Мы не ориентируемся на заемные средства

На территории комплекса «Новый Оккервиль» открылся спортивный комплекс ALEX FITNESS с бассейном и ледовой ареной. Здесь работает частный детский сад, разбит парк площадью 20 га. Все объекты созданы за счет застройщиков («Отделстрой» и «Строительный трест». Генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь уверен, что окупаемости этих объектов не дождется. Мы расспросили его почему.

– Вы вложили большие средства на старте проекта, задолго до начала продаж. Почему выбрали такой путь, как рассчитали риски?

– Эту территорию заприметили в 2007 году, вошли в сделку в 2008‑м. Год занимались проектом планировки. Все первоначальные вложения в этом проекте — это деньги, которые мы несколько лет зарабатывали и откладывали с прибыли. Стройка началась в самом сложном 2009‑м. Но мы примерно понимали, во сколько это обойдется, какая будет рентабельность, сколько надо вложить на первом этапе и можем ли это себе позволить. Бесспорно, риски были. Но застройка довольно плотная, и она нам позволяет иметь дельту, при которой даже какие-то неприятности уменьшат рентабельность, но не приведут к дефолту.

– Сейчас реализация такого проекта возможна? Деньги стали дороже, конкуренция выросла…

– Все возможно, если цена за землю разумна, инженерия строится поэтапно, и все привязывается к планам продаж и т. д. Надо работать последовательно. Это тяжело, и с каждым годом становится все тяжелее. Тот, кто ориентируется на заемные средства, такой проект не осилит. Проценты по кредитам заберут всю прибыль. Мы не привлекали кредитов. Идея строить на кредитные средства, а продавать готовое жилье ведет в тупик. Мне 40 млрд рублей нужно, чтобы построить эти дома! Представьте размер процентов.

– А новые ограничения по плотности и высотности?

– По «Новому Оккервилю» мы все разрешения уже получили. Но проекты многих застройщиков оказались на грани рентабельности. Разговоры о том, что надо строить малоэтажку, вызывают у меня улыбку. Конечно, человек должен быть ближе к земле, но тогда площадь застройки будет огромной, сети и дороги—длиннее, а себестоимость строительства — не меньше. Нагрузите все это «социалкой» и транспортом — и крупный малоэтажный проект станет нерентабельным.

– Тем не менее вы сами себя «нагружаете» объектами не первоочередной важности. Зачем вам парк и оздоровительный комплекс?

– Опыт подсказал, что это нужно. Да, спортивные комплексы — не редкость, но далеко не во всех, как у нас, есть ледовая арена и бассейн. Это вопросы комфортной среды проживания. Конкуренция велика, компаниям придется строить социальные объекты, облагораживать комплексы — только так можно привлечь покупателей. Люди приезжают, смотрят, сравнивают. Никакими обещаниями и буклетами их не переубедишь. У нас уже работают и аптеки, и супермаркет, есть парикмахерская, строительный магазин, скоро откроется отделение Сбербанка, есть частная клиника, появится и бесплатная амбулатория Всеволожской ЦРБ. Даже паспортистка приходит.

В нормальном проекте комплексного освоения «социалка» должна появляться вместе с жильем. И неважно, в Петербурге или в Ленобласти. Но вначале нам, конечно, пришлось менять мнение граждан о Ленобласти. С советских времен осталось мнение, что если область, то удобства на улице. Сегодня о прописке спрашивают между делом. Приходилось доказывать, что можно на законных основаниях водить детей в петербургскую школу и поликлиникой пользоваться. Даже договоры с тремя школами заключили, чтобы покупателей успокоить.

– Однако в проекте все же частный детский сад. Когда он и физкультурный комплекс окупятся?

– Комплекс стоил 600 млн рублей, садик — 300 млн. Арендная плата, которую я получаю от управляющих ими компаний, окупит мои вложения (без каких-либо процентов) лет через 20. То есть можно считать, что никогда.

– Проект предусматривает еще три детских сада и две школы. Они тоже будут частными?

– Первую школу на 1600 мест начинаем строить в июне. Она в любом случае должна быть бесплатной для жителей. Рассчитываем ее продать бюджету. Она обойдется нам в 1,3 млрд рублей, мы не можем ее просто подарить. Рассчитываем на программу «Соцобъекты в обмен на налоги». Если власти ее не выкупят, все равно будем дотировать большое количество бесплатных мест. То же и с детскими садами. Что делать, если никто такие объекты не строит?

– Вы так спокойно об этом говорите…

– Я уже смирился. Многие девелоперы воспринимают это более болезненно. И я не радуюсь: дополнительные траты уменьшают рентабельность, повышают риски. Но я вижу тенденцию и понимаю, что бессмысленно бороться с ветряными мельницами.

– Как складываются отношения с ОМСУ?

– У многих застройщиков с этим проблемы: идет перетягивание каната между компанией и властями. Нам повезло: сразу удалось установить доверительные отношения. Отчасти из-за того, что власти помогали, а не препятствовали, нам удалось успешно стартовать в кризис.

– Другие участки уже подыскиваете?

– Да, хотя здесь еще хватит работы до 2018 года, а там посмотрим. Точечной застройкой больше заниматься не хочу. И дело не в экономике. Я как застройщик получаю одинаковый инфаркт как при строительстве дома на 9000 кв.м, так и при возведении «миллионника». Я его получаю гарантированно, так лучше в эту жизнь что-то большое и красивое привнесу, чем заболею на постройке одной «точки».

«НП» досье «Новый Оккервиль» расположен на территории Ленобласти в деревне Кудрово. На территории в 50 га возводится около 850 000 кв.м жилья и 50 000 кв.м коммерческих помещений. К моменту завершения комплекса в 2018 году его население составит около 20 000 человек. Проект реализуется компаниями-партнерами «Отделстрой» и «Строительный трест». «Отделстрой» уже ввел в эксплуатацию две очереди общей площадью 110 000 кв. м.