Долги упакуют по-новому
Новый вид ипотечных ценных бумаг позволит банкам выдавать больше кредитов и снижать ставки.
По данным АИЖК, два банка занимают более 70% ипотечного рынка России. Около 90% выданных кредитов фондируется депозитами, секьюритизация ипотечных портфелей – сложна и затратна. АИЖК стремится создать нормальный рынок за счет выпуска однотраншевых ИЦБ, которые по ликвидности будут уступать лишь облигациям федерального займа. Спрос на такие бумаги уже существует, считают в Агентстве.
«Подготовка многотраншевой сделки секьюритизации в старом формате занимает длительное время, – говорится в пресс-релизе Агентства. – Выпуски не стандартизированы, отличаются друг от друга и неликвидны. Задача АИЖК – создать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг, которые позволят банкам, выдающим ипотеку, получить фондирование для новой ипотеки. Оптимальным инструментом для реализации такой задачи являются однотрашевые ИЦБ с поручительством АИЖК. Механизм выпуска однотраншевых ИЦБ подразумевает стандартизированную процедуру быстрой «упаковки» ипотечных кредитов, выданных одним или несколькими кредиторами».
«Фабрика ИЦБ» обеспечит доступ к фондированию всем банкам, выдающим ипотеку. А поручительство Агентства, которое на 100% принадлежит государству, обеспечит стабильность ипотечного рынка.
«Если вспомнить ипотечный кризис в США, то бумаги на сумму более $1,6 трлн, по которым произошел дефолт, были выпущены без поручительства государственных агентств,– отмечает управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. – Главными факторами возникновения кризиса в США стало формирование «пузыря» на рынке жилья и недооценка рисков. Банки выдавали ипотеку со сниженными стандартами андеррайтинга и требованиями к заемщикам. В 2007 году 40% ипотеки в США предоставлялось с первоначальным взносом менее 3% от стоимости жилья. В России такой практики нет».
Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. В Агентстве считают, что однотраншевые бумаги будут интересны крупным частным российским и иностранным инвесторам. Доход по ним будет формироваться как средневзвешенный процент по пулу ипотечных кредитов за вычетом расходов на банковский сервис.