НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 20:24

«Юнтолово» застроят 75-метровыми башнями вместо малоэтажки. Почему рекламные обещания так часто расходятся с реальностью?

22 апреля 2018 в 21:00
3 552

«Юнтолово» застроят 75-метровыми башнями вместо малоэтажки. Почему рекламные обещания так часто расходятся с реальностью?

Задуманный изначально малоэтажным район «Юнтолово» застроят 75-метровыми башнями. (Были проблемы по «социалке» — но теперь инвестор и власти вроде бы договорились). Люди планировали жить в малоэтажном районе — а получается совсем другое. Случается, что застройщик продает покупателям жилье на первой линии, а потом оказывается, что перед этими корпусами вырастут еще дома.

Статья-Знак-вопроса-NSP.RU

Почему рекламные обещания так часто расходятся с реальностью? Может, на то есть объективные причины? Какие? Почему застройщики нередко пытаются пересмотреть параметры проекта уже по ходу его реализации? Есть ли у жителей шансы на компенсации за расхождение рекламных проспектов с реальностью?

Вячеслав Семененко,
генеральный директор компании MASTER:

– Если город считает такие изменения возможными — почему бы нет? Бизнес есть бизнес, у него своя логика. Насколько нормальна такая ситуация для потребителя — надо спрашивать у него.

Наталья Суслова,
генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация»:

– Большинство рекламных кампаний жилых комплексов приходится на этап стройки или даже котлована, когда показать потенциальному покупателю нечего. То есть застройщик продает обещание, а клиент приобретает мечту о собственном жилье.

Вполне естественно, что мечта будет отличаться от реальности. Но громадное несоответствие одного другому чаще всего обусловлено непродуманным планированием и меняющимися правилами игры. Застройщик оказывается заложником ситуации или собственных амбиций, а иногда и неверных расчетов, и переделывает проект, когда продажи уже идут. Тут вопросы не к рекламе, а к бизнес-процессам всей отрасли.

Что касается компенсаций введенным в заблуждение покупателям, это сложный вопрос. Есть закон о недостоверной рекламе, но чтобы избежать исков, застройщику достаточно назвать в рекламном сообщении способ и место получения проектной декларации, можно мелким шрифтом или ускоренным прогоном в аудиоролике. А в проектной декларации уже будут указаны все реальные параметры проекта, с которыми гражданин должен ознакомиться самостоятельно.

Николай Вечер,
вице-президент GVA Sawyer:

– Мне, конечно, жаль, что застройщик изменил концепцию, поскольку вариант малоэтажной застройки разрабатывала как раз наша компания. Но это право застройщика, да и концепция — не догма, да и не продают никакого жилья на этом этапе. Так что никто никого не обижал и не обманывал. К перемене концепции привели изменившиеся экономические условия и правила застройки. Для нас, горожан, это привычное дело, никто ведь особо не возмущался тем, что перед береговой частью Васильевского острова вдруг возникли намывные территории, и построенные на них высотные дома существенно понизили стоимость прежде видовых квартир. Это ведь не на уровне концепции происходило, дома были готовы и заселены. Так что нам не привыкать к таким градостроительным скачкам.

Николай Урусов,
генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:

– В России все настолько быстро меняется, что и в этом случае удивляться нечему. К примеру, тому же Юнтолово еще 10 лет назад власти обещали метро. А сейчас вообще неизвестно, появится ли там когда-нибудь станция подземки. И так происходит со многими планами развития инфраструктуры. Такая нестабильность внешних условий не может не сказываться на проекте.

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu:

– У нас в стране не только рекламные обещания могут расходиться с действительностью, но иногда и реальность противоречит сама себе. Реализация таких проектов, как «Юнтолово», рассчитана на годы, иногда на десятилетия. При этом законодательство в строительной сфере меняется по два раза в год. Из-за этого застройщики не в состоянии прогнозировать что-либо больше чем на пару лет.

Когда правила игры меняются настолько кардинально, что предыдущая экономическая модель больше не работает, застройщикам приходится искать выходы. А их немного: либо менять концепцию проекта, либо просто выходить из него и списывать убытки по всем инвестициям, которые были сделаны в столь масштабную территорию.


Сергей Федоров,
руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Rusland SP:

– Несмотря на то что высотность и плотность застройки регулируются документами градостроительного планирования, параметры застройки часто меняются в ходе реализации крупных проектов. Застройщики прилагают немало усилий, чтобы внести изменения в Генплан и ПЗЗ, корректировать ППТ. Это объясняется экономической целесообразностью. Необходимость увеличить объемные характеристики застройки вызвана большой нагрузкой на метр возводимой жилой площади, затратами на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, а также изменением конъюнктуры рынка жилья. Именно последним обстоятельством объясняется изменение концепции застройки района «Юнтолово». Изначальная концепция, предполагавшая малоэтажную застройку, в условиях развернувшегося экономического кризиса оказалась несостоятельной.

Новые очереди с большей высотностью и плотностью застройки действительно ухудшают видовые характеристики и комфортность проживания. Покупатель жилья может подстраховаться тем, что первые очереди проекта реализуются на первой линии водоемов или по соседству с рекреационными зонами, зонами охраняемого ландшафта и другими территориями, не предполагающими нового строительства.

Что касается судебной перспективы, она может возникнуть, если после возведения объектов по соседству с существующими домами будут нарушены нормы инсоляции либо другие санитарные нормы. Прецедентов судебных исков в связи с ухудшением видовых характеристик из-за нарушения заявленных параметров проекта я не знаю.

Леонид Рысев,
генеральный директор АН «Элитные квартиры»:

– На то, какой проект получается в итоге, влияют экономика и общее состояние проекта, нравственность застройщика и его амбиции, авторитет власти — ее возможность и желание строить гармоничный город. Если в какой-то из перечисленных сфер появляются изъяны, то результат непредсказуем. Часть проектов девелоперы вытягивают только благодаря добропорядочности, компенсируя своими рисками все другие составляющие успеха. В итоге я вижу, что сейчас почти все будет зависеть от желания и возможности застройщика сохранить свое доброе имя. Шансы у жителей получить компенсации ничтожны, во всяком случае, я в этом сомневаюсь.

Ирина Анисимова,
директор по развитию МФК «Лахта-центр»:

– В те годы, когда разрабатывалась первая концепция для Юнтолово, ее авторы, видимо, и сами верили в то, что им удастся построить там малоэтажку. А теперь экономическая ситуация поворачивается так, что малоэтажное жилье оказывается очень дорогим и низкорентабельным, плохо продается. Мы в этом не одиноки. Многие развивающиеся страны, где люди живут в стесненных условиях, переходят на типовое высотное строительство. Просто чтобы люди имели возможность приобрести отдельное жилье. Я не считаю, что такая высотность и плотность застройки помогают создать здоровую городскую среду, но другого выхода еще не изобрели.

Покупатель в этой ситуации может спросить с себя: это его собственные риски. Не вижу, как обеспечить его интересы законодательными мерами. Даже Генплан может и должен меняться, когда меняется экономическая и градостроительная ситуация, то есть он гарантией служить не может.

Единственный выход — продавать квартиру там, где окружение перестало вам нравиться. Тем, кто хочет стабильности, можно посоветовать только одно — приобретать жилье с видом на Мойку или Фонтанку. Там физически нет возможности что-то намыть и построить, заслонив от вас воду, и даже во дворе ничего нельзя перестроить без согласия КГИОП.

Николай Вильчур,
генеральный директор консалтинговой компании «Вильчур и партнеры»:

– Объективная причина есть только одна, и это деньги. Но экономика — двигатель практически всего, что происходит в обществе. Закон о рекламе у нас по-прежнему сырой, внятных правил относительно того, что можно обещать, а чего нельзя, в нем нет. Поэтому компании свободно дают обещания, исполнение которых заведомо не могут гарантировать. Есть отдельные судебные решения в пользу собственников, у которых резко ухудшились условия проживания. Но они единичны, потому что типовые договоры по 214-ФЗ чаще всего обеспечивают максимальную защиту застройщика от подобных претензий. Но как юрист я не вполне уверен, что проблему можно решить с помощью императивных норм.

Покупатель квартиры должен понимать, что любое пустое пятно у него под окнами — это потенциальная стройплощадка. В двадцати метрах от вашего дома в любой момент может вырасти глухая стена какого-нибудь ТЦ. И это не только лишит ваше жилище нормального освещения, но и снизит его капитализацию.

Александр Орт,
президент Группы компаний «ННЭ»:

– Правдивость рекламных объявлений — это элемент коммерческой порядочности компании-застройщика. Если заявленные рекламные характеристики разнятся с тем, что выполняется, это остается на совести застройщика. Если эти изменения происходят после прохождения экспертизы — тогда надо разбираться серьезно и строго. А реклама не является официальным документом и не обязывает к исполнению обещаний. Поэтому каждому потребителю нужно очень внимательно относиться к рекламе, на которую он ориентируется при выборе будущего жилья. Любые заявленные параметры должны быть обоснованы и подтверждены. В конце концов, можно ознакомиться с рекламой, а затем смотреть конкретные документы: проектные декларации, разрешения на строительство и т. д.

Если это комплексное освоение территорий (КОТ), то все параметры будущей застройки вне зависимости от очередей известны уже в самом начале. Застраивать объект КОТ могут несколько застройщиков, но в КГА и других органах исполнительной власти есть информация о проекте целиком, и ее можно получить. А когда идет точечная застройка, тогда перспективных данных об окружении практически не найти.

Когда «Юнтолово» начиналось, квартал позиционировался как малоэтажная застройка с переходом от высоток к «малоэтажке» по мере приближения к области. Это было на тот момент, когда действовали одни правила, а сейчас они уже несколько раз изменились. Надо прекратить постоянно менять законодательство и правила работы, ввести мораторий на какое-то время и привести все в соответствие.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:

– Строительство — это длинные инвестиции с довольно большими рисками. При этом сами строители шутят, что горизонт планирования у нас — полчаса. Когда длинные инвестиции монтируются с долговременной неопределенностью, получается «не как в рекламе». И дело тут не столько в строителях, коварно заманивающих простодушных покупателей несбыточными обещаниями, сколько в «консерватории», меняющей правила, дирижеров, музыкантов, да и сами ноты «по ходу пьесы».