Земли в Петербурге хватит лет на 30

Группа компаний «Эталон» строит сейчас около 800 000 кв.м жилья. Половина этого объема — проекты вне Петербурга. Получается, что в городе больше негде развернуться? И как нестабильность на финансовых рынках скажется на спросе? Об этом мы беседуем с председателем совета директоров ГК «Эталон» Вячеславом Заренковым.

– Вячеслав Адамович, вы уже ощущаете начало второй волны на рынке жилищного строительства?

– За последнее время я повстречался со многими инвесторами, аналитиками и банкирами, работающими на фондовом рынке. Один из специалистов-аналитиков проанализировал ситуацию в 70 крупных европейских и российских компаниях, занятых в разных сферах, в том числе и в строительстве.

Все они активно растут и не меняют стратегии развития. То есть никаких предпосылок к падению прибыли или к рецессии у этих предприятий нет. Получается, что кризис на фондовом рынке, который сейчас происходит, не влияет на развитие экономики в целом. Ситуация странная.

Но я уверен: снижения покупательского спроса на недвижимость не будет. Как раз наоборот. Спрос будет расти хотя бы потому, что люди извлекли уроки из предыдущего кризиса. Те, кто вкладывал деньги в акции и ценные бумаги, потеряли значительно больше, чем те, кто инвестировал в недвижимость.

– Вы говорите сейчас о массовом жилье или о более дорогих сегментах рынка? Ведь вы строите не самые дешевые квартиры, а средний класс в периоды экономической нестабильности страдает больше всего…

– Мы строим жилье массового спроса. Наша ниша — это категория «комфорт». И цены у нас не такие высокие. Квартиры у ГК «Эталон» действительно покупают представители среднего класса. Однако это не только банкиры, но и рабочие с хорошей зарплатой на уровне $1500.

Безусловно, стоимость конечного продукта зависит от цены участка. Например, в нашем проекте «Ласточкино гнездо» земельная нагрузка на 1 кв.м здания составила менее 5% от стоимости «квадрата».

Поэтому цены в этом комплексе будут ниже, но качество и формат жилья мы менять не собираемся. Мы никогда не будем строить уродливые дома. Себестоимость можно снизить на 10-12% за счет низкого качества, но наш продукт значительно выигрывает по качеству по сравнению с другими.

– Как менялись за последнее время покупательские предпочтения?

– Раньше приоритетной была цена, на втором месте — местоположение дома, а на качество и репутацию застройщика никто особого внимания не обращал. Теперь в первую очередь изучают девелоперскую компанию. Затем — где расположен дом, на третьем месте — сразу два параметра: цена и качество.

Если прежде хорошо раскупали крупногабаритные квартиры — более 100 кв.м, то сейчас в ходу компактные «однушки» (от 30 кв.м) и «двушки» (около 50 «квадратов»). Такие варианты уходят влет. Просторное жилье продается медленнее. Так, 150‑метровая квартира обычно реализуется в течение двух лет после ввода объекта в эксплуатацию.

– Не будет ли на рынке переизбытка малогабаритных квартир?

– Их нельзя построить много. Существующие правила не позволяют сделать в доме много таких квартир. Так, по нормам инсоляции окна «единички» должны выходить на юг, а в «двушке» должна быть хотя бы одна такая комната. Поэтому нельзя возвести комплекс, где больше 30% «единичек». Не верьте застройщикам, которые говорят, что у них половина квартир однокомнатные. Это возможно лишь при «коридорной» планировке, но ею мало кто интересуется.

– Восстановился ли спрос на жилье, находящееся на ранней стадии строительства?

– Не просто восстановился, но и вырос, если сравнивать с докризисным периодом. Условия, которые мы предоставляем на начальных этапах стройки, значительно интереснее, чем при покупке готового жилья с ипотечным кредитом. Те, кто вкладываются в покупку на этой стадии, могут выплачивать стоимость квартиры в течение пяти лет.

До сдачи объекта в эксплуатацию (обычно два с половиной — три года) можно рассчитываться по индивидуальному графику и без процентов. После сдачи предоставляется рассрочка еще на два года с процентами, которые гораздо ниже, чем при ипотеке. Ведь сейчас, оформляя в банке кредит на 10 лет, люди фактически выплачивают двойную цену квартиры.

– Будете выходить на рынок коммерческого строительства?

– Нет, не планируем. Мы продаем встроенные нежилые помещения на первых этажах наших домов, готовы возводить магазины, школы и т. д. как сопутствующую инфраструктуру для жилых комплексов. В связи с дефицитом городского бюджета рассматриваем возможность строительства частных детских садов. Например, в «Юбилейном квартале» город вынудил нас передать ему бесплатно участки для социальных объектов. Если бы не это, мы, наверное, уже возводили бы там частные садики и школы.

В создании других коммерческих и производственных объектов мы участвуем, но как генеральный подрядчик.

– Какую долю в объеме работ занимают генподрядные услуги?

– Около 10%. К 2014‑му мы рассчитываем вводить 800 000 кв.м жилья в год. Половина объектов будет построена в Петербурге, половина в Московском регионе. Конечно, и объем генподрядных работ тоже увеличится.

– Чем обусловлено решение выйти в Москву и Московскую область?

– Это стратегия развития компании на ближайшие шесть лет. Для ее реализации мы приобретаем права на участки в столице и Подмосковье. Сейчас завершаем первую очередь проекта «Изумрудные холмы» в Красногорске. Его общая площадь — более 800 000 кв. м.

Весной 2012 года выйдем на площадку в Бутово, где запланирован комплекс «Эталон Сити» — около 270 000 кв. м. В конце 2012‑го начнем стройку на Дмитровском шоссе — еще около 350 000 кв. м. Собираемся приобрести права еще на четыре участка. Переговоры по ним в завершающей стадии. Здесь можно будет построить в общей сложности 1 млн кв.м.

– В Петербурге не осталось интересных участков или вам стало тесно в Северной столице?

– Нет. Земли достаточно. Три года назад я подсчитывал, что в городе ее хватит еще на 76 млн кв.м жилья. Это без учета вывода промышленных предприятий, на территории которых можно возвести еще 35 млн кв. м. Итого: больше 110 млн «квадратов». Разделите на 2,7–3 млн кв.м, которые сдаются в Петербурге ежегодно. Лет на 30 землей мы обеспечены. И строить в Петербурге нам интересно — это наш приоритет.

– В Москве труднее работать?

– В Петербурге легче. Здесь за последние 15 лет построена система получения разрешительной документации. Она работает независимо от того, кто и какие посты занимает в городском правительстве. В Москве она выстраивается только сейчас. Вопросов очень много, но все они решаемы.

– Для столицы вы меняли концепции проектов?

– Ничего не меняли ни в Москве, ни в Московской области. Идея именно в том, чтобы перенести свой формат в другой регион. Точно такой же продукт, те же технологии. В Московской области мы торгуем по питерским ценам. В Бутово и на Дмитровском шоссе они будут немного повыше — в пределах $3500–4000 за кв.м.

– Вы приобретали производства в столичном регионе?

– Мы строим монолитные дома. Технология позволяет мобилизоваться и быстро переезжать с места на место. Каких-то особых производств нам не надо. У нас и здесь-то их почти нет. Мы имеем 56 000 кв.м опалубочных систем (это как четыре ДСК), 38 башенных кранов, бетонные узлы и миксеры. Все это можно направить в любую точку России. В Москву поедут башенные краны, бетононасосы, электростанции — все свое. Даже железобетонные изделия туда повезем — получается дешевле, чем покупать на месте.

В Петербурге у нас есть завод, который производит лифтовые узлы, шахты, перемычки, вентблоки. Кстати, наши запатентованные вентблоки позволяют на одной квартире экономить 0,5 кв.м площади. Около 40% таких блоков мы продаем на рынке. Но увеличивать объем производства не планируем: это не наш бизнес, он для нас только сопутствующий.

– Как обстоят дела с экспансией в другие регионы? Несколько лет назад компания планировала выйти в Калининградскую область…

– Пока не планируем. В Калининградской области мы разрабатывали программу строительства жилья в малых городах. Один объект мы завершили, но продажи идут не теми темпами, какими хотелось бы. Но мы не покупали там много земли: на одном участке построили дом, на втором — производственную базу. Активно работаем на подряде. Возвели два завода, два физкультурно-оздоровительных комплекса, несколько школ, детский сад, котельную, градирню и т. п.

Но жилье там строить пока не будем. В малых городах, причем не только в Калининградской области, нет рынка и непонятный спрос. Мы изучили более 200 городов и областей. Из них выбрали только две позиции — Петербург и Московский регион. Рассматриваем несколько «миллионников», но это перспектива 2014–2016 годов.

– Меры, которые предпринимает правительство для повышения доступности жилья, достаточны?

– Думаю, после думских выборов этим вопросом власти займутся плотнее. Не надо помогать застройщикам. Задача государства — создать приемлемые условия для бизнеса и не мешать. А стимулировать надо в первую очередь потребительский спрос. Тогда компании будут развиваться и сами найдут и деньги, и пятна, и рабочих.

– Возможно ли появление новых крупных игроков на рынке?

– Чтобы вырос по-настоящему крупный игрок, нужно 15 лет. Он должен появиться, набрать команду, получить опыт, приобрести финансовую независимость. Я изучал рынок и пока не вижу таких отечественных компаний.

– Некоторые фирмы, неизвестные до недавнего времени, аккумулировали приличные запасы земли, а сейчас заявляют о масштабных проектах…

– Можно декларировать что угодно. До кризиса десяток компаний заявляли десяток крупных проектов. Где они все? Непрофессиональные амбиции кончились. Теперь никто не бросается сломя голову в строительство. Инвесторы, безусловно, есть, но они стали разборчивее и нанимают специалистов.