НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

17 июля, 17:01

«Ванинский» провал

26 мая 2017 в 15:50

Проблемы в ЖК «Ванино» возникли, что называется, на ровном месте. Застройщик — «дочка» крупной европейской фирмы, значит, с финансированием трудностей быть не должно. Права на землю оформлены, разрешения получены. Продажи шли весьма успешно. Тем не менее проект оказался на грани банкротства.

Летом 2011 года прибалтийский холдинг Tec­hnomar&Adrem заявил о начале строительства малоэтажного комплекса «Ванино» под Петергофом. Для реализации проекта создали ООО «Тареал». Фирма принадлежит владельцу холдинга Игорю Израэльяну и его партнеру Денису Вястрику. Генеральным директором «Тареала» стал Игорь Клещенок. 

«Тареал» владеет 62,5 га в поселке Узигонты, юго-западнее пересечения КАД и Ропшинского шоссе. Проект предусматривает строительство 150 000 кв.м жилья и 20 000 кв.м — «социалки» и коммерческих площадей. Объем инвестиций — 120 млн евро. 

Часть территории отведена под 142 коттеджа с участками. В другой — 99 сити-вилл: это трех-четырехэтажные дома, от 12 до 48 квартир в каждом. Также обещаны детский сад, школа, магазины, спорткомплекс, теннисный центр и церковь.

Стройку разбили на четыре очереди и собирались вводить примерно по 50 000 кв.м в год. Работы начались летом 2011-го, продажи — осенью. Самый маленький коттедж стоил 8,4 млн рублей. 50-метровая «двушка» в сити-вилле — 2,45 млн. Торговали жильем по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Эксклюзивным продавцом стало АН «Итака».

Что-то пошло не так

Первую очередь — 15 сити-вилл на 180 квартир — должны были сдать в конце 2013 года. Однако в сроки компания не уложилась. 

Сдачу тормозили водопровод и канализация, в затягивании сроков «Тареал» винил монополистов и муниципальных чиновников, которые долго согласовывали и принимали сети. (В редакции есть обращение «Тареала» в прокуратуру с жалобой на проволочки — год.)
Первую очередь, где были проданы все 180 квартир, удалось сдать только в марте 2015-го. К этому моменту были реализованы и все 128 квартир в сити-виллах второй очереди; их ввод тоже передвинули на год. Четыре корпуса третьей очереди «зависли» на стадии фундаментов, около 50 квартир (примерно четверть) также были проданы. Летом 2015-го работы на стройплощадке затихли.

Начало конца

С передачей готовых квартир возникла заминка. Застройщик требовал от граждан подписать допсоглашения, что они не имеют претензий к «Тареалу». Взамен предлагали «компенсационный пакет» (теплые полы, сигнализацию, домофон).  Граждане начали жаловаться, Комитет госстройнадзора попытался через суд запретить продажи. Большинство дольщиков пошли на компромисс. Некоторые решили выйти из проекта и потребовали в судах возврата средств. Есть и те, кто оформил собственность на квартиры, но настаивает на компенсации за срыв сроков — такое право предусмотрено 214-ФЗ.

В декабре 2015-го «Тареал» сообщил, что договорился о финансировании и что работы возобновляются. Но в начале 2016-го его счета арестовали по ходатайству налоговой службы и граждан, требующих неустоек. Затем последовали иски о банкротстве, к которым присоединились и те, кто расторг договоры, но не получил денег. (Процедура банкротства еще не начата.) Чиновники, участники рынка, да и некоторые дольщики полагают, что именно это добило проект.

В июле 2016 года дольщики провели на стройплощадке митинг, угрожая перекрыть КАД. Позднее пикетировали Эстонское консульство в Петербурге, писали заявления всем — от ОБЭП до президента. Денис Вястрик и Игорь Клещенок покинули Россию. Аудиторы и адвокаты, нанятые Игорем Израэльяном, пытались разобраться в долгах и активах «Тареала». В августе компания сообщила, что инвестор готов вложить в проект еще 3 млн евро (по тому курсу — почти 230 млн рублей), а также согласен уступить недострой другой компании.

В декабре было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Дольщики долго этого добивались, полагая, что руководство компании станет сгazоворчивее и стройка ускорится. Большинство граждан, судя по сообщениям в соцсетях и многочисленным обращениям в инстанции, уверены, что столкнулись с мошенниками, которые вывели собранные деньги за границу.

Продолжение следует

На встречах с чиновниками обсуждались разные варианты завершения проекта. Но в феврале 2017-го суд все же на год запретил компании привлекать средства граждан. 

Власти назвали приоритетной схемой переуступку прав на объект другому инвестору. Не сложилось. Весной 2017-го суд Ломоносовского района по иску одного из владельцев квартиры в первой очереди (сумма иска — 1,3 млн рублей) арестовал всю не застроенную территорию проекта, а затем обратил взыскание путем продажи с публичных торгов. Приставы оценили землю всего в 43 млн рублей, рыночная оценка — до 900 млн. Сейчас решение суда оспаривается. Без земельного актива, естественно, ни один другой застройщик за проект не возьмется. Эти судебные странности, возможно, связаны со стремлением группы дольщиков и юристов перехватить контроль над проектом. Решение оспорено в апелляции. 

Всего в рамках исполнительного производства граждане, подрядчики и энергетики требуют с «Тареала» около 120 млн рублей.

На достройку комплекса понадобится около 800 млн рублей, ущерб от деятельности «Тареала» оценен примерно в 300 млн.

Однако хоронить проект рано. Сейчас подписаны два соглашения между чиновниками и предпринимателями. В первом речь идет о завершении проекта: финансировать работы будет Technomar & Adrem, застройщиком станет подконтрольное ему ООО «ЖК «Ванино» (дольщикам придется заключать с ним договоры). Шесть домов введут до конца 2018 года, еще шесть — до конца 2019-го. Но при таких условиях проект уйдет в минус. Во втором соглашении власти обещают помочь в изменении статуса земли: часть наделов под ИЖС можно будет застроить многоквартирными домами. Однако земли еще предстоит вывести из-под ареста. И непонятно, как будут решаться вопросы с выплатой неустоек.

 Мнение «НП»
 Мы несколько раз встречались с Денисом Вястриком. Он не жулик, он эстонец.
Он почему-то считает, что если в законе написано: «месяц», то и в бизнес-плане можно писать «30 дней».
Столкнулся с трудностями, потерял время, принял несколько ошибочных, рискованных решений; нажил несколько особо упорных врагов среди дольщиков. Результат налицо.
Дольщики ЖК «Ванино», кажется, тоже сообразили: прокуратура (возможно) удовлетворит их жажду справедливости, но квартиры достроить не поможет.

Юрий Щербаков
дольщик первой и второй очередей ЖК «Ванино»:

«В 2013 году я покупал две квартиры в первой и во второй очередях. Мне показали все документы и разрешения, но оказалось, что они не дают гарантий. Меня подкупило, что учредитель «Тареала» — крупная европейская компания и что земля оформлена на застройщика. 
Но в конце 2014-го первую очередь не ввели, работы шли неактивно, а наш дом во второй очереди еще не был заложен. Напряженность росла, но снизилась в 2015-м, когда ввели первую очередь: все понадеялись, что работы и на второй активизируются. Руководитель проекта (до поры) регулярно встречался с дольщиками. Объяснял просрочку кризисными явлениями в экономике, волокитой со стороны государственных органов. А потом и исками дольщиков о взыскании неустоек. Когда руководство «Тареала» исчезло, а в России появились представители инвестора, с площадки почему-то пропала строительная техника, вагончики с остатками материалов разграбили… 
На мой взгляд, основная причина случившегося — отсутствие должного контроля со стороны инвестора за тем, как работала исполнительная дирекция «Тареала». Вторая причина — плохо изучили рынок и особенности ведения бизнеса в России. 
Третье — думаю, сказались и действия собственников жилья: их обращения в суды и другие инстанции. Хотя это уже следствие первых двух причин.


Кристина Шуплецова
начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора Ленобласти:

« Обращения от граждан стали поступать после того, как застройщик ввел первую очередь, но от передачи квартир уклонялся. 
В 2016 году жалобы приобрели массовый характер.
У нас, как и у дольщиков, не было никаких оснований полагать, что проект может превратиться 
в долгострой: все необходимые документы у застройщика были, отчетность он предоставлял. Граждан могло насторожить только нарушение сроков. Возможно, если бы застройщик активнее работал с дольщиками, информировал их о причинах задержки и способах решения проблем, сегодняшней ситуации удалось бы избежать.
Серьезно усугубили ее взыскания неустоек. 
Когда такие требования стали массовыми, самостоятельно разобраться застройщик не смог.


Сергей Галалу
генеральный директор АН «Итака»:

« Проект очень интересный, он получал высокие оценки и от очень именитых компаний-конкурентов. Конечно, сказался кризис и то, что это единственный проект компании, да еще в непростом сегменте. 
И менеджмент «Тареала» допустил «детские» ошибки, на которые мы указывали и которых можно было избежать.Теперь же, насколько я знаю, у проекта есть владелец, который имеет все возможности достроить начатые дома и завершить освоение остальной территории.
Высокой рентабельности не будет, но, по крайней мере, сделанные инвестиции возвратятся. 
А что проект можно завершить без убытков, не сомневаюсь. Мы хотели бы продолжить сотрудничать с новым застройщиком, поскольку работаем с комплексом давно и хорошо знаем его плюсы.