Наследие придавит строителей?

Смольный не будет устанавливать перечень зданий, где помимо фасадов надо сохранять и внутреннее убранство. Из закона «О границах объединённых зон охраны…» исключат и перечень построек, не представляющих ценности. Поправки в закон чиновники и застройщики обсудили на «круглом столе», проведённом СРО А «Объединение строителей СПб».


Новую версию закона представил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов: «Наша работа направлена на то, чтобы требования закона, особенно в центральной части города, были индивидуальными. Мы ориентируемся на позитивный европейский опыт, когда режимы носят квартальный характер. По сути, в них прописано, что можно и чего нельзя делать в конкретном квартале».
Поправки, в частности, ликвидируют защитные зоны, возникшие вокруг памятников из-за изменения федерального законодательства. Если объект культурного наследия расположен за пределами зон охраны, у него появляется защитная зона (100 или 150 метров) в которой ничего нельзя делать. Скорректировать её границы можно после специальных работ, а снять полностью – только включив в систему зон охраны. «Мы эту работу проделали. Где возможно – постарались включить в зоны охраны и отдельные вновь выявленные объекты. Если они войдут в реестр памятников, на них уже не будет действовать защитная зона с «тяжёлым» режимом», – поясняет Алексей Михайлов.


Не до интерьеров

Чиновники постарались детализировать режимы, систематизировать исторические здания, выделив объекты, где надо сохранять интерьеры мест общего пользования, и те здания, которые не соответствуют исторической среде и которые можно реконструировать. Однако юристы Смольного поставили под сомнение возможность сохранения внутреннего убранства – этого не позволяют федеральные нормы. Поэтому в новой версии 820-го закона такого перечня не будет, как и списка зданий, которые можно перестраивать. Хотя эти перечни уже были согласованы с общественностью и депутатами. Всего в городе выявлены 160 зданий с интересными интерьерами и только около 20 построек, не соответствующих среде. В основном это одноэтажные проходные, конюшни, сараи, гаражи и т.д.
Что касается новых зон охраны, они, например, появились в Невском районе. Но в масштабах города изменений не так много.
Ещё одна новация касается границ между зонами с разными режимами охраны. Сейчас, если граница проходит по уличному фронту, на противоположную сторону улицы распространяется более строгий режим. Сложно определить, какую территорию этот режим затрагивает, из-за чего застройщики часто спорили с чиновники. Теперь в законе указаны конкретные линии, в которых действуют более жёсткие ограничения. В некоторых местах эти зоны расширились, и есть вероятность, что в них теперь попадают какие-то девелоперские проекты. Особенно это касается Васильевского острова, например, района Уральской улицы.
В новой редакции закона максимальная высота указана с учётом высотных акцентов. То есть для каждого квартала установлено несколько предельных значений: высота по набережной до карниза и до конька, высота лицевой и внутриквартальной застройки, высота с учётом акцента и т.д. Получается до восьми показателей.
В зоне ЗРЗ-1 раньше применялась сложная формула: новостройка не должна возвышаться над меньшим из ближайших исторических зданий. Это определение вызывало массу споров. Например, в квартале, застроенном пятиэтажными историческими зданиями, есть двухэтажный дом. И девелопер  не мог строить выше. Теперь появился новый алгоритм: расчёты будут привязаны к средней высоте для конкретного квартала. Формула не проще, но справедливее.

 

Годовая отсрочка

В Смольном рассчитывают, что новый закон депутаты примут в июне 2020-го. А вступать в силу он будет  в несколько этапов. Основная часть поправок начнёт действовать с 1 января 2021-го, а новые участки зон охраны появятся с 1 августа 2021-го. 
У застройщиков будет более года на запуск проектов, а Смольный сэкономит на компенсациях упущенной выгоды девелоперам, если  их участки попадут под новые ограничения.
У бизнеса есть резонные вопросы. Например, придётся ли корректировать проекты планировки, имеющиеся на момент вступления в силу поправок? Алексей Михайлов пояснил: если будут противоречия, то придётся. Но таких несоответствий окажется немного, поскольку мало что меняется. Не придётся получать и новые градостроительные планы участков, но опять-таки если обойдётся без противоречий. 
В целом 820-й закон будет иметь приоритет, пока не примут новые Генплан и Правила землепользования и застройки.
Зашла речь и о границах Петербурга как исторического поселения. Минкульт, вероятно, утвердит их в апреле-мае 2020 года. Тогда застройщикам придётся согласовывать архитектурно-градостроительный облик проектов не только с КГА, но и с КГИОП, а у этих комитетов порой разные позиции. Что касается режимов в историческом поселении, они в основном дублируют 820-й закон.
В действующем законодательстве сохраняется и требование согласовывать с ЮНЕСКО любое строительство в границах объекта Всемирного наследия и буферных зон. «ЮНЕСКО просто не готов к такой работе – там нет нужного числа экспертов. Те немногочисленные проекты, которые туда направлены, лежат там уже год. Поэтому нас ждёт коллапс, если требования не поменяются», – уверен Алексей Михайлов.
Он рассказал о федеральном законопроекте, снижающем административные барьеры. В ряде случаев документ отменяет необходимость историко-культурных экспертиз, расширяет понятие капитального ремонта. В ноябре-декабре законопроект планируют внести в Госдуму, хотя судьбу ему предрекают непростую.
Девелоперов интересуют вполне конкретные ситуации, решить которые сегодня просто невозможно. Например, пристройки во вторых или третьих дворах, которые памятниками не являются, всё равно нельзя никак использовать: охранный режим территории запрещает любую стройку. 
Застройщики также просят добавить в законопроект пункт о нераспространении требований ПЗЗ на реконструкцию исторических зданий, поскольку 820-й закон всё равно устанавливает более жёсткие ограничения.

 

Некрасов Андрей