Непростое финансирование

Банки предлагают застройщикам всё новые кредитные продукты, однако девелоперы сталкиваются с серьёзными проблемами при работе с проектным финансированием. Ситуация требует реакции законодателей и чиновников.

О новых схемах финансирования шла речь на конференции по девелопменту жилой недвижимости «Время изменений», организованной Сбербанком. Глава Минстроя Владимир Якушев рассказал, что из 116,5 млн кв.м строящегося в стране жилья проекты на 74,7 млн кв.м будут достроены по старым правилам; 21,4 млн кв.м застройщики переведут на эскроу-счета и проектное финансирование. Однако для проектов на 20,4 млн кв.м не предусмотрен переход на эскроу, и они пока не получили разрешения работать по старой схеме. Продажи в таких жилых комплексах остановлены с 1 июля. Часть этих строек (8,6 млн кв.м) в высокой степени готовности, поэтому девелоперы намерены завершить их без привлечения денег дольщиков. Ещё по 9,3 млн кв.м продажи не открыты или строительство не начато. Этим проектам однозначно придётся перейти на эскроу. Ещё 400 000 кв.м (или 0,3% от общего объёма) – фактически проблемные объекты,с ними чиновникам придётся разбираться в ручном режиме. Застройщики ещё 2,1 млн кв.м подали заявки о соответствии критериям. По мнению министра, 90% из них всё же смогут работать по старым правилам. Однако его заместитель Никита Стасишин напоминает, что у контролирующих органов осталось около недели, чтобы выдать все заключения: «Но в некоторых регионах тянут с этим процессом или вольно трактуют законодательство. Например, в части отчётности застройщиков, переходных положений и особенно по проектам комплексного освоения территорий».

Владимир Якушев отметил, что пока средний срок рассмотрения банками заявок по проектному финансированию составляет 67 дней – вместо 45 дней, рекомендованных Центробанком: «А это время очень важно для застройщиков – надо добиться, чтобы банки укладывались в сроки».

Упрощённые кредиты

Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов заверил, что 91% заявок на кредиты удаётся рассмотреть за 45 дней. Но сейчас банк дополнил штат более чем сотней новых специалистов и намерен сократить сроки рассмотрения до 25 дней. Также «Сбер» предлагает застройщикам всё новые продукты.

Вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сергей Бессонов рассказал, что набирает популярность госпрограмма субсидирования ставок для малого и среднего бизнеса, реализуемая Минэкономразвития. Для компаний, которые могут в ней участвовать, вдвое повышен порог годового оборота – до 2 млрд рублей. Большинство проектов в регионах теперь соответствуют этим условиям, что позволит сэкономить на кредитной ставке до 3% годовых.

Сам Сбербанк изменил параметры кредитов под будущую прибыль застройщиков. Раньше при расчёте максимальной суммы займа не учитывались вложения застройщика в участок и проектную документацию. Теперь банк готов выдавать кредит размером до 50% от всего будущего дохода застройщика (который останется после погашения долга банку). В ряде случаев это позволило удвоить номинальную сумму кредита, который девелоперы могут направить на покупку новых участков.

В ноябре Сбербанк намерен снизить требование о наличии собственных средств для устойчивых проектов и опытных девелоперов. «Сейчас застройщику необходимо иметь не только участок и разрешение на строительство, но и собственные средства в сумме не менее 15% от стоимости проекта. Сейчас мы формулируем требования к застройщику и его проекту, при соблюдении которых эти 15% не будут являться краеугольным камнем. Надеюсь, в ноябре запустим эту программу», – говорит Сергей Бессонов.

Кроме того, с 1 ноября на все регионы будет распространяться программа, позволяющая снизить ипотечные ставки для клиентов застройщиков, работающих с эскроу-счетами. Чем больше средств на таких счетах, тем ниже ставка по проектному финансированию. Застройщик может «поделиться» этой скидкой с покупателями, за счёт чего ипотечная ставка для них уменьшится на 4%, но только на период строительства дома.

20 ноября заработают полноценные «личные кабинеты» для застройщиков. Через них компании смогут не только подавать заявки, но и отслеживать, на каком этапе рассмотрения они находятся. Полностью запустят и сервис обмена электронными документами.

Неожиданные сложности

Между тем у застройщиков есть несколько серьёзных претензий к действующей схеме. Например, председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьёв недоумевает, зачем банкам личное поручительство акционеров: «Деньги граждан находятся на эскроу-счетах, банк контролирует все расходы застройщика. Зачем при этом нужно личное поручительство бенефициаров?» Этот вопрос вызвал овации в зале.

Ещё одна неожиданная проблема: подрядчики не держат рабочих в штате, а сотрудничают с ними как с индивидуальными предпринимателями. При этом в последние полгода есть колоссальные проблемы с переводом денег ИП. Банки блокируют платежи. Приходится рабочих брать в штат, а девелоперские компании превращаются в огромные тресты, как в советские времена. «Мы этого не хотим. Если ИП – зло, дайте другую форму работы. Например, введём специальные строительные специальности для самозанятых граждан. Кроме того, действуют заградительные тарифы на перевод денег физическим лицам. Саму логику не понимаю: почему я не могу работать с физлицом и платить ему за оказанные услуги?» – спрашивает Александр Ручьёв.

Заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова пояснила, что такие барьеры препятствуют выводу активов и обналичиванию средств недобросовестными клиентами и банками. Однако ЦБ работает над созданием реестра добросовестных клиентов, на которых эти меры распространяться не будут.

Застройщики сетуют, что с каждым годом всё сложнее получить градостроительный план участка, внести изменения в проект планировки территории, не говоря уж о поправках в генпланы и ПЗЗ, на которые уходит по несколько лет. Они просят прописать понятные и прозрачные правила, одинаковые для всех регионов.

У некоторых компаний есть проблемы с получением проектного финансирования для завершения проектов комплексного освоения. На старте  девелоперы вкладываются в сети, дороги и «социалку», а прибыль фактически получают с последних жилых домов. Такую экономику банки не принимают. Никита Стасишин полагает, что здесь есть вина самих девелоперов и региональных чиновников, которые неправильно формировали участки и выдавали одно разрешение на строительство «социалки», жилых домов, инженерной и транспортной инфраструктуры, а на одном стилобате предусматривали сразу несколько очередей строительства.

Есть проблемы и с продажей квартир казне. Бюджетный кодекс обязывает муниципалитеты открывать счета только в казначействе. Они не могут оформить счёт эскроу в банке, с которым работает застройщик.

Девелоперы просят также раскрывать эскроу-счета сразу после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации первого права собственности. В некоторых регионах на это уходит по несколько месяцев, поскольку госструктуры просто не могут договориться между собой.

Никита Стасишин пообещал донести замечания застройщиков до министра и профильного вице-премьера: «Что касается ближайших поправок, которые готовит Минстрой, они направлены исключительно на увеличение объёмов проектного финансирования через упрощение процедур для застройщиков. Мы предложим разрешить муниципалитетам открывать эскроу-счета в уполномоченных банках, а застройщикам дадим возможность сменить банк. Что касается поэтапного раскрытия эскроу-счетов, обещаю, что в следующем году мы разработаем такой механизм в первую очередь для проектов комплексного освоения. Но в ближайшее время об этом говорить рано».