Мы выпускаем продукции VELOX больше, чем австрийский и чешский заводы, вместе взятые

Группа «РОССТРО» работает в строительстве уже более 20 лет и относится к числу наиболее влиятельных структур в сфере девелопмента. Однако она не часто упоминается в прессе — не то чтобы избегает публичности, просто стиль такой. Об эффективной стратегии в сегодняшних непростых условиях, об ошибках и достижениях мы беседуем с президентом ФПГ «РОССТРО» Александром Макаровым.

– Несколько лет назад вы решили сократить присутствие в сегменте жилищного строительства. Сейчас в перечне девелоперов, которые занимаются жилыми объектами, РОССТРО нет. Не жалеете?

– Пока не жалеем. Запланированное реформирование бизнеса включало постепенный уход из жилищного сегмента. Делали мы это терпеливо и настойчиво. Завершили все объекты, ввели в эксплуатацию, передали дольщикам, выполнили все обязательства. Передали эксплуатацию объектов собственникам. Мы были крупным застройщиком и эксплуатирующей организацией, поэтому процесс затянулся на несколько лет. Сегодня наш бизнес свободен от долевых обязательств.

Мы строим за счет собственных средств, строим то, что считаем выгодным, и эксплуатируем собственную недвижимость. У нас большое хозяйство, которое требует внимания. В собственности группы находятся здания и помещения площадью более 210 000 кв.м, участки размером 230 га. Ежегодно прирастаем вновь построенной и приобретенной деловой недвижимостью. У нас разработана инвестиционная программа развития имущественных комплексов. Мы ее стараемся выполнять.

– Как скажутся на рынке недвижимости (и скажутся ли) санкции, вводимые ЕС и США в отношении российских компаний и граждан? Сумеет ли наша экономика преодолеть застойные явления? Что для этого нужно?

– Непременно скажутся. Деньги уже подорожали, их стало меньше на рынке. Дефицит денег отразится на инвестиционном климате. Компании будут иметь меньше средств, рынок сузится, сократятся возможности граждан. Но рынок знал и худшие времена. Естественно, мы переживем и эти трудности.

Экономика постепенно выправится. Быстрее и менее болезненно пройдет процесс восстановления, если об инвестиционном климате позаботится государство. Механизмы его настройки давно известны: преференции компаниям, занимающимся инвестиционной деятельностью, снижение налогового бремени — все мероприятия, которые делают деньги более доступными. Снижение налогового бремени, в частности налога на имущество, стимулирует улучшение инвестиционного климата и поощряет отечественные и зарубежные компании вкладываться в российскую экономику.

– Одно из ключевых для ФПГ «РОССТРО» направлений — развитие и популяризация технологии VELOX. Насколько успешно приживаются у нас непривычные решения? Какова доля рынка? Какие конструктивные решения в домостроении (жилищном, коммерческом, загородном) могут стать популярными в ближайшие год-два?

– Строительная технология живет по законам, отличным от тех, которые господствуют, например, в сфере цифровых технологий. У цифровой техники короткий жизненный цикл: весной расцветает, становясь популярной, осенью устаревает, уступая место новым моделям. Строительный рынок инерционный. Привычка к новым технологиям воспитывается десятилетиями, устаревает принятый строителями материал еще дольше.

В основе производства лежит комплексная строительная система VELOX. Группа «РОССТРО» выбрала ее в Австрии и внедрила на российский рынок. Система была доработана на российском производстве и в 2008 году запатентована как российско-австрийская. РОССТРО является ее совладельцем и патентообладателем. Сегодня РОССТРО — равноправный партнер австрийской компании VELOX Werk, GmbH.

Российскому VELOX’у в прошлом году исполнилось 10 лет, но до сих пор строители воспринимают его как новинку. C каждым годом он набирает популярность, растет число компаний, «раскусивших» выгоду материала. Пять лет назад в пригородах Петербурга и по области строились единичные дома из панелей VELOX, сегодня они рассеялись вокруг города довольно плотно. Аналогичная ситуация в Подмосковье.

За год отгрузка нашей продукции в Северо-Западном округе увеличилась на 75%, в Центральном — на 17%. В 2013‑м реализация выросла на 87%, по этой технологии построено на 71% больше, чем в 2012‑м.

Всего за 10 лет российские заводы произвели 4,5 млн плит VELOX. В России и странах СНГ построено более 1200 объектов общей площадью свыше 500 000 кв. м. Сотни индивидуальных домов и малоэтажные поселки, производственные, торговые и административные здания. Сегодня мы выпускаем продукции VELOX больше, чем австрийский и чешский заводы, вместе взятые. За 10 лет мы достигли тех же показателей сбыта, что европейские производители за 55 лет.

Производство ROSSTRO-VELOX работает в Кингисеппе. Сегодня это три основных завода по производству щепоцементных плит (их общая мощность соответствует ежегодному вводу 300 000 кв.м жилья) и завод по выпуску изделий строительной системы VELOX. Работает линия рециклинга. Вложения в развитие производства превысили 30 млн евро.

Планируем строительство завода тригонов строительной системы VELOX. Рассматриваем и другие технологии. Промышленные площадки для новых производств у нас подготовлены.

– Какие объекты вы считаете приоритетными для ФПГ «РОССТРО» в 2014 году?

– Объекты развития на ближайшие три года утверждены планом развития группы. В будущем году мы реконструируем существующие здания и увеличиваем доходные площади, в основном за счет надстроек. Технология VELOX позволяет надстраивать деловые центры, не усиливая фундаменты, не останавливая работу здания и не увеличивая мощности инженерных сетей.

Совместно с компанией «АСЭРП» завершаем строительство 9‑этажного жилого дома в Кингисеппе на Крикковском шоссе.

Продолжаем строительство в Петербурге лабораторно-экспериментальной базы и паркинга на Афонской улице; в Кингисеппе — многофункционального центра на Фабричной.

Начинаем несколько проектов в Кингисеппском районе: 9‑этажный жилой дом, коттеджный поселок, доходный дом, туристический комплекс, торгово‑деловой и торгово‑развлекательный центры. В Петербурге будем строить жилищно-офисные объекты и паркинг. Все объекты, естественно, возводятся по технологии VELOX.

– Как будет развиваться сегмент управления недвижимостью, какие объекты вы хотели бы взять в управление? Как вы оцениваете конкуренцию в этом сегменте? Нет ли угрозы перепроизводства?

– У нас в управлении и собственности 20 деловых центров. Мы не управляем чужими объектами. Достаточно своих. Там, где нам выгодно, используем аутсорсинг. Конкуренция в сегменте зданий классов В и С серьезная, да и мы не новички. Справляемся. В наших деловых центрах высокая загрузка, но мы следим за конъюнктурой.

Если объект становится проблемным, мы его перепрофилируем. Угроза перепроизводства существует. Но несмотря на трудности, рынок все равно расширяется. Управление недвижимостью — интересное, доходное направление. Мы планируем его развивать. Передавать свои объекты в управление другим компаниям не собираемся.

– Какие задачи ставятся перед «ЛенНИИпроектом»? Будет ли институт участвовать в государственных программах (проектирование доступного жилья, арендного жилья, малоэтажных комплексов)?

– Да, «ЛенНИИпроект» занимается государственными программами. Основными акционерами института по-прежнему являются РОССТРО и КУГИ СПб. Больше 30% заказов — городские. В основном это социальные объекты: детские, образовательные, медицинские учреждения. Конечно же, проектируем жилье и прочие объекты гражданского профиля.

В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» «ЛенНИИпроект» разработал проекты жилых и общественных зданий повторного применения для строительства по технологии VELOX. Проекты апробированы во Всеволожском и Курортном районах, в других регионах России.

Институт ведет научно-исследовательскую программу «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности зданий путем применения в строительстве технологии VELOX. Работа направлена на разработку типовых решений и проектов энергоэффективных зданий, широкое внедрение в практику строительства пассивных домов. Со сложными задачами в институт обращаются не только городские, но и областные власти, администрации других регионов России, крупные застройщики.

Для областной администрации мы проектировали Областной дом ребенка на 140 мест в поселке Дружноселье Гатчинского района. В институте работают квалифицированные специалисты, он оснащен современной техникой и программным обеспечением.

– На сайте группы есть объявление о продаже участков в ДНП «Виктория». Это новое направление или так, случайный актив? Продается просто земля или предусмотрено использование технологии VELOX в строительстве?

– Случайный непрофильный актив. Красивое место, лес, озера. Конкурировать в сегменте малоэтажного строительства мы не планируем. Решили продать землю под частную застройку. При покупке участка подарим скидочный сертификат на продукцию VELOX. Тем, кого технология заинтересует, окажем содействие в строительстве дома.

– Как вы оцениваете опыт освоения подземных пространств (площадь Труда)? Есть ли перспективы у других, пока отложенных проектов (площадь Восстания, например)?

– Проект «Площадь Труда» был в числе первых по освоению подземного городского пространства. При расчете требуемых инвестиций мы не учли очевидное: сложность грунтов, геологические условия. Неустойчивые грунты, насыщенные водой, потребовали дорогостоящих работ и конструктивных решений для их стабилизации. Иначе провоцировалось аварийное состояние и строящегося объекта, и соседних зданий. Часть запланированного для освоения подземного пространства, расположенного ближе к Неве, решили не трогать. Проект был реализован на 70% из-за нехватки средств.

Для Петербурга, как и любого немолодого города, освоение подземного пространства становится единственным решением проблем, связанных со стесненностью при современном образе жизни. Городу необходимы подземные развязки, парковки, объекты инфраструктуры, не вписывающиеся в наземную архитектуру. Направление это очень перспективно, но и очень дорого. Если инвестор собирается строить подземные объекты в Петербурге, он должен быть готов к серьезным затратам. Если городские власти хотят разгрузить дороги, осваивая подземное пространство силами бизнеса, им необходимо подготовить инвестиционные условия, которые, при всей затратности таких проектов, сделают их выгодными для реализации.

– У вас ведь есть и собственное обширное поместье. Это для отдыха или вы активно занимаетесь хозяйством? Что построили нового?

– В Кингисеппском районе, в красивом месте у реки, на озере построен дом по технологии VELOX. К нему прилегает обширная территория, на которой я разбиваю парк и планирую построить туристический комплекс. Занимаясь строительством пристроек, парковой инфраструктуры, подъездных дорог, обустройством ландшафта, я сочетаю интересное мне дело и активный отдых.

«НП» досье
Александр Макаров родился в 1954 году в Киргизии. Окончил ЛКИ (в 1985‑м) и ВПШ (в 1991‑м).
После института работал на НПО «Балтийский завод». С 1990 года — генеральный директор компании «РОССТРО». В 1997 году назначен президентом ФПГ «РОССТРО». Председатель наблюдательного совета ОАО «ЛенНИИпроект». Был первым президентом Ассоциации риэлторов СПб (1994–1999) и первым президентом Ассоциации домостроителей СПб (1999–2003). С 1991 года — член попечительского совета специализированного детского дома № 23, заместитель председателя. Имеет награды и почетные звания.
Женат, воспитывает двух дочерей и троих сыновей.
Ассоциация «РОССТРО» зарегистрирована в 1991 году. К концу 1996‑го в холдинге было уже более 30 компаний. В 1997‑м создана инвестиционно-строительная финансово‑промышленная группа «РОССТРО» (номер 39 в Госреестре финансово‑промышленных групп). ФПГ «РОССТРО», объединив ресурсы и опыт более 50 предприятий, стала эффективной вертикально-интегрированной структурой.