НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

27 мая, 03:30
5 апреля 2016 в 21:00

Обратная сила жадности

Арбитраж втрое умерил аппетиты Смольного, который требует 43,5 млн рублей с владельца ТЦ «Андреевский двор» на Васильевском острове. КИО ошибочно применил максимальный коэффициент, рассчитывая недоимки за аренду участка.

Дело показательное. Опыт торговцев пригодится и другим девелоперам. В частности, суд решил, что отчет ГУИОН о функциональном использовании пятна может применяться «задним числом».

Компания ЗАО «ТЦ «Андреевский» (ныне аффилирована с ГК «Соло») с 2003-го приспосабливала под современное использование бывший Андреевский рынок на Большом пр., В.О., 18. Двухэтажные ряды были построены еще при Екатерине II в 1789–1790 годах и находятся под охраной КГИОП.

Здание поэтапно сдавали в эксплуатацию после реконструкции. Общая площадь обновленного объекта (с мансардным этажом) превысила 14 000 кв.м. Окончательный акт приемки КГИОП подписал в марте 2013-го. За два года до этого инвестор перезаключил с КУГИ договор аренды участка под зданием и прилегающей территории (всего 8878 кв.м). Договор был рассчитан до начала 2015-го. Когда договор истек, возник вопрос, как рассчитывать дальнейшие платежи. Фирма хотела платить по прежней ставке – до того момента, пока ГУИОН не проведет обследование и не установит, как по факту используется участок (о действующем порядке - читай во врезке NSP). В Смольном настаивали на пересмотре ставки в большую сторону. ГУИОН составил ведомость инвентаризации пятна только в июле 2015-го, указав, в какой пропорции объект используется под торговлю, офисы и прочие цели.

Осенью КИО потребовал взыскать с ЗАО «ТЦ «Андреевский» свыше 32,5 млн рублей основного долга и еще 11 млн рублей неустойки. Камнем преткновения стала плата за период с января по июль 2015-го. Смольный применил максимальный повышающий коэффициент: мол, до появления акта ГУИОН у чиновников не было сведений о том, как используется объект (вдруг там вообще не было офисов, а только магазины), значит, нужно применять код Кн 18, который предполагает любые виды использования участка (см. постановление Правительства СПБ от 2009 года №1379 о методике определения арендной платы за землю).

Фирма не согласилась с такой логикой и требовала, чтобы отчет ГУИОН применили и к предшествующим шести месяцам. Компания представила в суд договоры с арендаторами помещений, из которых следует, что их состав давно сформирован, и в начале 2015-го площади использовались под те же цели, что и летом. Суд прислушался к арендатору и постановил взыскать с компании только 11,2 млн рублей основного долга (вместо 32,6 млн, на которых настаивал КИО). Пропорционально уменьшился и размер неустойки.

NSP Досье

В 2009-м Смольный издал постановление №1379, в котором прописал порядок определения базовых ставок и понижающих коэффициентов к арендным ставкам за участки.

Закон предусматривает льготы для арендаторов земли в зависимости от вида ее использования. Правда, получить скидку предприниматель может, только если предоставит в Комитет имущественных отношений ведомость инвентаризации, изготовленную ГУП «ГУИОН».