Как спад повлияет на инвестиции?

Вирус угрожает экономике не меньше, чем жизни и здоровью граждан. Спад спроса и сокращение инвестиций – неизбежное следствие пандемии. Как отреагируют инвесторы?

Можно ли доверять оценкам и прогнозам экономистов? Будут ли девелоперы жилых проектов снижать цены? Вернётся ли сегмент инвестиционной недвижимости – например, апарты – к докризисному уровню? Эти вопросы обсуждали участники онлайн-семинара NSP «Куда инвестору податься?»

В дискуссии приняли участие: 

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнёрами банка «Открытие»

Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG

Михаил Ривлин, совладелец компании «Мегалит-Охта Групп» (ЖК «Приморский квартал»)

Модератор: Дмитрий Синочкин, эксперт рынка, журналист-обозреватель газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» (сайт NSP.RU)

---

Дмитрий Синочкин:

– Итак, как долго будет падать экономика? Прогноз Внешэкономбанка по спросу: минус 17,5% во втором квартале, прогноз МЭР по безработице: до 7% в этом году, 8% в будущем. Турбизнес потеряет 1,5 трлн рублей (недополученные доходы), ставки краткосрочной жилой аренды уже начали падать: по данным РБК, этот рынок в Петербурге сократился на 75%, а расценки снизились на 65%.

Вот на таком новостном фоне начинаем дискуссию.

Владислав Фадеев:

– Давайте попробуем осветить некоторые цифры на макроэкономическом уровне. Падение ВВП, безусловно, произойдёт в этом году. Обычно оценки экспертов различаются в пределах 0,5%. Сейчас разброс от минус 3% (это оптимистичный вариант) до минус 7% (при негативном сценарии). Прогноз МВФ предусматривает, что экономика России упадёт в 2020 году на 5,5%. Для сравнения: мировая экономика сократится, по оценкам МВФ, на 3% в этом году. Но есть позитивная новость: экономисты полагают, что это кратковременный шок, а экономика достаточно упруга, и после того, как ограничительные меры будут сняты, она достаточно быстро восстановится. Эксперты МВФ говорят, что в 2021-м будет 5,8% глобального роста в среднем по миру.

Есть несколько факторов, которые определяют, насколько сбудутся эти прогнозы. Первое – когда в России будут сняты карантинные ограничения? Допустим, май–июнь. Пессимистичные варианты – это середина лета. Не менее важно – как изменится бизнес, как изменятся связи между различными экономическими агентами после восстановления. Много связей, не очень значительных в краткосрочном периоде, но важных в долгосрочном. Малый бизнес, в отношении которого обозначены какие-то меры поддержки, очень важен для функционирования всей экономики. И третий момент: что будет с ценами на нефть и с курсом доллара? На конец года, если мы будем верить прогнозам, цена нефти Brent прогнозируется на уровне $35 за баррель; курс будет в пределах 73–75 рублей за доллар.

Из-за неопределённости инвесторы, работающие на фондовом рынке, постарались сократить наиболее рисковые позиции, мировой фондовый рынок очень серьёзно упал. Примерно на треть с середины февраля до середины марта. Российский фондовый рынок – примерно на столько же. Много это или мало? Если сравнивать с 2008 годом, в России падение меньше, в Америке больше.

Дмитрий Синочкин:

– Давайте уточним. Какую роль играет то обстоятельство, что в России, по разным оценкам, более шестидесяти процентов экономики – это госсектор? Это поможет выбраться или, наоборот, усугубит падение?

Владислав Фадеев:

– Именно в госсектор и пойдут основные деньги в рамках поддержки; с точки зрения нашего государства большая доля госсектора – это в данной ситуации хорошо. Именно поэтому такие ограниченные шаги по поддержке малого бизнеса и населения. В отличие от Европы и США.

Михаил Ривлин:

– Предполагать, по какому сценарию пойдут дальше развиваться события, как немножко гадать на кофейной гуще. Это же касается и рынка недвижимости. Хотя именно этот рынок наиболее консервативен. Те, кто вкладывал в недвижимость, в кризис чувствуют себя гораздо более спокойными, чем те, кто инвестировал в более рискованные сегменты.

Понятно, что происходящее отразится на платёжеспособном спросе населения. Затянется ли его падение или будет кратковременным – посмотрим. Пока драйвером рынка, особенно первичного, остаётся ипотека. Многое будет зависеть от эффективности госпрограммы по субсидированию ипотечных кредитов.

Это уже опробованный властями метод. Для первичного рынка субсидирование ставок сработает как мощный поддерживающий фактор.

Я полагаю, что нам надо меньше гадать о том, что будет, и больше заниматься укреплением своих позиций. Сейчас любой, кто сумел справиться с ситуацией и остался на плаву, будет представлять собой некую кочку в том болоте, которое образуется в кризис. И за эту кочку будут держаться и другие.

Пока на рынке недвижимости ничего катастрофического не произошло. Конечно, сейчас многие люди взяли паузу в спросе, но у нас обращения по «Приморскому кварталу» продолжаются, и мы пока не унываем.

Если остановят стройки – это, конечно, неприятно, но не критично. Основной вопрос – уровень спроса, который будет после выхода с карантина.

Екатерина Лисовская:

– Если стройка будет приостановлена, скажем, на месяц–два, это грозит застройщикам репутационными рисками. А репутация – один из самых важных на сегодня моментов при принятии инвестором или клиентом решения, куда вкладывать деньги. Всё-таки инвестирование в нашу сферу остаётся одним из самых ликвидных с точки зрения сохранения рубля.

Другое дело, что в сфере апартаментов мы работаем в двух форматах. С одной стороны, это сохранение сбережений. С другой – обеспечение собственников пассивным доходом. И здесь как раз мы попали под раздачу. В этом плане апартаменты как сегмент просели. Но мы рассчитываем, что к концу года минимальный доход, который сегодня обещан, выйдет если не на базовые показатели, то будет близко к ним. Если не пустят никого из-за границы, будет развиваться внутренний туризм. Турпоток немножко переформатируется, но в любом случае пойдёт. Мы переориентируем наш бизнес с сегмента краткосрочной аренды в сегмент средне- и долгосрочной. Формат апартаментов достаточно легко видоизменяемый. При прочих равных, имея объект с определённым инфраструктурным и сервисным контентом, мы можем его трансформировать в соответствии со спросом, дополнить и предложить под конкретные нужды.

Дмитрий Синочкин:

– Как сланцевая нефть – быстро закрыли, пересидели трудные времена, быстро открыли.

Екатерина Лисовская:

– Именно так. И при падении спроса мы частично и, может быть, даже на короткий срок можем уйти по стоимости ниже, чем предлагает обычный жилой формат. В способности к быстрой адаптации я вижу абсолютные плюсы данного рынка.

Дмитрий Синочкин:

– На днях «Дом.РФ» заявил о программе строительства доходных домов с невероятным количеством квадратных метров и с финансированием в 4 трлн рублей. При этом государство вроде бы планирует субсидировать арендную ставку для социально незащищённых слоёв населения. А для строительства планируют привлечь инвесторов. Михаил, вы не собираетесь участвовать в госпрограмме доходных домов?

Михаил Ривлин:

– Мы предпочитаем жить по принципу Карла Маркса: деньги – товар – деньги. Бизнес доходных домов – это удел более консервативных инвесторов. У нас такой сегмент в организованном формате ещё не существует, в отличие от многих других стран. В его появлении я ничего плохого не вижу.

Дмитрий Синочкин:

– А если вы столкнётесь, например, с сильным падением спроса, у вас не возникнет искушения секцию или отдельный подъезд в построенном или почти достроенном доме сдать в аренду, пока нет покупателей?

Михаил Ривлин:

– До таких сценариев в своих прогнозах мы не доходим. Мы абсолютно уверены, что всё достроим по традиционной схеме и что спрос на жильё не упадёт до нуля. Девелопер никогда не стремится что-то оставить про запас. А вероятность, что найдутся такие инвесторы, меньше, чем шансы, что найдутся покупатели квартир. В пирамиде Маслоу покупка жилья для своих нужд стоит выше, чем инвестиции.

Екатерина Лисовская:

– Не вполне согласна. Мы с вами живём в России и понимаем, что организация пассивного дохода – одна из первичных потребностей. Коллеги, неужели кто-то из вас на сегодняшний день готов и согласен жить на ту пенсию, которую мы заслужили с точки зрения государства? Безусловно, нет. Мы это видим по тем клиентам, которые к нам обращаются. Они думают о будущем. Хотят обеспечить своих детей, обеспечить себя.

Дмитрий Синочкин:

– У нас не только Пенсионный фонд выступает драйвером рынка арендного жилья и апартаментов. На днях Алексей Кудрин предложил как-то использовать 30 трлн рублей, которые ещё лежат в банках на депозитах... Я полагаю, что это выступление прибавило у вас покупателей.

Екатерина Лисовская:

– Конечно.

Татьяна Хоботова:

– Вспомните предыдущие кризисы: 2008 года, 2014-го… Они повторяются с периодичностью раз в шесть лет. К кризису 2008 года мы были не готовы с точки зрения жилья и ипотечного кредитования. Нам казалось, что это где-то далеко, и нас не коснётся. Оказалось, что у нас были очень высокие риски в сфере валютного кредитования. Заёмщикам и банкам пришлось выстраивать определённые схемы решения этих вопросов, появлялись программы реструктуризации и как-то помогали заёмщикам выйти из сложной ситуации.

В кризис 2008 года государство помогло строительной отрасли опосредованно, через банки, через программу субсидирования процентной ставки. Эта схема себя оправдала. В 2009-м и 2010 годах мы испытали падение почти на 70%. Но быстро поднялись, и уже в 2011-м все забыли, что был кризис. Опять начался бурный рост ипотечного кредитования. Кризис 2014 года мы приняли, уже понимая, что нас ждёт. Потери составили 30–35% рынка. Через АИЖК разрабатывались программы помощи заёмщикам, заработала программа господдержки процентных ставок. Снова это сработало, и мы вышли из кризиса 2014 года достаточно быстро, где-то уже через год восстановились темпы. С 2016-го до конца 2018 года шло удовлетворение отложенного спроса. Ипотека росла бурными темпами. В 2018–2019-м был ажиотажный спрос, спровоцированный ещё и изменением законодательства. Люди боялись, что ценник вырастет, поэтому решали покупать здесь и сейчас.

И только-только сложилась стабильная ситуация – очередной кризис, причём многофакторный: снижение курса, падение фондовых рынков, карантин. На этот раз как-то быстро включилось государство, на правильном уровне, помощь оказывается и отраслям промышленности, и заёмщикам, которые уже взяли кредит. Ещё с середины 2019-го действует закон о кредитных каникулах. Сейчас он доработан. Заёмщики могут совершенно официально настаивать на получении отсрочки платежа. Порядок упрощён, не нужно собирать массу документов. Нужно лишь показать падение дохода не менее чем на 30%. Быстро был скорректирован минимальный размер кредита.

Другой вопрос: кредитные каникулы предоставляются на полгода. А если карантинные меры продлятся, восстановить занятость в течение полугода будет достаточно сложно. Возможно, будут приняты и иные изменения в этот закон с тем, чтобы помочь населению. Потому что просрочка не нужна никому: ни банку, ни клиентам.

Дмитрий Синочкин:

– Насколько высок спрос на ипотечные каникулы, увеличиваются ли из-за них риски и расходы банков, начнёте ли вы по этой причине поднимать ставки?

Татьяна Хоботова:

– Прямой связи нет. Банки поднимают ставки по ипотеке, если привлекаемые деньги дорогие. По поводу каникул: основной бум, когда люди начнут подавать документы на ипотечные каникулы, будет, наверное, в мае.

Дмитрий Синочкин:

– По закону, продолжительность ипотечных каникул у нас полгода. А средний срок поиска работы, по данным МЭР, – 7 месяцев…

Владислав Фадеев:

– Здесь не стоит оперировать термином «средний срок поиска работы». Те, кто берёт ипотеку, обычно имеют более высокую квалификацию, дополнительные источники дохода и пр. Не все, но большинство. Хотя проблемы с безработицей, безусловно, будут.

Дмитрий Синочкин:

– И ещё одно обстоятельство. Если всё-таки у нас начнёт расти доля дефолтных квартир. Будет ли это влиять на цены?

Михаил Ривлин:

– Я не считаю такой сценарий очень вероятным. Конечно, если это произойдёт, такие квартиры составят конкуренцию нормальным продажам, обычному потоку. Но это будет означать существенный рост социальной напряжённости. А правительство старается этого избегать.

Татьяна Хоботова:

– Вернёмся к ипотеке. Всё взаимосвязано. Если будут дорожать деньги, будут подниматься процентные ставки по вкладам – вырастут и ставки по ипотеке. Но пока не замечено какого-то существенного оттока по вкладам. Некоторые банки уже подняли ставки. Но пока это не оказало заметного влияния на рынок.

На спрос повлияло другое: снижение покупательской способности населения, переход застройщиков на работу в онлайн-режиме. ФРС не работает, МФЦ не работают...

Дмитрий Синочкин:

– Растущая ставка по ипотеке приемлема на растущем рынке. Когда экономика развивается и когда я уверен, что завтра буду получать больше, чем сегодня.

Екатерина Лисовская:

– Мы надеемся, что постепенно всё начнёт восстанавливаться. Не сразу, туристский рынок в вернётся к норме не раньше, чем в апреле–мае следующего года. Соответственно, сберегательная функция апартов сохранится, но на первый план будет выходить пассивная доходность.

Дмитрий Синочкин:

– Хорошо, что упомянули кризис 2008-го. Давайте напомним: в США, на фоне растущего рынка и цен на недвижимость, банки охотно выдавали кредиты, потому что залог дорожал с каждым годом. И как только цены пошли вниз, следом рухнул и кредитный рынок, посыпались банки. Насколько вероятно в нашем случае заметное падение цен на жильё?

Владислав Фадеев:

– Я не верю в сценарий падения более чем на 10–15%. Для этого у нас карантинные меры должны продолжаться до конца года. Стоимость жилья может несколько сократиться. Но она будет падать параллельно снижению экономики плюс-минус процент. Скорее будет плавная адаптация к новым условиям.

Михаил Ривлин:

– Механизм ценообразования на первичном рынке так устроен, что открытого снижения цен уже долго не происходит. В периоды сокращения спроса идут какие-то акции, но не прямое уменьшение стоимости. И мы рассчитываем, что такая форма сохранится в ближайшее время. По крайней мере, мы с мая решили поднять цены на 2% в «Приморском квартале». И наши клиенты восприняли это позитивно: значит, у компании и проекта всё хорошо. Конечно, дальше могут быть какие-то штормы, что никакая формула не выдержит. Но цены на первичном рынке будут держаться долго. Вторичный рынок может опускаться. Минус 15% – в кризис, наверное, такой вариант возможен.

У нас ситуация не такая, как Штатах. Ипотечный пузырь ещё надувается. И всё равно поддерживает рынок. Пусть минимально, но поддерживает. Мой прогноз: на первичном скорее возможна стагнация, на вторичном – падение на 10–15% .

Екатерина Лисовская:

– Мы, с одной стороны, конечно, смотрим, как продаётся жилой фонд. И тоже не снижаем цены. И пока не планируем этого делать. Если ситуация за полгода не улучшится, а ухудшится, тогда возможно падение. Пока в нашем сегменте апартаментов действуют определённые скидки и акции, направленные на увеличение продаж. И с 1 мая мы также повышаем цены, не на 2%, но от 1 до 1,5%.

Дмитрий Синочкин:

– Как будет реагировать банк, если увидит, что залоги дешевеют?

Татьяна Хоботова:

– Банки закладывают в условия кредита некую подушку безопасности – взнос заёмщика из собственных средств. Центробанк ещё два года назад рекомендовал, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 20%.

По поводу прогнозов по ипотеке. На этот год их, конечно, строить сложно. Важную роль сыграют госпрограммы.

В апреле–мае, возможно, будет сильное снижение. Но не по итогам года. Потому что январь–февраль у нас были очень хорошие.

Дмитрий Синочкин:

– Представим себе человека, у которого всё-таки есть на банковском депозите 1,5–2 млн рублей. Он маленький частный инвестор. Он сейчас в задумчивости. Пожалуйста, дайте ему пару коротких советов.

Владислав Фадеев:

– На самом деле ответ, наверное, уже получен. В последнее время брокеры отметили приток средств на фондовые рынки со стороны небольших частных инвесторов. Если речь о небольшой сумме, наверное, это самый понятный механизм. Главное – правильно угадать момент, когда можно купить по дешёвке.

Михаил Ривлин:

– Чуть-чуть спорно. Если это последние деньги, то совершенное безумие отправлять их на фондовые рынки. Их надо держать в банке и готовиться к возможной потере работы и прочим неприятностям.

Екатерина Лисовская:

– 1,5–2 млн – очень хорошая сумма для того, чтобы купить небольшую студию в коммерческом предприятии типа апартаментов. На приличный жилой фонд этого действительно не хватит. А наш сегмент работает как раз на таком небольшом чеке.

Татьяна Хоботова:

– Можно взять ипотеку и купить хорошую квартиру в хорошей локации. Это сохранит ваши деньги. Если последние – лучше оставить на депозите. Ещё мы все забыли такую полезную вещь, как металлические счета. Последнее время мы перестали измерять наши доходы в золоте, всё вкладываем в недвижимость. Стоит посмотреть и на такую возможность…

Рисунок: erzrf.ru