Город не планирует массовую продажу памятников

Год назад в Смольном было создано ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса» (АРИК). Подведомственному Комитету имущественных отношений учреждению доверили работу с неиспользуемыми объектами культурного наследия: обследование зданий-памятников, подготовку документов, включая историко-культурную экспертизу, разработку предложений по вовлечению их в хозяйственный оборот. О том, сколько на это уходит времени, о планах внедрения услуг для бизнеса, перспективах Кузнечного рынка и других объектов в своём первом интервью рассказывает директор АРИК Пётр Козин.

– АРИК – относительно молодая структура, не всем ещё знакомая. Расскажите вкратце, чем вы занимаетесь.   – АРИК – специальное учреждение, созданное для обеспечения сохранности и надлежащего состояния объектов культурного наследия (ОКН), а также их подготовки для вовлечения в хозяйственный оборот. Наша задача  – комплексное обследование объектов, подготовка необходимых документов и экспертных заключений по ним. Мы формируем комплект исходной документации: архивные данные, охранное обязательство, паспорт ОКН, техдокументацию и т.д. Проверяем и актуализируем сведения Единого государственного реестра недвижимости, полностью обследуем объекты, их техническое состояние, включая инструментальные замеры конструкций, фиксируем все дефекты и повреждения. Анализируем потребности объекта в энергоресурсах, возможности подключения к сетям, получаем предварительные техусловия. Изучаем параметры социально-экономического развития района и ближайшее окружение: наличие школ, детских садов, госучреждений и др. В итоговом заключении указываются наиболее эффективный вариант использования объекта с приложением эскизов потенциальных проектов, возможный размер арендной платы и эксплуатационных расходов, срок и порядок реализации проекта, примерные затраты и их окупаемость, предложения по потенциальным инвесторам. Это позволит городу как собственнику принять взвешенное управленческое решение о дальнейшей судьбе неиспользуемых памятников.  Результатом нашей деятельности должна стать практика «пакетного предложения» городской недвижимости, когда потенциальный арендатор будет иметь на руках первоочередные необходимые документы на объект, обладать исчерпывающей информацией о его состоянии, ограничениях в использовании, требуемых расходах, сроках окупаемости и т.д. Это позволит минимизировать риски инвестора и его затраты на реализацию инвестиционного проекта, а также повысить коммерческую привлекательность городской недвижимости.   – Вы работаете только с ОКН?   – Да, но в ближайшее время планируем внести в наш устав изменения, добавив полномочия по работе и с историческими зданиями, не являющимися ОКН.   – Это серьёзно увеличит объём вашей работы, зону влияния АРИК…   – Объектов культурного наследия, признанных таковыми по закону, в Петербурге не так много. Зато довольно много просто исторических зданий, которые находятся в неудовлетворительном состоянии и не используются. В отличие от ОКН, в основном расположенных в центральных районах, такие объекты могут находиться и в периферийных районах. Эта недвижимость также требует и внимания со стороны города, и хозяйской руки.     – Сюрпризы, подводные камни в вашей работе встречаются или она скорее рутинная?   – Значительная часть – это работа с документами, но и на объектах бывают интересные ситуации. Например, весной нам поручили обследовать здание в составе храма Апостола Петра на Невском проспекте. Это небольшой флигель под литерой Ж во втором дворе. В нём мы обнаружили трансформаторную подстанцию. Месяц ушёл на то, чтобы выяснить у «Ленэнерго», на каком основании она там находится, чьё оборудование в ней размещено, кто за него отвечает, какой у подстанции периметр обслуживания.    – Подстанция посреди церкви?   – Это здание включено в ансамбль, который строился как единый комплекс. Но как религиозный объект, судя по архивным данным, которые нам удалось собрать, оно не использовалось. Там располагались жилищно-хозяйственные организации, хранились хозинструменты.   – Город, скорее всего, отдаст этот флигель церкви либо по закону о реституции, либо на каком-то другом основании. Зачем тратить бюджетные деньги и ваше время на исследование этого объекта?   – Во-первых, церковь с заявлениями ещё не обращалась. Во-вторых, одной из задач было как раз установить, относится ли объект к религиозному имуществу, поэтому его и передали нам в работу. Сейчас здание бесхозное, оно требует затрат на содержание и разрушается. Городу надо решить, как им распорядиться. Без соответствующего анализа это невозможно.   – Сколько времени занимает подготовка одного объекта?   – Если сложить нормативные сроки получения ответов от профильных структур, то получается, что инвестору только на этапе проработки проекта для относительно беспроблемного здания требуется порядка года. Это время тратится на переписку, получение согласований, историко-культурную экспертизу… И только после этого уже можно выходить на стройплощадку. Мы берём на себя этот первоначальный этап. Кроме того, в рамках межведомственного взаимодействия и с учётом доступа учреждения к городским информационным базам данных мы планируем почти вдвое сократить сроки подготовки объекта к реконструкции.    – Хорошо быть бюджетным учреждением…   – Мы можем и хотим оказывать платные услуги для предпринимателей по объектам частной собственности. Например, предлагать бизнесу согласование, «упаковку» объектов. Сейчас, когда работа АРИК отлажена, мы намерены предложить это инвесторам. Уверены, что, учитывая наши компетенции, это будет востребовано. Презентацию для инвесторов планируем провести до конца года.   – АРИК работает около года. Что удалось сделать за этот срок?   – В 2017 году мы проанализировали более 140 объектов, плюс ещё на 50 провели визуальный осмотр и фотофиксацию. В 2018-м подготовили справки и материалы по 73 ОКН, включая визуальный осмотр, сбор документации из районных администраций, КГИОП. Теперь эти материалы КИО использует в работе, в том числе, при принятии решения о дальнейшем использовании того или иного объекта.   – А кто занимался этой работой до появления агентства?   – Раньше она была организована несколько по-другому.  В процессе участвовали сразу несколько структур, каждая в пределах своих полномочий. Сейчас эту работу, можно сказать, оптимизировали. Все вопросы передали в АРИК.    – То есть вы скоро будете главным по памятникам в городе?   – Им по-прежнему является профильный комитет – КГИОП.   – Кто будет отвечать за сохранность объектов?   – По закону ответственность за это несёт правообладатель. Неиспользуемые здания закрепляются по принадлежности за районными администрациями, профильными комитетами, подведомственными учреждениями. За АРИК сейчас на праве оперативного управления закреплены только три объекта: дворец Кушелева-Безбородко на Гагаринской улице, Кузнечный рынок и дача Кинга на Приморском шоссе. Соответственно, если с ними что-либо произойдёт, ответственность ляжет на нас.   – Этот список будет расширяться?   – Нет необходимости закреплять за нами объекты, чтобы дать их в проработку.  Мы работаем по заданиям КИО исходя из уставной деятельности, это не предусматривает закрепления зданий на вещном или каком-либо ином праве за АРИК. Передача объектов в управление учреждения на сегодня скорее исключительный случай, когда городу нужно принять особое управленческое решение.    – Как, например, по Кузнечному рынку? Планируете там какие-то преобразования?    – В первую очередь мы хотим оптимизировать схему размещения торговых мест, привести в порядок полы и прилавки. Запланирована мойка фасадов. Нужно также решить вопросы, связанные с видеонаблюдением, сигнализацией, металлорамками. Но поскольку мы работаем только за счёт доходов с рынка, то реализовывать всё это будем постепенно. На 2019 год запланированы восстановление и ремонт фасадов со скульптурами.   – А как долго вы будете присутствовать на объекте? Его всё-таки собирались отдать инвесторам.   – Оперативное управление бессрочное, а разрешение на работу в качестве управляющей компании на рынке действует до конца этого года, но его можно продлить. Продолжим управлять объектом, пока не будет принято иное решение. Мы его уже полюбили.   – Вам удалось наладить отношения с торговцами? Они вроде бы поддерживали прежнего оператора.   –  Отношения нормальные. На сегодня действуют порядка 200 договоров на торговые места. Так как договоры по закону можно заключать максимум на три месяца, ротация присутствует. Процент заполняемости рынка варьируется в основном от сезона. Такова специфика подобных торговых объектов. Летом, например, часть мест в овощном ряду освободилась, потому что был период отпусков. Но все обещали вернуться в сентябре. Мясные и рыбные лавки как работали, так и работают.  В целом заполняемость рынка растёт и составляет 70%. А прежний оператор, ООО «Кузнечный рынок» — один из наших арендаторов, с ним заключён договор на несколько торговых мест.   – У компании было оборудование на рынке…    – То оборудование, что сейчас функционирует и используется предпринимателями, – наше. Но на рынке есть старые холодильники, которые не используются. Никто не признаётся, чьё это оборудование: ни прежний оператор, ни предприниматели. Однако оно занимает место, поэтому будем вывозить.   – В конце года вам передали в управление Малый Мраморный дворец. Каковы ваши задачи на этом объекте?   – Нам поручили провести анализ его технического состояния.   – Когда оттуда съехал Европейский университет, власти объявили, что состояние ужасное, но осмотреть здание градозащитникам не разрешили. Из-за этого у многих сложилось впечатление, что утверждения голословны. Что в итоге там обнаружилось?   – Мы выявили дефекты кровли, повреждения несущих и ограждающих конструкций, отсутствие систем вентиляции и кондиционирования. Утрачена гидроизоляция фундаментов, плохо работала отопительная система. Все эти повреждения привели к поражению грибком строительных конструкций здания: стропильной системы, несущих стен, перегородок, в частности, в помещениях дворовых флигелей, отделка которых утрачена.  На фасадах здания появились трещины, в помещениях выполнена перепланировка без согласования с собственником.  У кровли дворца множество дефектов: коррозия металла, некачественные соединения кровельных картин и другие.  В помещениях обнаружены биологические поражения материалов стен, перекрытий… Всё это было детально зафиксировано.    – И что вы планируете с этим делать?   – Мы принимаем первоочередные меры, чтобы поддержать здание в текущем состоянии.  А Комитет по строительству в рамках Адресной инвестиционной программы реализует мероприятия, связанные с проектированием и подготовкой объекта для Академии цифровых технологий. В этом году должны начать проектирование.   – Ваш третий объект – дача Кинга. Что с ней будет?   – К сожалению, комплекс в плохом состоянии. Некогда это был объект Министерства обороны, а сейчас он передан городу. Деревянная дача долгое время стояла открытой – с выбитыми стёклами и пр. Отопление обеспечивала местная котельная, которая с уходом Минобороны, можно сказать, не функционирует. На эту зиму предусмотрена консервация, мы этот вопрос решаем с КГИОП. Дальше будем думать об использовании объекта, предположительно под рекреацию.   – В мае вам поручили обследовать шесть объектов, в том числе дворец на Английской набережной. Что сделано по ним?   – Помимо дворца КИО выдал нам задания на проведение работ по даче  Лесснера на Варваринской улице, флигелю доходного дома Прохоровых на Васильевском острове, дому фан Гильзе фан дер Пальса на Английском проспекте и той подстанции в составе храма Апостола Петра, которую мы уже обсудили. Мы подготовили предварительные заключения, теперь их надо немного доработать, а также провести углублённую экспертизу конструкций, инструментальные обследования, историко-культурную экспертизу. Так как у АРИК соответствующих лицензий и допусков нет, будем привлекать подрядчиков.    – Какие варианты использования объектов вы предлагаете?   – Если рассматривать коммерческое использование дворца великого князя Михаила Александровича на Английской наб., 54/55,  предпочтительнее гостиничное или офисное назначение. Состояние объекта среднее. Помещения, которые использовались, на первый взгляд, находятся в нормальном состоянии, но есть и площади, которые не использовались. Капитальный ремонт в них не проводили минимум 40 лет, поэтому требуются восстановительные работы. Часть объекта сейчас занята Всероссийским обществом глухих, его будут перебазировать. Дачу Лесснера на Варваринской улице в своё время планировали отдать госучреждению районной администрации под детский хоспис, но проект, в том числе из-за охранного статуса, получался очень дорогим. Сейчас в приоритете коммерческая функция. Под коммерцию подойдёт и здание на Фермском шоссе. Оно расположено рядом с психоневрологическим диспансером, но он, как и районная администрация, отказался использовать объект под госнужды. Флигель при доходном доме Прохоровых использовался под хозяйственные цели. По нему мы пока анализируем возможные перспективы. Похожая ситуация с флигелем дома фан Гильзе фан дер Пальса. Это здание в комплексе городского военкомата, где тоже был склад. Нас туда долго не пускали, говорили про секретное имущество, но, на первый взгляд, там стоят те же «метёлки».   – То есть инвесторам предложат только то, что не возьмёт город?   – У городской власти социальные функции всегда в приоритете. Поэтому мы, будучи госучреждением, сначала рассматриваем заявки от районных администраций и иных городских структур. И только потом — возможность передачи объектов инвесторам под коммерческие цели. Надо понимать, что город не планирует массовую продажу объектов культурного наследия, наоборот, мы нацелены на сохранение их в казне Петербурга. Но в то же время важно обеспечивать и контролировать надлежащее состояние таких объектов, и делать это адресно. Раз они признаны памятниками, значит, их надо сберечь и передать следующим поколениям. И это ответственность государства, на мой взгляд. Поэтому наша деятельность важна не только для бизнеса, но и для города.    – Кроме ОКН и исторических зданий, есть ещё планы работы с городским имуществом?   –  Несколько лет назад делегация комитета была в Гамбурге, где мы изучали местный опыт работы с историческим центром. Там территорию делят на кварталы, на которых власти планируют проекты на 30 лет вперёд. Под каждый из них создаётся агентство развития территорий. По юридической форме это закрытое акционерное общество или товарищество со 100% участием города. Его создают на период от 20 до 30 лет для реализации проекта застройки определённого квартала (это прописано в уставе). Затем агентство разрабатывает проект и контролирует его реализацию, ищет инвестора или инвесторов и т.д. Критерии отбора инвесторов – не стоимостные, таким образом власти сдерживают рост цен на недвижимость и на землю. Вес цены в оценке заявок не превышает 30%, остальное – число создаваемых рабочих мест, размер налоговых отчислений, предлагаемое число социальных объектов. На мой взгляд, мы должны пойти по этому пути, и в этом я вижу перспективы работы АРИК. Надеюсь, не очень далёкие.     Досье NSP

Пётр Петрович Козин родился в 1984 году в Ленинграде.

Имеет четыре высших образования. В 2006-м окончил Санкт-Петербургский государственный политехнический университет по специальностям «Экономика и управление на предприятии» и «Юриспруденция», в 2009-м – Российскую академию государственной службы при президенте РФ по специальности «Государственное и муниципальное управление», а также Московскую международную высшую школу бизнеса «МИРБИС». Окончил аспирантуру Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, кандидат экономических наук.

С 2006-го по 2011-й работал в Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом.
С 2011-го по апрель 2015-го занимал руководящие должности в структурных подразделениях КУГИ, с апреля по июль 2015-го был начальником Информационно-аналитического управления КИО.
С 2015 года по март 2018-го работал заместителем начальника ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

Женат, воспитывает двоих детей.