Прорыв без перспективы

Офисный, как и другие сегменты петербургского рынка коммерческой недвижимости, по итогам 2017-го установил отрицательный рекорд ввода новых площадей: менее 120 000 «квадратов» качественных бизнес-центров – это минимальный показатель за все годы наблюдений, говорят консультанты JLL. Объем чистого поглощения составил 161 000 кв.м. Это почти на 50% меньше результата 2016-го. Отдельно эксперты отмечают высокую долю Выборгского и Василеостровского районов в общем вводе – за счет газпромовских бизнес-центров «Мезон Плаза» и Renaissance Business Park и роста привлекательности Васильевского острова в глазах потенциальных арендаторов. Около 40% от общего объема закрытых сделок приходится на компании из IT-сектора, которые впервые за несколько лет смогли «подвинуть» Газпром и его структуры. По итогам 2017-го доля свободных офисов в среднем по рынку составила 7,5%, уменьшившись на 1,9 п.п. за год, подсчитали в JLL. В классе А доля свободных площадей составляет 6,1% (как и в конце 2016-го), в классе В за год она снизилась на 2,5 п.п. - до 8,2%. Ставки выросли на 5,7% в классе А (1690 руб./кв.м в месяц) и на 4,6% в классе В (1190 руб./кв.м в месяц).

Крупнейшие инвестиционные сделки года – покупка Raven Russia бизнес-центров Kellermann Center и Premium, приобретение холдингом «Империя» делового комплекса «Северная столица» на наб. р. Мойки, 36, а также покупка Jensen Group бизнес-центра «Аэроплаза» на Стартовой ул., 8 в Пулково.

По прогнозу, в 2018-м офисный сектор пополнится около 200 000 кв.м, из них на МФК «Лахта-Центр» придется примерно 130 000 кв.м. Площади в газпромовском небоскребе займут подразделения самого монополиста, помещения не попадут на открытый рынок и не повлияют на конъюнктуру, в один голос утверждают консультанты. На освобождающиеся же в результате переезда метры уже есть претенденты внутри холдинга.

Наибольшее затишье – в торговом сегменте, где за год не был введен ни один крупный объект. Это также рекордный показатель за всю историю рынка. Примечательно, что и в 2018-м открытий ждать не приходится. Один из актуальных тредов рынка – реконцепция существующих торговых комплексов, которая зачастую проходит без закрытия объекта. На фоне отсутствия девелопмента вакансия в ритейле снижается и находится на минимальном уровне. Сейчас в качественных объектах пустуют лишь 3,8% площадей. Ставки пока не растут (в сравнении с 2016 годом), однако консультанты предупреждают, что это неизбежно.

Прирост на складском рынке – 87 000 кв.м. И это тоже антирекорд для Петербурга и Ленобласти за последнее время, говорят в Knight Frank St. Petersburg. Годовой объем чистого поглощения составил 146 000 кв.м.

Вакантны по итогам 2017-го 120 000 кв.м (за год показатель уменьшился на 33%). В частности, свободны 52 000 «квадратов» складов класса А. В этой категории доля вакансий составляет всего 2,8%, в классе B доступны 5,3% площадей. Это фактически докризисный уровень.

Ставки аренды на складские помещения класса А продолжают незначительно снижаться – на 1–2% за прошлый год. В классе B наметились положительные тенденции: годовой рост средневзвешенной заявленной ставки составил 8%, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Актуальный диапазон для класса А составляет 430–550 руб./кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе B ставки достигли 350–450 руб./кв.м в месяц.
Крупнейшая сделка в этом сегменте – приобретение Raven Russia логистического парка Gorigo. Примечательна и покупка частными инвесторами распределительного центра «Перекресток» у «А Плюс Девелопмент». В топ вошло и соглашение между Victoria Stenova и PNK Group в формате built-to-suit о строительстве и дальнейшем выкупе здания центрального распределительного склада площадью 9000 кв.м.

По совокупности ввод складов в 2018-м может составить 150 000 кв.м.

Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости по итогам 2017 года 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

- Мы видим, что в Петербурге активность инвесторов растет. Общий объем сделок в 2017-м увеличился на 28%. Доля иностранных инвестиций в общем объеме составила 15% против 9% годом ранее. В структуре инвестиций по сегментам преобладает торговая недвижимость. Благодаря крупной сделке по продаже ТРК «Лето» на долю ритейла пришлось 44% классических инвестиционных сделок, хотя офисных объектов было продано больше всего. Причем вновь на рынке были зафиксированы крупные приобретения (свыше $100 млн).

В 2017-м была заключена самая масштабная (по площади купленных активов) сделка за последние пять лет: финский инвестфонд EPI Russia I Ky под управлением Northern Horizon Capital продал британской компании Raven Russia Limited портфель объектов коммерческой недвижимости суммарной площадью 131 700 кв.м.

По моим прогнозам, в 2018-м основной объем сделок на петербургском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать офисный и складской сегменты. Сейчас на рынке есть предложения действующих бизнес-центров с высокой заполняемостью и рыночными ставками аренды, а также складских комплексов, в том числе с моноарендаторами. Ставки капитализации таких объектов доходят до 12%.

Инвесторы проявляют интерес и к действующим гостиницам, которые демонстрируют рост операционных показателей, а также к объектам, обладающим хорошим потенциалом для реновации. Тем не менее в преддверии Чемпионата мира по футболу спрос вряд ли найдет выражение в большом числе заключенных сделок в этом сегменте.

Растет интерес к сделкам «обратной аренды» – sale & lease back. Они являются эффективным инструментом высвобождения денег для компаний, для которых владение крупными объектами недвижимости – не основная сфера бизнеса.

- Одно из наименее рисковых вложений сегодня - использование помещений на первых этажах зданий в центре города под стрит-ритейл. Квартиры с окнами на нижних уровнях (в подвале, на первом или втором этажах), которые еще не переведены под коммерцию или недостаточно эффективно используются, служат настоящими «окнами возможностей» для их владельцев. С учетом увеличивающегося туристического потока, фактора Чемпионата мира по футболу мы ожидаем спрос со стороны предприятий общепита.

Если говорить о более крупных форматах, есть необходимость в офисных центрах в определенных районах города. С учетом невысокого уровня свободных площадей и отсутствия больших блоков, доступных для аренды, крупным клиентам непросто найти подходящие помещения в желаемых локациях. Это также возможность для собственников реализовать их объекты. Вследствие спада девелоперской активности в 2014-2016 годах объем ввода офисных комплексов снижается, следовательно, доля вакантных площадей будет уменьшаться.

Низкая вакантность является возможностью и для собственников торговых центров. Отсутствие ввода и восстанавливающийся спрос со стороны ритейлеров позволяет сменить арендаторов, увеличив собственный доход и привлекательность торгового центра для посетителей.

- В последнее время уделяется все больше внимания вопросам креативной индустрии, созданию и развитию соответствующей инфраструктуры. Это происходит не только в Москве и Петербурге, похожие проекты появляются и в регионах России, например, в Перми, Новосибирске и других городах. По данным на 2017 год, в Петербурге насчитывалось около 60 креативных пространств, расположенных в разных зданиях суммарной площадью более 300 000 кв.м. Такие пространства обеспечивают творческой молодежи среду, богатую возможностями для самореализации, способствуют повышению туристической привлекательности города и благоустройству промышленных городских районов, поскольку большинство креативных кластеров расположено преимущественно в зданиях бывших производств. Ставки аренды варьируются в зависимости от типа креативного пространства. Например, в коворкингах они составляют в среднем 500 руб./день, в арт-пространствах – 500-700 руб./мес., в образовательных – 800-1000 руб./час. Наиболее активно в Петербурге развиваются арт-пространства, антикафе и коворкинги. Среди самых известных креативных проектов – лофт-проект «Этажи», «Порт «Севкабель», «Бертгольд центр», «Голицын Лофт», «Охта Lab» и др. 
 

- Складской рынок по динамике спроса находится на подъеме. Спрос формирует развивающаяся промышленность, например, в сделках аренды растет доля фармацевтических компаний. В 2017 году такие арендаторы, наряду с компаниями спортивного профиля, «разбавили» традиционный набор фирм, которые активно интересуются складами. Компании из сферы дистрибуции восстанавливают свои позиции после резкого снижения объемов арендуемых и купленных площадей в 2016-м. В условиях активного спроса, сокращения вакансии и объемов ввода уже вo II квартале 2018 года может возникнуть дефицит качественных помещений классов А и В. Это спровоцирует более динамичный рост ставок «все включено», до конца года они могут прибавить 10-13%. Соответственно сделки формата built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта будут составлять серьезную конкуренцию арендным сделкам.

- Сегодня в Петербурге, на мой взгляд, не хватает проектов для людей. Потенциал нашего города высокий, и статус культурной столицы требует не только «коробок» с одним и тем же набором арендаторов. Отдельную долю рынка уже занимают общественные пространства. Потребителя теперь надо разделять: те, кто идут именно на шопинг, выберут «Галерею», «Европолис» и т.д., а те, кто хочет отдохнуть, приятно провести время с семьей или друзьями, предпочтут «Новую Голландию» или «Бенуа 1890», например. Безусловно, сегодня торговые центры стремятся развивать формат life-style, чтобы удержать арендаторов и посетителей, но все же в них не получается полноценно отдохнуть, покупки – это тоже работа. «МЕГА Дыбенко» - по сути сегодня единственный торговый комплекс, который сумел сочетать шопинг, life-style и общественное пространство.

Общественные пространства будут иметь спрос у арендаторов: сегодня появляется все больше ритейлеров, интересующихся такими форматами. Особенно востребованы проекты с зоной рекреации, где летом можно погулять, а зимой покататься на коньках. В конце 2016 года мы сдали в аренду Дворец культуры им. И.И. Газа с большой придомовой территорией, на которой новая управляющая компания создает за свой счет небольшой парк, тропинки, боксопарк, где разместятся торговые лавки и можно будет вкусно поесть.

Думаю, потенциал ТРК для Петербурга уже исчерпан. Мы превышаем практически все регионы по числу «квадратов» на душу населения, объекты уже «съедают» друг друга. Надо подождать и посмотреть, как изменится плотность жилой застройки в ближайшие два-три года, что будет с законодательством после выборов. В Ленобласти есть места, где качественные объекты могут быть востребованы. Во Всеволожске, например, нет ни одного качественного торгового центра, и жителям приходится выезжать в город в выходные дни. Остаются востребованными комплексы «у дома», на них по-прежнему растет спрос, как со стороны арендаторов, так и жителей.