НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

24 мая, 22:05
22 декабря 2014 в 06:00

Дольщики отбили разницу

Пострадавшие дольщики создали в арбитраже важный прецедент. Покупатели Л1, расторгнувшие предварительные договоры из-за задержки сдачи ЖК «Империал», не только вернули деньги с процентами, но и взыскали разницу (2,5 млн рублей) между старой ценой квартиры (по договору) и ее нынешней стоимостью.

На днях граждане одержали победу в решающей третьей инстанции. Нижестоящие суды разошлись в оценке конфликта, однако Федеральный арбитраж занял сторону дольщиков. Это решение — серьезный удар по тем компаниям, которые до сих пор работают по предварительным договорам и задерживают сроки сдачи (а таких в городе немало).

В 2007 году семья Б. заплатила по предварительному договору 5,59 млн рублей за квартиру в ЖК «Империал». Фирма ЛЭК (теперь — Л1) должна была сдать объект в 2009-м. Однако строительство затянулось, и в 2010‑м покупатели решили расторгнуть сделку. В 2012‑м Смольнинский районный суд взыскал с застройщика внесенные деньги плюс 103 000 рублей процентов.

Пока шли судебные тяжбы, вышло Постановление Пленума ВАС № 54, в котором по-новому квалифицировались предварительные договоры.

Юридически подкованные граждане обратили внимание на этот документ. В нем были предусмотрены дополнительные бонусы на случай расторжения сделки по вине продавца. Из постановления ВАС следовало, что предварительный договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимости. А если продавец не исполнил обязательства по такой сделке и не может передать объект, покупатель вправе взыскать разницу между договорной ценой и текущей рыночной стоимостью.

Понимая, что для судов общей юрисдикции постановление ВАС не указ, граждане переуступили свои права юридическому лицу (ООО «ЮК «Когнитор») — чтобы дело слушалось в арбитраже.

Эта фирма заказала независимую оценку спорной квартиры; ее стоимость составила (на начало 2014‑го) около 8 млн рублей. Следовательно, решили истцы, с Л1 следует дополнительно взыскать 2,5 млн рублей убытков. После долгих споров арбитраж удовлетворил иск. Вторая инстанция решила не создавать прецедент и отменила решение (сделав акцент на том, что общество не уклонялось от заключения основного договора — просто для этого были препятствия).

Теперь суд кассации признал такой довод ошибочным и констатировал, что инвестор должен возместить убытки. Причем их необходимо рассчитывать именно на дату рассмотрения спора, хотя застройщик и настаивал на том, что нужно отталкиваться от стоимости квартиры в 2009‑году, когда планировалось сдать комплекс. И хотя ВАС к настоящему времени расформирован, его постановления никто не отменял.

Кстати, еще одна юридическая компания попыталась применить ту же схему взыскания убытков на другом объекте Л1 — «Лондон Парк». Однако в том случае суд решил, что пропущен срок исковой давности. Предварительный договор был расторгнут больше трех лет назад.

В Л1 итог спора по ЖК «Империал» (пока шел спор, его наконец-то ввели в эксплуатацию) не комментируют, ссылаясь на отсутствие полного текста решения Федерального арбитража.

Кстати, многие дольщики, которые давно расторгли договоры с Л1, до сих пор не получили денег за квартиры, не говоря о штрафах. Компания начинает платить, только когда возникает угроза банкротства. Но при этом максимально затягивает рассмотрение исков.