НАШ ЦИТАТНИК: «Людям нужно больше возможностей для покупки жилья. Не в виде временных программ поддержки ипотеки, а в качестве постоянно действующего ресурса дешёвых кредитов (например, со ставкой 3–4%), которым можно было бы пользоваться всегда...» Фёдор Туркин

17 октября, 04:09

Мы не ориентируемся на заемные средства

27 мая 2013 в 06:00
4 230

Мы не ориентируемся на заемные средства

На территории комплекса «Новый Оккервиль» открылся спортивный комплекс ALEX FITNESS с бассейном и ледовой ареной. Здесь работает частный детский сад, разбит парк площадью 20 га. Все объекты созданы за счет застройщиков («Отделстрой» и «Строительный трест». Генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь уверен, что окупаемости этих объектов не дождется. Мы расспросили его почему.

Окунь Марк Леонидович
Окунь Марк Леонидович
генеральный директор
ИСК «Отделстрой»

На территории комплекса «Новый Оккервиль» открылся спортивный комплекс ALEX FITNESS с бассейном и ледовой ареной. Здесь работает частный детский сад, разбит парк площадью 20 га. Все объекты созданы за счет застройщиков («Отделстрой» и «Строительный трест». Генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь уверен, что окупаемости этих объектов не дождется. Мы расспросили его почему.

– Вы вложили большие средства на старте проекта, задолго до начала продаж. Почему выбрали такой путь, как рассчитали риски?

– Эту территорию заприметили в 2007 году, вошли в сделку в 2008‑м. Год занимались проектом планировки. Все первоначальные вложения в этом проекте — это деньги, которые мы несколько лет зарабатывали и откладывали с прибыли. Стройка началась в самом сложном 2009‑м. Но мы примерно понимали, во сколько это обойдется, какая будет рентабельность, сколько надо вложить на первом этапе и можем ли это себе позволить. Бесспорно, риски были. Но застройка довольно плотная, и она нам позволяет иметь дельту, при которой даже какие-то неприятности уменьшат рентабельность, но не приведут к дефолту.

– Сейчас реализация такого проекта возможна? Деньги стали дороже, конкуренция выросла…

– Все возможно, если цена за землю разумна, инженерия строится поэтапно, и все привязывается к планам продаж и т. д. Надо работать последовательно. Это тяжело, и с каждым годом становится все тяжелее. Тот, кто ориентируется на заемные средства, такой проект не осилит. Проценты по кредитам заберут всю прибыль. Мы не привлекали кредитов. Идея строить на кредитные средства, а продавать готовое жилье ведет в тупик. Мне 40 млрд рублей нужно, чтобы построить эти дома! Представьте размер процентов.

– А новые ограничения по плотности и высотности?

– По «Новому Оккервилю» мы все разрешения уже получили. Но проекты многих застройщиков оказались на грани рентабельности. Разговоры о том, что надо строить малоэтажку, вызывают у меня улыбку. Конечно, человек должен быть ближе к земле, но тогда площадь застройки будет огромной, сети и дороги—длиннее, а себестоимость строительства — не меньше. Нагрузите все это «социалкой» и транспортом — и крупный малоэтажный проект станет нерентабельным.

– Тем не менее вы сами себя «нагружаете» объектами не первоочередной важности. Зачем вам парк и оздоровительный комплекс?

– Опыт подсказал, что это нужно. Да, спортивные комплексы — не редкость, но далеко не во всех, как у нас, есть ледовая арена и бассейн. Это вопросы комфортной среды проживания. Конкуренция велика, компаниям придется строить социальные объекты, облагораживать комплексы — только так можно привлечь покупателей. Люди приезжают, смотрят, сравнивают. Никакими обещаниями и буклетами их не переубедишь. У нас уже работают и аптеки, и супермаркет, есть парикмахерская, строительный магазин, скоро откроется отделение Сбербанка, есть частная клиника, появится и бесплатная амбулатория Всеволожской ЦРБ. Даже паспортистка приходит.

В нормальном проекте комплексного освоения «социалка» должна появляться вместе с жильем. И неважно, в Петербурге или в Ленобласти. Но вначале нам, конечно, пришлось менять мнение граждан о Ленобласти. С советских времен осталось мнение, что если область, то удобства на улице. Сегодня о прописке спрашивают между делом. Приходилось доказывать, что можно на законных основаниях водить детей в петербургскую школу и поликлиникой пользоваться. Даже договоры с тремя школами заключили, чтобы покупателей успокоить.

– Однако в проекте все же частный детский сад. Когда он и физкультурный комплекс окупятся?

– Комплекс стоил 600 млн рублей, садик — 300 млн. Арендная плата, которую я получаю от управляющих ими компаний, окупит мои вложения (без каких-либо процентов) лет через 20. То есть можно считать, что никогда.

– Проект предусматривает еще три детских сада и две школы. Они тоже будут частными?

– Первую школу на 1600 мест начинаем строить в июне. Она в любом случае должна быть бесплатной для жителей. Рассчитываем ее продать бюджету. Она обойдется нам в 1,3 млрд рублей, мы не можем ее просто подарить. Рассчитываем на программу «Соцобъекты в обмен на налоги». Если власти ее не выкупят, все равно будем дотировать большое количество бесплатных мест. То же и с детскими садами. Что делать, если никто такие объекты не строит?

– Вы так спокойно об этом говорите…

– Я уже смирился. Многие девелоперы воспринимают это более болезненно. И я не радуюсь: дополнительные траты уменьшают рентабельность, повышают риски. Но я вижу тенденцию и понимаю, что бессмысленно бороться с ветряными мельницами.

– Как складываются отношения с ОМСУ?

– У многих застройщиков с этим проблемы: идет перетягивание каната между компанией и властями. Нам повезло: сразу удалось установить доверительные отношения. Отчасти из-за того, что власти помогали, а не препятствовали, нам удалось успешно стартовать в кризис.

– Другие участки уже подыскиваете?

– Да, хотя здесь еще хватит работы до 2018 года, а там посмотрим. Точечной застройкой больше заниматься не хочу. И дело не в экономике. Я как застройщик получаю одинаковый инфаркт как при строительстве дома на 9000 кв.м, так и при возведении «миллионника». Я его получаю гарантированно, так лучше в эту жизнь что-то большое и красивое привнесу, чем заболею на постройке одной «точки».

«НП» досье «Новый Оккервиль» расположен на территории Ленобласти в деревне Кудрово. На территории в 50 га возводится около 850 000 кв.м жилья и 50 000 кв.м коммерческих помещений. К моменту завершения комплекса в 2018 году его население составит около 20 000 человек. Проект реализуется компаниями-партнерами «Отделстрой» и «Строительный трест». «Отделстрой» уже ввел в эксплуатацию две очереди общей площадью 110 000 кв. м.