Нет запретов без исключений

Изменения в земельном законодательстве затрагивают любой бизнес, но строительство и девелопмент — в наибольшей степени. В конце 2013‑го вышел целый пакет приказов МЭР, непосредственно относящихся к распоряжению федеральными участками. О том, что и как будет меняться, рассуждает Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства.

В начале 2014 года были опубликованы и вступили в силу приказы Министерства экономического развития РФ №569, 570, 571 от 3 октября 2013‑го. Эти документы утверждают административные регламенты распоряжения участками, находящимися в федеральной собственности. Установлены сроки и последовательность административных процедур (действий) Росимущества и его территориальных органов по оформлению сделок с федеральной землей.

По общему правилу Постановлением Правительства РФ № 234 от 03.04.2008 до 1 января 2016‑го введен запрет на распоряжение участками, находящимися в федеральной собственности. Мораторий распространяется также на проведение аукционов по привлечению инвестиций в проекты освоения федеральных земель и объектов недвижимости, расположенных в непосредственной близости от населенных пунктов.

Исключений из общего правила довольно много. Запрет не действует, если торги по продаже федеральных участков (или права на заключение договора аренды) прошли до издания Постановления № 234. То же касается инвестиционных договоров в отношении недвижимости и участков. Запрет не распространяется на строительство объектов инфраструктуры для особых экономических зон. Нет ограничений и для оформления земельно-правовых отношений при возведении объектов в соответствии с концессионными соглашениями и соглашениями о развитии застроенных территорий (в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ).

Еще раз подчеркну: исключений немало. И уполномоченные органы власти, конечно, предоставляли федеральные наделы под те или иные нужды после принятия моратория. Но процедуры взаимодействия власти и заявителя не были четко прописаны, и участники земельных отношений руководствовались положениями Земельного кодекса РФ и разрозненными нормативными актами.

После издания приказов МЭР к нам не раз обращались клиенты с вопросами. Их интересует, нет ли противоречия между принятыми регламентами и действующим мораторием. Или, возможно, появились «лазейки» для инвесторов. Поясним.

Регламенты, утвержденные приказами МЭР, не противоречат действующему мораторию. Они действуют как раз применительно к исключениям, то есть в тех случаях, когда закон допускает предоставление федеральных участков. Регламенты устанавливают внятный порядок взаимодействия чиновников Росимущества (его территориальных органов) и заявителей с указанием сроков, исчерпывающего перечня документов и прочих процедурных вопросов. И в этом действительно есть насущная необходимость.

В последнее время в нашей практике чаще стали встречаться такие ситуации: нашим клиентам предлагают приобрести фирмы с единственным активом — инвестиционным контрактом. Как правило, он заключен с одной из организаций Минобороны РФ (КЭЧ, КЭУ и т. п.).

В 2003–2006 годах по распоряжению Росимущества (в то время эта структура была уполномочена распоряжаться военным недвижимым имуществом МО) КЭЧ и КЭУ Минобороны проводили конкурсы и аукционы. По результатам торгов подписывали инвестконтракты. Многие из них не завершены до сих пор. В дальнейшем юристы министерства пытались расторгнуть их или признать недействительными. И эта позиция была вполне обоснованной, потому что по действующему ГК РФ эти учреждения не вправе были распоряжаться участками без согласия собственника. Однако на уровне ВАС была выработана позиция, утверждающая, что такие инвестконтракты законны. Тогда Минобороны попыталось разорвать отношения с теми инвесторами, которые не справились со строительством объектов в срок (таких большинство).

Однако некоторые инвесторы сумели отсудить у военных круглые суммы. Потому что и МО не выполняло своих обязательств, прежде всего — по оформлению земельно-правовых отношений. (Советуем обратить внимание на Постановление ФАС Московского округа по делу А40–11063/11–11–88 — с Минобороны взыскано 77 млн рублей.) И сейчас Минобороны РФ, как правило, предпочитает оформить продление сроков строительства по таким контрактам, подписывая дополнительные соглашения.

Такие активы время от времени появляются в Петербургском регионе и Московской области. В ИПП обращаются покупатели с вопросом, не помешают ли ограничения, предусмотренные постановлением № 234, и новые регламенты МЭР заключению договоров аренды участка (по инвестконтрактам, полученным путем приобретения фирмы-инвестора).

Мы полагаем, что действие приказов (и регламентов) распространяется на отношения с Росимуществом, а договоры аренды участков в развитие указанных инвестконтрактов заключает Минобороны. В военном ведомстве по этой госуслуге регламентов нет. Поэтому при покупке такого актива инвесторам необходимо внимательно проанализировать земельное законодательство.

Сотрудничество с Росимуществом по земельным вопросам всегда требовало немало времени и сил. Причиной может быть как несобранность заявителя (незнание законов, противоречия в предоставляемой документации и т. д.), так и отсутствие установленных сроков для определенных действий со стороны чиновников Росимущества.

Теперь в регламентах прописаны четкие сроки, приведен исчерпывающий перечень документов. Это облегчит работу и предпринимателям, и чиновникам.