Кадастровый переучет

yle="text-align:justify">Специалисты ГУП «ГУИОН» определили кадастровую стоимость петербургских квартир и нежилых помещений площадью до 3000 кв. м. Результаты утверждены приказом руководителя Комитета имущественных отношений (КИО) № 59.

Оценка проводилась в рамках госконтракта, заключенного с ГУП «ГУИОН» по итогам конкурса, который проводился в конце 2014‑го. На этот заказ также претендовали фирмы из Тувы, Тамбова и Новосибирска (см. «НП», № 5/2015). При стартовой цене 14,58 млн рублей итоговая сумма составила 5,83 млн. Контракт с ГУП «ГУИОН» был подписан в феврале 2015‑го.

Объектами оценки стали около 2 млн жилых и 474 тысячи нежилых помещений.

Предыдущая оценка проводилась в 2012 году; тогда она обошлась бюджету в 94,5 млн рублей. В тот раз стоимость объектов считали без учета местоположения (фактически оценивались «кирпичи»), отчего и цифры получились довольно странные. «Двушка» в Кронштадте могла стоить примерно столько же, сколько и двухкомнатная квартира на Большой Конюшенной. В этом году оценщики использовали сравнительный подход. При построении модели были использованы данные профильных сайтов — bn.ru, gdeetotdom.ru, realty.dmir.ru, mkelite.ru и других. Конечно, с соответствующими поправками и корректировками.

В среднем по Петербургу кадастровая стоимость жилья увеличилась в 1,66 раза. Главным фактором роста налогооблагаемой базы стал как раз учет местоположения. (По данным «НП», рыночная стоимость типовых квартир в Петербурге с августа 2012‑го увеличилась на 12,64%.)

Самый большой прирост показателей зафиксирован, естественно, в наиболее престижных районах. Например, в Петроградском кадастровая стоимость жилья увеличилась по сравнению с 2012 годом в 2,51 раза, в Центральном — в 2,4 раза, в Адмиралтейском — в 2,08 раза. Самый дешевый район — Колпинский. Минимальная стоимость квадратного метра по кадастру — 35 900 рублей, самая дорогая жилплощадь оценена в 369 800 руб.

С результатами можно ознакомиться на сайте КИО — найти свой адрес в приложениях к приказу № 59 и прикинуть предстоящие затраты по налогу на имущество. Правда, надо учесть своеобразие адресной системы: переулок Гривцова надо искать на букву «П», а Басков переулок — на букву «Б». После Манежного переулка сразу идет Миллионная улица, потому что улица Маяковского — на «У». Соответственно, проспект Маршала Блюхера — на «П», Литейный — на «Л». Но разобраться все-таки можно.

Нерешенных проблем осталось много. Специалисты ГУИОН обнаружили в исходных сведениях, полученных из Кадастровой палаты, сотни квартир со статусом ИЖС. И как быть с налогом на землю? С участка под многоквартирным домом его брать не полагается, а с ИЖС — обязательно… А вот сотни тысяч комнат в петербургских коммуналках в кадастр вообще не попали, их стоимость не определялась. Видимо, налог владельцам приватизированных комнат выпишут в размере «доли в праве», и тут возникает масса неувязок. Например: положенную льготу в 20 кв.м вроде бы надо вычитать из площади любой квартиры, в том числе коммунальной. А владелец комнаты имеет право на вычет еще 10 кв. м. И вообще: если у «доли» нет кадастровой стоимости — насколько законно взимание налога?

Юристам есть где порезвиться. Переход к новой системе налогообложения неизбежно будет сопровождаться массой судебных споров.

Стоимость помещений нежилого фонда определяли затратным методом. Хотя базы данных для сравнительного подхода все-таки есть: например, сайт komned.ru.

Минимальная кадастровая стоимость «квадрата» в нежилом помещении составила 89 200 рублей, максимальная — более 307 700.