НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 04:35
26 мая 2017 в 15:50

«Ванинский» провал

Проблемы в ЖК «Ванино» возникли, что называется, на ровном месте. Застройщик — «дочка» крупной европейской фирмы, значит, с финансированием трудностей быть не должно. Права на землю оформлены, разрешения получены. Продажи шли весьма успешно. Тем не менее проект оказался на грани банкротства.

Летом 2011 года прибалтийский холдинг Tec­hnomar&Adrem заявил о начале строительства малоэтажного комплекса «Ванино» под Петергофом. Для реализации проекта создали ООО «Тареал». Фирма принадлежит владельцу холдинга Игорю Израэльяну и его партнеру Денису Вястрику. Генеральным директором «Тареала» стал Игорь Клещенок. 

«Тареал» владеет 62,5 га в поселке Узигонты, юго-западнее пересечения КАД и Ропшинского шоссе. Проект предусматривает строительство 150 000 кв.м жилья и 20 000 кв.м — «социалки» и коммерческих площадей. Объем инвестиций — 120 млн евро. 

Часть территории отведена под 142 коттеджа с участками. В другой — 99 сити-вилл: это трех-четырехэтажные дома, от 12 до 48 квартир в каждом. Также обещаны детский сад, школа, магазины, спорткомплекс, теннисный центр и церковь.

Стройку разбили на четыре очереди и собирались вводить примерно по 50 000 кв.м в год. Работы начались летом 2011-го, продажи — осенью. Самый маленький коттедж стоил 8,4 млн рублей. 50-метровая «двушка» в сити-вилле — 2,45 млн. Торговали жильем по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Эксклюзивным продавцом стало АН «Итака».

Что-то пошло не так

Первую очередь — 15 сити-вилл на 180 квартир — должны были сдать в конце 2013 года. Однако в сроки компания не уложилась. 

Сдачу тормозили водопровод и канализация, в затягивании сроков «Тареал» винил монополистов и муниципальных чиновников, которые долго согласовывали и принимали сети. (В редакции есть обращение «Тареала» в прокуратуру с жалобой на проволочки — год.)
Первую очередь, где были проданы все 180 квартир, удалось сдать только в марте 2015-го. К этому моменту были реализованы и все 128 квартир в сити-виллах второй очереди; их ввод тоже передвинули на год. Четыре корпуса третьей очереди «зависли» на стадии фундаментов, около 50 квартир (примерно четверть) также были проданы. Летом 2015-го работы на стройплощадке затихли.

Начало конца

С передачей готовых квартир возникла заминка. Застройщик требовал от граждан подписать допсоглашения, что они не имеют претензий к «Тареалу». Взамен предлагали «компенсационный пакет» (теплые полы, сигнализацию, домофон).  Граждане начали жаловаться, Комитет госстройнадзора попытался через суд запретить продажи. Большинство дольщиков пошли на компромисс. Некоторые решили выйти из проекта и потребовали в судах возврата средств. Есть и те, кто оформил собственность на квартиры, но настаивает на компенсации за срыв сроков — такое право предусмотрено 214-ФЗ.

В декабре 2015-го «Тареал» сообщил, что договорился о финансировании и что работы возобновляются. Но в начале 2016-го его счета арестовали по ходатайству налоговой службы и граждан, требующих неустоек. Затем последовали иски о банкротстве, к которым присоединились и те, кто расторг договоры, но не получил денег. (Процедура банкротства еще не начата.) Чиновники, участники рынка, да и некоторые дольщики полагают, что именно это добило проект.

В июле 2016 года дольщики провели на стройплощадке митинг, угрожая перекрыть КАД. Позднее пикетировали Эстонское консульство в Петербурге, писали заявления всем — от ОБЭП до президента. Денис Вястрик и Игорь Клещенок покинули Россию. Аудиторы и адвокаты, нанятые Игорем Израэльяном, пытались разобраться в долгах и активах «Тареала». В августе компания сообщила, что инвестор готов вложить в проект еще 3 млн евро (по тому курсу — почти 230 млн рублей), а также согласен уступить недострой другой компании.

В декабре было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Дольщики долго этого добивались, полагая, что руководство компании станет сгazоворчивее и стройка ускорится. Большинство граждан, судя по сообщениям в соцсетях и многочисленным обращениям в инстанции, уверены, что столкнулись с мошенниками, которые вывели собранные деньги за границу.

Продолжение следует

На встречах с чиновниками обсуждались разные варианты завершения проекта. Но в феврале 2017-го суд все же на год запретил компании привлекать средства граждан. 

Власти назвали приоритетной схемой переуступку прав на объект другому инвестору. Не сложилось. Весной 2017-го суд Ломоносовского района по иску одного из владельцев квартиры в первой очереди (сумма иска — 1,3 млн рублей) арестовал всю не застроенную территорию проекта, а затем обратил взыскание путем продажи с публичных торгов. Приставы оценили землю всего в 43 млн рублей, рыночная оценка — до 900 млн. Сейчас решение суда оспаривается. Без земельного актива, естественно, ни один другой застройщик за проект не возьмется. Эти судебные странности, возможно, связаны со стремлением группы дольщиков и юристов перехватить контроль над проектом. Решение оспорено в апелляции. 

Всего в рамках исполнительного производства граждане, подрядчики и энергетики требуют с «Тареала» около 120 млн рублей.

На достройку комплекса понадобится около 800 млн рублей, ущерб от деятельности «Тареала» оценен примерно в 300 млн.

Однако хоронить проект рано. Сейчас подписаны два соглашения между чиновниками и предпринимателями. В первом речь идет о завершении проекта: финансировать работы будет Technomar & Adrem, застройщиком станет подконтрольное ему ООО «ЖК «Ванино» (дольщикам придется заключать с ним договоры). Шесть домов введут до конца 2018 года, еще шесть — до конца 2019-го. Но при таких условиях проект уйдет в минус. Во втором соглашении власти обещают помочь в изменении статуса земли: часть наделов под ИЖС можно будет застроить многоквартирными домами. Однако земли еще предстоит вывести из-под ареста. И непонятно, как будут решаться вопросы с выплатой неустоек.

 Мнение «НП»
 Мы несколько раз встречались с Денисом Вястриком. Он не жулик, он эстонец.
Он почему-то считает, что если в законе написано: «месяц», то и в бизнес-плане можно писать «30 дней».
Столкнулся с трудностями, потерял время, принял несколько ошибочных, рискованных решений; нажил несколько особо упорных врагов среди дольщиков. Результат налицо.
Дольщики ЖК «Ванино», кажется, тоже сообразили: прокуратура (возможно) удовлетворит их жажду справедливости, но квартиры достроить не поможет.

Юрий Щербаков
дольщик первой и второй очередей ЖК «Ванино»:

«В 2013 году я покупал две квартиры в первой и во второй очередях. Мне показали все документы и разрешения, но оказалось, что они не дают гарантий. Меня подкупило, что учредитель «Тареала» — крупная европейская компания и что земля оформлена на застройщика. 
Но в конце 2014-го первую очередь не ввели, работы шли неактивно, а наш дом во второй очереди еще не был заложен. Напряженность росла, но снизилась в 2015-м, когда ввели первую очередь: все понадеялись, что работы и на второй активизируются. Руководитель проекта (до поры) регулярно встречался с дольщиками. Объяснял просрочку кризисными явлениями в экономике, волокитой со стороны государственных органов. А потом и исками дольщиков о взыскании неустоек. Когда руководство «Тареала» исчезло, а в России появились представители инвестора, с площадки почему-то пропала строительная техника, вагончики с остатками материалов разграбили… 
На мой взгляд, основная причина случившегося — отсутствие должного контроля со стороны инвестора за тем, как работала исполнительная дирекция «Тареала». Вторая причина — плохо изучили рынок и особенности ведения бизнеса в России. 
Третье — думаю, сказались и действия собственников жилья: их обращения в суды и другие инстанции. Хотя это уже следствие первых двух причин.


Кристина Шуплецова
начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора Ленобласти:

« Обращения от граждан стали поступать после того, как застройщик ввел первую очередь, но от передачи квартир уклонялся. 
В 2016 году жалобы приобрели массовый характер.
У нас, как и у дольщиков, не было никаких оснований полагать, что проект может превратиться 
в долгострой: все необходимые документы у застройщика были, отчетность он предоставлял. Граждан могло насторожить только нарушение сроков. Возможно, если бы застройщик активнее работал с дольщиками, информировал их о причинах задержки и способах решения проблем, сегодняшней ситуации удалось бы избежать.
Серьезно усугубили ее взыскания неустоек. 
Когда такие требования стали массовыми, самостоятельно разобраться застройщик не смог.


Сергей Галалу
генеральный директор АН «Итака»:

« Проект очень интересный, он получал высокие оценки и от очень именитых компаний-конкурентов. Конечно, сказался кризис и то, что это единственный проект компании, да еще в непростом сегменте. 
И менеджмент «Тареала» допустил «детские» ошибки, на которые мы указывали и которых можно было избежать.Теперь же, насколько я знаю, у проекта есть владелец, который имеет все возможности достроить начатые дома и завершить освоение остальной территории.
Высокой рентабельности не будет, но, по крайней мере, сделанные инвестиции возвратятся. 
А что проект можно завершить без убытков, не сомневаюсь. Мы хотели бы продолжить сотрудничать с новым застройщиком, поскольку работаем с комплексом давно и хорошо знаем его плюсы.