«Юнтолово» застроят 75-метровыми башнями вместо малоэтажки. Почему рекламные обещания так часто расходятся с реальностью?

Почему рекламные обещания так часто расходятся с реальностью? Может, на то есть объективные причины? Какие? Почему застройщики нередко пытаются пересмотреть параметры проекта уже по ходу его реализации? Есть ли у жителей шансы на компенсации за расхождение рекламных проспектов с реальностью?

Вячеслав Семененко,
генеральный директор компании MASTER:
– Если город считает такие изменения возможными — почему бы нет? Бизнес есть бизнес, у него своя логика. Насколько нормальна такая ситуация для потребителя — надо спрашивать у него.

Наталья Суслова,
генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация»:
– Большинство рекламных кампаний жилых комплексов приходится на этап стройки или даже котлована, когда показать потенциальному покупателю нечего. То есть застройщик продает обещание, а клиент приобретает мечту о собственном жилье.

Вполне естественно, что мечта будет отличаться от реальности. Но громадное несоответствие одного другому чаще всего обусловлено непродуманным планированием и меняющимися правилами игры. Застройщик оказывается заложником ситуации или собственных амбиций, а иногда и неверных расчетов, и переделывает проект, когда продажи уже идут. Тут вопросы не к рекламе, а к бизнес-процессам всей отрасли.

Что касается компенсаций введенным в заблуждение покупателям, это сложный вопрос. Есть закон о недостоверной рекламе, но чтобы избежать исков, застройщику достаточно назвать в рекламном сообщении способ и место получения проектной декларации, можно мелким шрифтом или ускоренным прогоном в аудиоролике. А в проектной декларации уже будут указаны все реальные параметры проекта, с которыми гражданин должен ознакомиться самостоятельно.

Николай Вечер,
вице-президент GVA Sawyer:
– Мне, конечно, жаль, что застройщик изменил концепцию, поскольку вариант малоэтажной застройки разрабатывала как раз наша компания. Но это право застройщика, да и концепция — не догма, да и не продают никакого жилья на этом этапе. Так что никто никого не обижал и не обманывал. К перемене концепции привели изменившиеся экономические условия и правила застройки. Для нас, горожан, это привычное дело, никто ведь особо не возмущался тем, что перед береговой частью Васильевского острова вдруг возникли намывные территории, и построенные на них высотные дома существенно понизили стоимость прежде видовых квартир. Это ведь не на уровне концепции происходило, дома были готовы и заселены. Так что нам не привыкать к таким градостроительным скачкам.

Николай Урусов,
генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:
– В России все настолько быстро меняется, что и в этом случае удивляться нечему. К примеру, тому же Юнтолово еще 10 лет назад власти обещали метро. А сейчас вообще неизвестно, появится ли там когда-нибудь станция подземки. И так происходит со многими планами развития инфраструктуры. Такая нестабильность внешних условий не может не сказываться на проекте.

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu:
– У нас в стране не только рекламные обещания могут расходиться с действительностью, но иногда и реальность противоречит сама себе. Реализация таких проектов, как «Юнтолово», рассчитана на годы, иногда на десятилетия. При этом законодательство в строительной сфере меняется по два раза в год. Из-за этого застройщики не в состоянии прогнозировать что-либо больше чем на пару лет.

Когда правила игры меняются настолько кардинально, что предыдущая экономическая модель больше не работает, застройщикам приходится искать выходы. А их немного: либо менять концепцию проекта, либо просто выходить из него и списывать убытки по всем инвестициям, которые были сделаны в столь масштабную территорию.

Сергей Федоров,
руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Rusland SP:
– Несмотря на то что высотность и плотность застройки регулируются документами градостроительного планирования, параметры застройки часто меняются в ходе реализации крупных проектов. Застройщики прилагают немало усилий, чтобы внести изменения в Генплан и ПЗЗ, корректировать ППТ. Это объясняется экономической целесообразностью. Необходимость увеличить объемные характеристики застройки вызвана большой нагрузкой на метр возводимой жилой площади, затратами на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, а также изменением конъюнктуры рынка жилья. Именно последним обстоятельством объясняется изменение концепции застройки района «Юнтолово». Изначальная концепция, предполагавшая малоэтажную застройку, в условиях развернувшегося экономического кризиса оказалась несостоятельной.

Новые очереди с большей высотностью и плотностью застройки действительно ухудшают видовые характеристики и комфортность проживания. Покупатель жилья может подстраховаться тем, что первые очереди проекта реализуются на первой линии водоемов или по соседству с рекреационными зонами, зонами охраняемого ландшафта и другими территориями, не предполагающими нового строительства.

Что касается судебной перспективы, она может возникнуть, если после возведения объектов по соседству с существующими домами будут нарушены нормы инсоляции либо другие санитарные нормы. Прецедентов судебных исков в связи с ухудшением видовых характеристик из-за нарушения заявленных параметров проекта я не знаю.

Леонид Рысев,
генеральный директор АН «Элитные квартиры»:
– На то, какой проект получается в итоге, влияют экономика и общее состояние проекта, нравственность застройщика и его амбиции, авторитет власти — ее возможность и желание строить гармоничный город. Если в какой-то из перечисленных сфер появляются изъяны, то результат непредсказуем. Часть проектов девелоперы вытягивают только благодаря добропорядочности, компенсируя своими рисками все другие составляющие успеха. В итоге я вижу, что сейчас почти все будет зависеть от желания и возможности застройщика сохранить свое доброе имя. Шансы у жителей получить компенсации ничтожны, во всяком случае, я в этом сомневаюсь.

Ирина Анисимова,
директор по развитию МФК «Лахта-центр»:
– В те годы, когда разрабатывалась первая концепция для Юнтолово, ее авторы, видимо, и сами верили в то, что им удастся построить там малоэтажку. А теперь экономическая ситуация поворачивается так, что малоэтажное жилье оказывается очень дорогим и низкорентабельным, плохо продается. Мы в этом не одиноки. Многие развивающиеся страны, где люди живут в стесненных условиях, переходят на типовое высотное строительство. Просто чтобы люди имели возможность приобрести отдельное жилье. Я не считаю, что такая высотность и плотность застройки помогают создать здоровую городскую среду, но другого выхода еще не изобрели.

Покупатель в этой ситуации может спросить с себя: это его собственные риски. Не вижу, как обеспечить его интересы законодательными мерами. Даже Генплан может и должен меняться, когда меняется экономическая и градостроительная ситуация, то есть он гарантией служить не может.

Единственный выход — продавать квартиру там, где окружение перестало вам нравиться. Тем, кто хочет стабильности, можно посоветовать только одно — приобретать жилье с видом на Мойку или Фонтанку. Там физически нет возможности что-то намыть и построить, заслонив от вас воду, и даже во дворе ничего нельзя перестроить без согласия КГИОП.

Николай Вильчур,
генеральный директор консалтинговой компании «Вильчур и партнеры»:
– Объективная причина есть только одна, и это деньги. Но экономика — двигатель практически всего, что происходит в обществе. Закон о рекламе у нас по-прежнему сырой, внятных правил относительно того, что можно обещать, а чего нельзя, в нем нет. Поэтому компании свободно дают обещания, исполнение которых заведомо не могут гарантировать. Есть отдельные судебные решения в пользу собственников, у которых резко ухудшились условия проживания. Но они единичны, потому что типовые договоры по 214-ФЗ чаще всего обеспечивают максимальную защиту застройщика от подобных претензий. Но как юрист я не вполне уверен, что проблему можно решить с помощью императивных норм.

Покупатель квартиры должен понимать, что любое пустое пятно у него под окнами — это потенциальная стройплощадка. В двадцати метрах от вашего дома в любой момент может вырасти глухая стена какого-нибудь ТЦ. И это не только лишит ваше жилище нормального освещения, но и снизит его капитализацию.

Александр Орт,
президент Группы компаний «ННЭ»:
– Правдивость рекламных объявлений — это элемент коммерческой порядочности компании-застройщика. Если заявленные рекламные характеристики разнятся с тем, что выполняется, это остается на совести застройщика. Если эти изменения происходят после прохождения экспертизы — тогда надо разбираться серьезно и строго. А реклама не является официальным документом и не обязывает к исполнению обещаний. Поэтому каждому потребителю нужно очень внимательно относиться к рекламе, на которую он ориентируется при выборе будущего жилья. Любые заявленные параметры должны быть обоснованы и подтверждены. В конце концов, можно ознакомиться с рекламой, а затем смотреть конкретные документы: проектные декларации, разрешения на строительство и т. д.

Если это комплексное освоение территорий (КОТ), то все параметры будущей застройки вне зависимости от очередей известны уже в самом начале. Застраивать объект КОТ могут несколько застройщиков, но в КГА и других органах исполнительной власти есть информация о проекте целиком, и ее можно получить. А когда идет точечная застройка, тогда перспективных данных об окружении практически не найти.

Когда «Юнтолово» начиналось, квартал позиционировался как малоэтажная застройка с переходом от высоток к «малоэтажке» по мере приближения к области. Это было на тот момент, когда действовали одни правила, а сейчас они уже несколько раз изменились. Надо прекратить постоянно менять законодательство и правила работы, ввести мораторий на какое-то время и привести все в соответствие.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– Строительство — это длинные инвестиции с довольно большими рисками. При этом сами строители шутят, что горизонт планирования у нас — полчаса. Когда длинные инвестиции монтируются с долговременной неопределенностью, получается «не как в рекламе». И дело тут не столько в строителях, коварно заманивающих простодушных покупателей несбыточными обещаниями, сколько в «консерватории», меняющей правила, дирижеров, музыкантов, да и сами ноты «по ходу пьесы».