, которое приобрело (отъяло) его у собственника, а перешло к третьему лицу в результате последовательности  сделок, то первоначальный продавец, считающий своё право собственности нарушенным, в принципе, может воспользоваться обоими описанными выше способами защиты, предъявив как виндикационный иск по статье 302 ГК РФ, так и договорной иск о применении последствий недействительной сделки по 167-й статье ГК РФ. Однако в этом последнем случае судам предписано дополнительно проверять конечного покупателя на его соответствие критериям добросовестного приобретателя, даже если стороны спора об этом не просят! Если же такое соответствие будет установлено, в удовлетворении исковых требований собственника в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано, и суду придётся исследовать возможность или невозможность изъятия имущества по правилам статьи 302 ГК РФ. Такие требования установил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П.

Это, в частности, позволяет сделать вывод, что какой бы способ защиты ни избрал для себя собственник при наличии последовательности сделок, конечный покупатель жилья при грамотном ведении дела в судах сможет добиться (при условии наличия признаков добросовестного приобретателя) права на компенсацию своих убытков за счёт казны РФ.

5. Подробности новых правил получения компенсации из гос. казны

Итак, при изъятии жилого помещения у добросовестного приобретателя по правилам виндикации последнему положена компенсация за счёт казны РФ при соблюдении условий, приведённых в статье 68 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015. Но так как эти нормы имеют минимальное практическое значение и доживают последние месяцы, логичнее обсудить новые условия получения государственной компенсации за утрату жилья, начинающие работать с 1 января 2020 года.

Если вступившим в законную силу судебным актом у возмездного добросовестного приобретателя будет истребовано жилое помещение по правилам статьи 302 ГК РФ (то есть так, как мы обсуждали выше), такой добросовестный приобретатель получает право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны Российской Федерации.

Для получения этой компенсации он должен будет обратиться с соответствующим иском к Российской Федерации. Иск необходим ввиду отсутствия единого порядка выплаты компенсации, значит, размер и порядок компенсации определит суд. При рассмотрении такого иска к государству размер компенсации будет определяться в виде разницы между реальным ущербом возмездного добросовестного приобретателя от утраты жилья и той суммой, которую ему удастся предварительно взыскать с непосредственного причинителя вреда.

До предъявления иска к РФ добросовестному приобретателю необходимо будет получить ещё один судебный акт о возмещении ему убытков в связи с истребованием у него жилого помещения собственником. Соответствующий иск о возмещении убытков добросовестный приобретатель должен предъявить не к собственнику, изъявшему жильё, а к причинителю вреда, то есть лицу, продавшему ему жилое помещение, но не имевшему на это права. Это самый сложный и трудоёмкий этап, особенно если такой ответчик скрывается. Здесь может возникнуть большое количество дополнительных процедур (розыск, возбуждение и прекращение уголовных дел и т.п.) и связанных с ними временных задержек, зато появление новых возможностей в Гражданском процессе, таких как упрощённое и заочное производства – в помощь добросовестному приобретателю.

Так или иначе, судебный акт о возмещении убытков в связи с изъятием жилого помещения у добросовестного приобретателя должен вступить в силу, и на его основании должен быть выдан исполнительный лист. Такой исполнительный документ обычно предъявляется к исполнению через службу судебных приставов, которые и пытаются произвести взыскание.

Если же по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскать убытки не удалось (или удалось лишь частично), только тогда не получивший или недополучивший возмещения ущерба добросовестный приобретатель может обратиться к Российской Федерации с иском о выплате ему однократной единовременной компенсации за счёт казны РФ.