НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 16:49
5 декабря 2018 в 13:07

Кредитная математика от «Сбера»

Сбербанк разработал комплексное решение по финансированию проектов долевого строительства.

Сбербанк разработал комплексное решение по финансированию проектов долевого строительства.

Пилотный проект запускается в 11 регионах: в Москве, Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях и в Удмуртии.

В предложении от Сбербанка стоимость кредита для строителей будет зависеть от объёма средств на эскроу-счетах и от ставки по ипотечным кредитам для граждан. Проще говоря: чем дешевле кредит для покупателей – тем дороже финансирование для строителей.

Застройщик, работающий в одном из пилотных регионов, вправе выбрать одну из трёх схем: стандартную; со снижением ставки по ипотеке для покупателей на 1,6 процентных пункта; со снижением на 0,8 п.п.

Во всех случаях деньги покупателей поступают на эскроу-счёт и блокируются до окончания строительства. Банк перечислит их застройщику после передачи квартиры. Доход, получаемый банком от размещения средств дольщиков, используется для снижения ставки по кредиту застройщику.

Стандартная схема: по кредитной линии финансирования проекта устанавливаются две ставки – базовая (рыночная) и специальная (пониженная). На их основе выводится средневзвешенная ставка, её величина пересчитывается ежемесячно. Спецставка устанавливается для части ссудной задолженности, равной объёму средств на счетах эскроу. Для остального объёма долга – процент рыночный. При этом ставка по ипотечным кредитам не снижается.

Второй вариант: покупателям квартир предоставляется скидка по ипотеке в 1,6 процентных пункта. В этом случае покупателей будет больше, но при расчёте средневзвешенной ставки из суммы перечисленных застройщику средств будет вычитаться доля льготных ипотечных кредитов. (То есть обслуживание кредита для застройщика будет дороже.)

Третья схема (льгота в 0,8 п.п.): стоимость денег для застройщика рассчитывается по специальной формуле. Учитываются: спецставка 1, умноженная на долю кредита в размере средств на эскроу-счетах без учёта ипотеки Сбербанка; спецставка 2 (ставка 1, умноженная на 30%) в размере доли ипотеки Сбербанка; базовая ставка на остальную сумму.

В общем, девелоперам пора включать в штат грамотных математиков. И решать: сколько новых покупателей удастся привлечь низкими ставками и покроет ли эта выгода затраты на удорожание кредита.           

Александр Ведяхин, первый зампред правления Сбербанка, комментирует: «Предложение с использованием скидок на ипотечные кредиты может быть интересно для проектов, в которых необходимо стимулировать продажи. Мы ведём переговоры с несколькими застройщиками, которые хотят апробировать сразу несколько схем на разных проектах. Предлагаемые опции дают возможность управлять маржинальностью компаний с помощью баланса продаж и затрат на обслуживание кредита».