НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 13:44
30 июня 2019 в 21:05

У Петербурга особое положение по сравнению с другими регионами

Новые требования законодательства, безусловно, повлияют на первичный рынок Петербурга, хотя и в меньшей степени, чем в других регионах. При этом у города есть и преимущества, и свои сложности, не характерные для других субъектов РФ. О том, что ждёт городской рынок и как будет развиваться мегаполис, рассуждает вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.

Линченко
Николай Викторович

вице-губернатор Петербурга

- Большинство начатых проектов будут завершены по старым правилам. Но как изменится рынок в будущем?

- Объёмы строительства оптимизируются. Последние год-полтора многие проекты серьёзно корректируются. В массовом сегменте не найти квартир большой площади. Это осталось прерогативой центральных районов и проектов высокого класса, небольших клубных домов, которые строятся практически без денег дольщиков.

Задач, поставленных в майских указах президента РФ, никто не отменяет. Но мы ведём диалог с Минстроем о корректировке объёмов строительства в Петербурге. В конце 2014 года серьёзно изменились курсы валют, возник некоторый ажиотаж. В итоге отложенный спрос реализовался, чему также способствовало субсидирование ипотечных ставок. И в целом по стране спрос был избыточным и держался на высоком уровне два года. При определении показателей нацпроектов и указов президента взяли за основу этот тренд, что вызывает некоторые сложности. С одной стороны, в городе достаточный объём утверждённых проектов планировки территорий и уже строящегося жилья. Но эти объекты надо обеспечить инфраструктурой. Причём такие затраты зависят от объёмов строительства нелинейно: когда мы говорим о пиковом росте ввода жилья, нагрузки на головные инженерные сооружения, комплексную модернизацию магистральных сетей, транспортное обеспечение будут гораздо серьёзнее. Я всегда ратовал за обязательное развитие транспортного каркаса, так называемой системы магистралей непрерывного движения — для большого мегаполиса это основа. Но затраты на такое развитие будут многократно увеличиваться, и это может стать серьёзной преградой для резкого роста жилищного строительства. Диалог с Минстроем налажен; на последнем Госсовете доводы регионов услышали и объёмы на текущий и два следующих года скорректировали. Для Петербурга это 3,4 млн кв.м в год. Но задачи на следующие три года сохранились — к 2024 году более 5 млн кв.м. Сейчас обоснованность этих расчётов обсуждается.

- На федеральном уровне понимают, что построить 5 млн кв.м жилья в год можно, но вот обеспечить его инфраструктурой — вряд ли?

- Без дорог и инженерии ничего не будет построено. Нацпроект прежде всего говорит о том, что необходимо дать возможность не менее 5 млн россиян улучшить жилищные условия, но это должна быть комфортная городская среда. Для этого надо улучшить индекс качества городской среды.  Его базовые положения уже отражены в наших нормативах градостроительного проектирования. 

Опасения связаны исключительно с необходимостью развития инженерной и транспортной инфраструктуры? Или изменения законодательства в сфере долевого участия тоже сказались?

214-ФЗ здесь не преграда. Его нормы выхолощены, а банковский сектор вскоре глубоко войдёт в сферу девелопмента — по сути, девелопмент станет составной частью этого бизнеса. Оптимизация не настолько коснётся застройщиков Петербурга, но в целом по стране она будет серьёзной. Какие-то небольшие проекты компаниям придётся реализовывать, опираясь исключительно на свои возможности, а крупные застройщики будут искать новые локации. Банки уделяют большое внимание не только маржинальности проектов, но и срокам окупаемости. При рассмотрении заявок банки влияют и на ценообразование. Они кредитуют и застройщиков, и граждан, а значит, понимают, какой будет спрос. Они заинтересованы получить свою прибыль при любом развитии ситуации, и как можно быстрее. 

- Банки всё-таки не девелоперы. Не навредят ли?

- Последние два года многие застройщики весьма активно используют проектное финансирование. И если банки будут корректировать маркетинговую стратегию, то не в сторону увеличения цены: завышенные ожидания инвестора они не поддержат. А это должно быть позитивно воспринято гражданами.

- Достаточно ли банков на этом рынке? Будет ли у застройщиков выбор?

- В Петербурге достаточно банков. Если проект финансирует банк, название которого никому неизвестно, покупатель вряд ли проявит к нему интерес. Банки увеличивают лимиты, понимая, что через пару лет должны будут обеспечить финансирование на триллионы рублей. Но у нас более привилегированное положение по сравнению с другими регионами. Большие объёмы строительства будут завершены по старой системе. Кроме того, многие девелоперы перешли на банковское сопровождение ещё в сентябре прошлого года.

- Но кому-то всё-таки придётся уйти с рынка. Как избежать новых банкротств и обманутых дольщиков?

- Застройщики настроены весьма позитивно. Да, есть сложности, и многие высказываются очень эмоционально, говоря, что никого не обманывали, привыкли так работать, и недоумевают, почему банки «залезают в их карман». Некоторые уйдут, но не обанкротятся, а просто завершат начатые проекты. Если работать в новых условиях не смогут, будут продавать «упакованные» проекты, на которые всегда найдётся покупатель. Увеличится предложение участков, появится некая ротация застройщиков. Будут приходить новые игроки, у которых есть договорённости с банковским сообществом или агрессивная политика развития. Чтобы выйти на петербургский рынок, они будут готовы реализовывать проекты с небольшой маржой. Петербург, несомненно, очень привлекателен для девелоперов. Да и земля, если исключить вариации с намывами, больше не производится. 

- Будут сложности со строительством социальных объектов? А если ещё и дороги придётся строить?

- Ну, не все дороги, а только окаймляющие проект. Мы в обязательном порядке требуем, чтобы строились детские сады и школы. Объект нельзя сдать в эксплуатацию без воды, электроснабжения, отопления. И без подъездной дороги. В Градкодексе пока нет прямого запрета на ввод объекта без подтверждения наличия садика или школы, а в Петербурге невозможно и разрешение на строительство получить, пока нет подтверждения обеспеченности социальными объектами. 
И банки, кстати, подтверждают, что готовы кредитовать все объекты, включённые в проектную декларацию, включая «социалку»…

- Тогда в проект надо закладывать высокую рентабельность, чтобы покрыть эти затраты...

- Нормы ПЗЗ, обязывающие девелоперов обеспечивать «социалкой» их проекты, действуют уже почти два года. И проекты успешно реализуются. В Петербурге маржинальность жилищного строительства позволяет обеспечить дома детскими садами и школами. Особенно при комплексном освоении.

- Но теперь застройщикам придётся нарезать территории на более мелкие участки и обеспечить выполнение нормативов для каждого из них?

- Местные нормы и правила 214-ФЗ позволяют рассчитывать обеспеченность соц­объектами с учётом соседней планировочной структуры. Я обращался на федеральный уровень, предлагая учитывать обеспеченность хотя бы в масштабах района. Но пока в 214-ФЗ написано: либо в самом квартале, либо в соседнем.

Сейчас мы прорабатываем регламент принятия таких решений. Идеальный вариант полу­чается при комплексном освоении территории: рассчитал потребность для своего участка и разместил необходимые объекты. На своём участке, а если это невозможно — на смежном. Если это городская земля, мы готовы предоставить её для строительства садов и школ. На ближайшую перспективу это перекрывает потребности 90-95% ведущихся строек. Остаются вопросы по небольшим проектам в сложившихся кварталах. Мы ищем выход, соответствующий регламент появится в июле. 

- Говоря о комфортной среде и тенденции к снижению площадей… На разных уровнях звучат предложения ограничить минимальный размер квартир или запретить строить студии.

- Есть нормы обеспеченности, ниже которой площади уменьшать нельзя. Естественно, покупка новой квартиры не должна стать основанием для постановки на учёт в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но сокращение площади — тенденция, характерная для всей страны, а не только Петербурга. По этому направлению, кстати, идёт и Европа. Наш город — один из лидеров по числу коммунальных квартир. Комнаты в коммуналках составляют отдельный сегмент вторичного рынка, они востребованы. Например, студентами. Но выбор между студией и комнатой в коммуналке мне кажется очевидным. Так что студии ещё долго будут пользоваться спросом. И каких-то запретов вводить мы не планируем.

Влиять нужно на другие параметры. Прорабатывается программа социально-экономического развития Петербурга, она станет базой для нового Генерального плана. В программе соцразвития можно делать те или иные акценты. Например, в части развития малоэтажной застройки. Высотность мы уже ограничили. В ближайшее время представим на утверждение городского правительства обновлённые ПЗЗ. В них будет установлен одинаковый коэффициент застройки вне зависимости от высотности. Без ППТ коэффициент использования участка будет 1,7, а при утверждённом ППТ — 2,0.

Раньше такой коэффициент устанавливали исключительно для многоэтажной застройки. Сейчас его можно достичь и в среднеэтажных проектах. Наша цель — дать понять, что не надо всеми способами стремиться ввысь. Появится требование о наличии зелёных насаждений общего пользования внутри кварталов при разработке ППТ. Чтобы скверы появлялись планово, как в советское время. Надеемся, новые ПЗЗ будут утверждены уже в июле. 

- Как будет развиваться город? Стройка сосредоточится в «сером поясе» или на окраинах?

- Будем добиваться оптимального сочетания, использовать все пути развития. Промышленные территории с наукоёмкими рабочими местами необходимо сохранить. У нас не город-«спальник» или город-музей. Это полноценный мегаполис, где надо жить, работать, отдыхать, растить детей, получать качественное образование и т.д. 

Капитало- и материалоёмкие производства, сохранившиеся в центре, надо выводить. Вредные производства с их санитарно-защитными зонами не должны блокировать развитие города, в том числе в части жилищного строительства, или становиться помехой для решения транспортных проблем. Это тоже надо предусмотреть в Генплане. Но единого решения нет — нельзя город сделать совершенно «плоским» или исключить вовсе какие-то функции.

Есть разные стратегии развития. Например, концентрация мегаполиса, его сжатие с максимальной реновацией или редевелопментом. Что плохо стоит или смотрится — всё «под нож». Пятиэтажки снести, «серый пояс» застроить жильём, производство вынести за городскую черту, запустив туда железную дорогу с автомагистралью или пневмотуннелем, чтобы доставлять рабочих. Есть другая стратегия, характерная для Европы, — расширение пригородов и жёсткие ограничения по высоте новых зданий.

Но у Петербурга свои особенности. Он изначально строился как город, а не вырос из деревни. Здесь сразу заложена правильная планировочная структура. Сам город, да и некоторые пригороды, имеют множество ограничений, связанных с объектами культурного наследия. Так что ни один из готовых вариантов нам не подходит. Необходим третий путь — по сути, синтез этих двух стратегий развития. Тем более есть агломерация Петербурга и Ленобласти. Надо очень корректно обойтись с центром города, привести всё в порядок. Но зоны развития должны быть и в окраинных районах. Ну и зоны малоэтажного строительства, несомненно, будут только приветствоваться и будут востребованы покупателями.

- Как складываются отношения с градозащитниками? 

- Мы в постоянном диалоге с активистами. В основном это проблемы, связанные с уже принятыми решениями. Оспариваемые проекты получили разрешения несколько лет назад, утверждены в рамках правового поля и законно реализуются, что зачастую подтверждается в судах. В этом случае все должны дождаться судебного решения. Что касается будущих объектов, есть примеры, когда ограничивались объёмы, а где-то решение о стройке вообще отменялось. Нечасто, но некоторые протесты — ангажированные. Иногда, понимая, что конфликт плохо влияет на имидж, застройщики сами выбирают альтернативные варианты. Имидж для них — основа отношений и с банками, и с покупателями.

Я всегда открыт для такого диалога и стараюсь его вести в силу своих возможностей.