ЗПИФы нарастили инвестиции в коммерческую недвижимость в 2,3 раза
Самыми популярными объектами для коллективных инвестиций в 2025 году стали склады: на них пришлось 67,3% всех приобретений коммерческой недвижимости ЗПИФами. Наилучшую динамику показали офисы: рост инвестиций в 18 раз год к году.
-cropped-full_width-1769607321.jpg)
В течение 2025 года закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ) недвижимости приобрели 23 объекта на общую сумму 105,1 млрд рублей. Это в 2,3 раза больше, чем в 2024 году и является рекордом за всю историю наблюдений, сообщили аналитики компании Nikoliers. За четыре года показатель вырос почти в десять раз.
Из общей суммы инвестиций на Петербург пришлось 15%, на Москву — 74%, остальное — доля регионов.
Объем приобретений ЗПИФ коммерческой недвижимости России, млрд рублей
Больше всего коллективных инвесторов привлекают склады: этот сегмент составил 67,3% всех прошлогодних инвестиций ЗПИФов. Они сформировали 70,7 млрд рублей приобретений складской недвижимости, что в 1,6 раза больше, чем в 2024 году.
На втором месте офисы (24,1%), на третьем — ритейл (6,9%). Причем динамика офисного сегмента — самая впечатляющая: инвестиции составили 25,4 млрд рублей, что в 18 раз выше результата 2024 года.
«Лидерство складского сегмента объясняется более стабильными и долгими договорами аренды, по сравнению с другими сегментами, и, соответственно, прогнозируемым в долгосрочной перспективе финансовым потоком», — поясняют в Nikoliers.
«Активно растущий сегмент последних лет — склады формата Light industrial. Наиболее интересны для ЗПИФов активы с стабильным денежным потоком от надежных арендаторов. В приоритете: логистические и складские комплексы (на волне роста e-commerce), офисные здания класса А в сильных локациях, а также объекты retail в формате necessity — например, продуктовые ритейл-парки. Коммерческая недвижимость здесь выигрывает у жилой благодаря более долгосрочным договорам аренды, предсказуемости доходов и меньшим операционным затратам на управление», — говорит Алексей Шушков, директор по развитию бизнеса «Гамма Групп».
Доля ЗПИФов в общей структуре классических инвестиционных сделок за год выросла с 10,1% до 18,1%.
«В последнее время ЗПИФы и их паи становятся более актуальными и привлекательными для квалифицированных инвесторов как инструмент защиты и наращивания капитала. Вместе с тем высокая стоимость кредитного плеча предоставила ЗПИФам возможности для приобретения объектов за разумные «живые» деньги», — комментируют эксперты Nikoliers.
В 2025 году закрытые паевые фонды недвижимости перестали быть «нишевой упаковкой» и фактически стали инфраструктурным механизмом рынка: через них частный капитал начал системно заходить в коммерческую недвижимость — прежде всего в логистику и офисы, отмечает Ольга Маслова, заместитель генерального директора управляющей компании «ДОХОДЪ».
Для девелопера это означает появление полноценного канала фондирования, который работает параллельно банкам и снижает зависимость от дорогого кредита. Дополнительно ЗПИФ позволяет юридически корректно выстроить контур владения и реструктурировать собственность, сохранив контроль над объектом и не ломая экономику проекта.
«С точки зрения девелопмента ЗПИФ — это проектная SPV-оболочка и финансовая архитектура одновременно: в периметре фонда можно упаковать объект или проект, привлечь инвесторов, разгрузить баланс группы и при этом сохранить управляемость через настройку прав пайщиков», — описывает заместитель генерального директора управляющей компании «ДОХОДЪ» Ольга Маслова преимущества ЗПИФ как инструмента.
Финансовый эффект усиливается налоговой спецификой: чистый операционный доход накапливается внутри фонда, налоговые обязательства возникают лишь при продаже паев. Это повышает эффективность реинвестирования, дает гибкость для CAPEX и поддерживает рост доходности и капитализации. Паевой формат расширяет круг инвесторов и снижает порог входа в качественные объекты класса А/А+ без дробления управления и эксплуатации.
Причин для стремительного роста показателей индустрии ЗПИФ несколько. Во-первых, инвесторы ищут защитные активы в условиях волатильности финансовых рынков. Недвижимость традиционно воспринимается как «тихая гавань», а недвижимость в ЗПИФе — это вдвойне надежно, так как этот механизм позволяет не раскрывать конечных бенефициаров и структуру их активов, рассуждает Алексей Шушков.
При этом весь доход, поступающий на ЗПИФ от реализации имущества или сдачи его аренду, освобождается от уплаты налога на прибыль, за счет чего владелец ЗПИФа имеет дополнительное финансовое плечо для развития своих проектов.
Во-вторых, ЗПИФ стал инструментом, без которого крайне сложно обойтись при создании юридических моделей девелоперских и строительных проектов. Дело в том, что ЗПИФ, как многофункциональный и адаптивный финансовый инструмент, поможет настроить приемлемые сроки выделения финансирования проекта и удобные формы расчета — деньгами, квадратными метрами и т.д. Так, ЗПИФ позволяет приспособиться к работе в условиях дорогих денег, сохраняет ликвидность участников проекта.
Также ЗПИФ используется для привлечения финансирования, обеспечивая защиту для инвесторов.
По прогнозу Nikoliers, в 2026 году сохранится высокий интерес ЗПИФов к коммерческой недвижимости, но предложение качественных активов по привлекательной доходности и цене пока отстает от спроса.
С этим согласен Алексей Шушков: «Конкуренция за качественные активы будет ужесточаться, что может сдерживать рост сделок в рублевом выражении. Дефицит предложения «готовых» активов с четким cash flow подтолкнет управляющие компании к более активной работе с проектами редевелопмента или к созданию фондов смешанного типа. Ключевым вызовом станет не поиск капитала, а поиск и создание активов, отвечающих запросам на доходность».
Алексей Шушков также в качестве перспективного для инвестиций выделяет сегмент центров обработки информации, активное строительство которых стало трендом в последние годы в разных регионах России. Финансовые инструменты, связанные с инвестированием в них, пользуются большой популярностью у фондовых брокеров. Исторический рекорд мировых цен на медь только подтверждает перспективы рынков коммерческой недвижимости, связанных с ИИ.
«ЗПИФы широко применяются в России как инструмент диверсификации и снижения чека на вход в капиталоемкие проекты в разных сегментах недвижимости для частных инвесторов. Управляющие компании могут адаптировать стратегию фонда под конкретные рыночные условия, реинвестируя прибыль или распределяя её между пайщиками. Ключевыми сложностями для новых УК при создании рыночных фондов коллективных инвестиций являются дефицит качественных ликвидных проектов, их соответствие утвержденной инвестиционной стратегии и наличие проверенных каналов продаж для привлечения нового капитала», — отмечает Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers.
«В условиях дорогого заемного капитала и более избирательного проектного финансирования роль ЗПИФов будет усиливаться, особенно в инвестиционно ориентированных проектах, где критичны скорость структурирования и качество управления активом», — заключает Ольга Маслова.