НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 15:01
21 апреля 2014 в 06:00

Многие пришли в область, поскольку не смогли работать в Петербурге

Жилой комплекс «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой» в Кудрово был одним из первых крупных проектов в Ленобласти. Сегодня активно застраиваются огромные территории между Петербургом и Всеволожском. О том, с какими проблемами сталкиваются девелоперы, рассказывает генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь.

Окунь Марк Леонидович
Окунь Марк Леонидович
генеральный директор
ИСК «Отделстрой»

Жилой комплекс «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой» в Кудрово был одним из первых крупных проектов в Ленобласти. Сегодня активно застраиваются огромные территории между Петербургом и Всеволожском. О том, с какими проблемами сталкиваются девелоперы, рассказывает генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь.

– Когда начинали работать в Кудрово, думали, что приграничные территории будут развиваться такими темпами?

– Когда в 2007 году я подыскивал участок, Ленобласть строителей почти не интересовала. Так что я мог выбирать наделы и в Мурино, и в Девяткино, но остановился на Кудрово — из-за наличия в пешеходной доступности станции метро.

Как будет развиваться Кудрово, было примерно понятно. Еще в 2004‑м Заневское СП утвердило Генплан. Он потом менялся, но не кардинально. Просто никто не отваживался реализовать то, что в нем было заложено: в успех не верили. Наш участок рассчитывали осваивать в отдаленной перспективе. Тогда все привязывались к строительству комплекса «Мега Дыбенко», который считали центром мира. В других поселениях вообще не было ни генпланов, ни ПЗЗ, так что затевать там проекты было своеобразной авантюрой.

Я понимал, что активное освоение других территорий Ленобласти начнется, но не рассчитывал, что так быстро. Думал, закончу свой проект, а уж потом придут другие. Года три так и было, а потом в городе приостановили принятие любых градостроительных решений, и строительство в области резко активизировалось. Владельцы областных земель должны воздвигнуть петербургским чиновникам памятник из золота и бриллиантов.

– Наличие массового строительства по соседству усложняет жизнь?

– В Кудрово много застройщиков. Но мы возводим «Новый Оккервиль» в северной части. В этом проекте-«миллионнике» два инвестора: мы и «Строительный трест». Южнее работают еще пять-шесть компаний, которые пришли позже, но сегодня активно строят дома. Благодаря близости к городской границе (до которой всего 300 м) у нас хорошая транспортная доступность.

Мы проложили дорогу, которая соединила Петербург с Ленобластью, да и выезд на КАД недалеко. В год вводим в эксплуатацию около 1000 квартир, люди заселяются, и появляются транспортные сложности. «Южные» застройщики этим летом закончат несколько дорог, врезок в дорожную систему Петербурга и выезд на КАД (пока же их новоселы пользуются дорогой, построенной для жителей «Нового Оккервиля»).

После этого напряженность исчезнет. С транспортной доступностью у нас неплохо, если сравнивать с другими проектами комплексного освоения, которые просто находятся дальше от города, за пределами КАД.

– Взаимодействуете с южными соседями?

– Конечно, например в части дорожной системы. У нас нормальные рабочие отношения, хоть мы, безусловно, и конкуренты.

– Кстати, о конкуренции. Неподалеку, в Янино, заявлены несколько проектов‑«миллионников»…

– Товар у всех разный, все занимают свои ниши. Но мы не числом квадратных метров отличаемся. Важны условия, которые мы можем предоставить покупателям: близость к метро, наличие парка под окнами, насыщенность социально-бытовой инфраструктуры, сроки строительства, качество, планировки, варианты рассрочки и ипотеки. Поэтому я не принимаю близко к сердцу ситуацию с массовым строительством в Янино. Это будет другой продукт. На него, бесспорно, найдутся покупатели, но это не наши клиенты.

– Кудрово не станет транзитным районом?

– Через нас нет смысла проезжать. Ехать придется или севернее, по Колтушскому шоссе, которое уже сегодня перегружено, или через сами Колтуши с Мурманского шоссе. Наши дороги на такой поток не рассчитаны, так что выгоды не будет. Думаю, застройщикам в Янино придется предпринять какие-то шаги. Например, расширить Колтушское шоссе.

– Но одно дело сделать местные дороги и совсем другое — реконструкция шоссе…

– Согласен. Проблемы транспортных проектов будут решать застройщики вместе с правительством, и без участия инвесторов вряд ли обойдется.

– Насколько, на ваш взгляд, интересны территории между вашим проектом и Всеволожском?

– Здесь заявлено много проектов, но я не считаю, что у них есть серьезная перспектива. Рынок измерим и не бесконечен. Число людей, которые могут позволить себе купить квартиру, ограничено. Себестоимость не может снижаться по объективным причинам. А удаленность всегда дает минусы. Тем более что во Всеволожск не так просто приехать: есть выезд из Всеволожска на КАД, но нет съезда. Застройщики пошли туда только потому, что в Петербурге стало трудно реализовывать крупные проекты из-за особенностей принятия решений. Я думаю, это пройдет: пузырь лопнет, и часть застройщиков вернется в Петербург.

– В «Новом Оккервиле» дел еще много, но что дальше?

– Здесь работы еще лет на пять минимум. Я рассматриваю несколько территорий для комплексного освоения в Петербурге. Пока не готов о них подробно говорить, но рассчитываю на что-то подобное «Новому Оккервилю», может, несколько менее масштабное. В городе такие проекты реализовать сложнее из-за застроенности территорий. Но возможна реконструкция предприятий, редевелопмент.

Мы к этому готовы, у нас есть опыт. Способы реализации таких проектов понятны, хоть это и тяжелый процесс. Другого пути развития у города нет. Новыми территориями бесконечно прирастать нельзя, хотя бы из-за того, что дорожную и социальную инфраструктуру тяжело растягивать. Все равно будет реконструкция, снос старых предприятий — непочатый край работы.

– То есть интересных участков в Ленобласти вы не видите?

– Я не очень верю в эти бесконечные перспективы. Рассматриваю варианты только в Петербурге. Считаю, что для нас ничего интересного в области не осталось. В Девяткино и Мурино есть сильные застройщики, и дай бог им всего хорошего, но такая застройка не может вестись до бесконечности.

– Идет ли областная власть на диалог и какие вопросы остались нерешенными?

– Все комитеты и ведомства готовы слушать и прислушиваться. Активно работает «ЛенОблСоюзСтрой». Очень гибкий подход у вице-губернаторов. Они блюдут интересы области, но прислушиваются и к предложениям строителей. Важное достижение — программа «Соцобъекты в обмен на налоги». У нас уже есть соглашение с Ленобластью, в рамках которого мы закончили «коробку» школы на 1600 мест (три актовых зала, бассейн и т. д.). В 2015 году введем ее в эксплуатацию.

Среди нерешенных проблем — эксплуатация квартальных дорог. Теоретически их можно передать муниципалитету, но нас беспокоит, как их будут содержать. Сегодня мы тратим на это миллионы.

Накладно, но мы обеспечиваем комфортную жизнь людям. В МО должны быть активные службы, которые могли бы выполнять эти работы, и деньги. Но пока в наших кварталах прописывается около половины от реально проживающих. Муниципалам трудно выделять нужные средства, поскольку они «видят» только тех, кто зарегистрирован на их территории. Но, например, с вводом школы многие оформят регистрацию здесь.

Увеличится население муниципалитета, и он сможет выделять дополнительные средства на содержание квартала. Думаю, что года за три этот вопрос утрясется. Нет никаких препятствий, просто должно время пройти. А пока мы смирились с этими тратами. Это должны понимать и девелоперы, приходящие в Ленобласть. В Петербурге, построив даже большой квартал, ты не думаешь о внешних дорогах, подъездах к кварталу, внешней инженерии, которая автоматически переходит монополистам.

В Ленобласти на руках остается гораздо больше сетей и дорог, которые надо содержать, если хочешь, чтобы все работало. Механизмы передачи обкатываются, но все непросто.

Сейчас обсуждаем инициативу губернатора Ленобласти по внесению изменений в 214‑ФЗ. Есть предложение социальные объекты и гаражную инфраструктуру отнести к затратам на возведение жилья, чтобы не строить их за счет чистой прибыли инвесторов. Это хорошая инициатива, и Петербург собирался выходить с такими предложениями. Вот еще бы в Совете Федерации это протащить. Пока же такие дополнительные расходы создают массу сложностей.

– Что будем обсуждать на двухдневном форуме «Девелопмент и строительство в ЛО»?

– Надо решать, например, как упростить процедуры согласований, которых великое множество. Все слишком зарегулировано. Проекты планировки территории пытаются согласовывать все и вся. А надо только дать высотность и коэффициент застройки. Назначение территории застройщик должен определять самостоятельно в зависимости от конъюнктуры. Кто придумал, что здесь можно только жилье, а не бизнес-центры, и наоборот? Что это такое — «разрешенное» или совсем непонятное «условно разрешенное» использование? Это как в 1990‑х годах была «двойная рыночная цена».

Глобально надо регулировать три-четыре параметра, в том числе количество мест в социальных объектах. А сегодня проекты планировки настолько подробны, что больше похожи на стадию «проект» — чуть ли не габариты зданий указываются, и не дай бог вам дом на участке повернуть. Ну и постоянная проблема — монополисты. В идеале как: ты им платишь, и тебе к участку подводят сети. Это прекрасная схема, но на практике она не работает. Твои деньги растворяются в огромном количестве программ, долгов и до твоего участка ничего не доходит.

У монополистов есть миллион способов, как эти работы затянуть или вообще не выполнить. Такое впечатление, что они не заинтересованы продавать ресурсы конечному потребителю, а хотят получать деньги за подключение, за врезку в трубу.

– Об этих проблемах долго и много говорили, но мало что изменилось.

– Надо закрыть половину федеральных и региональных структур, которые занимаются согласованиями. В противном случае, по закону Паркинсона, они все время придумывают себе работу. Оставить только действительно важные.

А монополистов заставить получать доходы от продаваемого товара, а не от права зайти в их трубы, которыми им самим дали попользоваться. Ведь государство имеет акции всех предприятий-монополистов.

Это кардинальные задачи, они требуют соответствующего решения. А ускорить на три дня выдачу разрешений и следить за стройками через камеры и спутники — это все ерунда и работать не будет.

– В Ленобласти недавно опять нашли стройки без разрешений. А вы говорите — барьеры убирать…

– В Петербурге и области много таких примеров, и находят их не первый год. У меня вопрос: а что, этих барьеров раньше не было? Не было ответственных за это чиновников и муниципалов? Может, не было у них каких-то полномочий? Все это было, но не помешало начинать стройки без разрешений. А сейчас говорят: «Нельзя убирать барьеры! Представляете, что будет?» Это как с негосударственной экспертизой — «они там такого насогласуют». А что, после госэкспертизы не было проблем? А главное — кто-то из чиновников и экспертов понес какую-то ответственность?