После бала

За 2014‑й, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в продажу поступили 1290 элитных квартир общей площадью 130 000 кв. м. Если сравнивать с 2013‑м, объем предложения увеличился на 18%, а количество вариантов — на 61%, поскольку жилье для богатых стало компактнее.

Дорогая арифметика

Если в 2013‑м средний размер дорогой квартиры равнялся 135 «квадратам», то по итогам прошлого года он уменьшился до 102 кв. м.

За прошлый год продано 860 квартир (+30%) общей площадью 107 000 кв.м (+23%).

К началу 2015‑го в листинге находится 38 комплексов (включая дополнительные очереди) общей жилой площадью 190 000 кв. м.

В Knight Frank SPb называют несколько другие цифры: объем элитного предложения за год вырос на 23% (1400 квартир). Объем поглощения увеличился на 41% (630 квартир площадью 83 000 кв.м).

Бизнес-класс также показал уверенный рост продаж, хотя новых проектов было меньше. По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», за год на рынок выведено 3250 квартир (225 000 кв.м) — на 26% меньше, чем в 2013‑м. Как и в элитном сегменте, средняя площадь квартир уменьшилась — с 80 до 69 «квадратов». Зато порадовали продажи: за год реализовано 3110 квартир (+24%) — по совокупности 235 000 «квадратов» (+18%).

На начало 2015‑го в продаже находится 78 объектов (включая очереди) общей жилой площадью 340 000 «квадратов».

Цены на элитные квартиры поднялись на 13% и достигли среднего показателя в 240 000 руб./кв.м; бизнес-класс прибавил 8%, «квадрат» в среднем стоит 148 000 рублей (данные RBI).

В прошлом году практически все застройщики выполнили (а некоторые с лихвой перекрыли) годовой план продаж. Причиной стало (как и в сегменте «масс-маркет») падение курса рубля. Особый ажиотаж наблюдался в декабре, когда продажи в дорогих домах выросли на 15–30%. В «Леонтьевском Мысе» за неделю реализовали шесть квартир на общую сумму 192 млн рублей. В основном граждане покупали жилье в сданных домах и в проектах высокой степени готовности.

Качественные сигналы

На фоне усиления конкуренции застройщики стали трепетнее относиться к клиентам и уделять больше внимания качеству проектов. Если пару лет назад практически все элитные комплексы «ЛСР. Недвижимость—Северо-Запад» (лидера по объему застройки в этом сегменте) строились весьма утилитарно, то в последних проектах ощущается стремление улучшить продукт. Стали появляться дома с интересной архитектурой («Венеция»), с красиво оформленными входными группами («Смольный парк», II очередь).

Холдинг RBI распространяет некоторые элитные опции на объекты классов «бизнес» и «комфорт» (квартиры в стиле 3 Е).

Компания «Ховард СПб» два года назад дебютировала на рынке с пилотным проектом Hovard Palace. Локация (во дворах Загородного проспекта) — неоднозначная для премиум-сегмента, однако девелопер обещает качество, еще невиданное в Петербурге. На картинках проект выглядит симпатично, и, если компания выдержит все параметры, пожалуй, получится нечто неординарное.

Самой эффектной новостройкой можно назвать дом премиум-класса «Победы, 5», сданный в эксплуатацию в декабе. Это первый проект Василия Селиванова в качестве главы компании Legenda (до этого он работал в Setl Group) — подробности в материале на стр. 10.

«Группа ЛСР» завершила самую масштабную стройку в центре — «Парадный квартал». В прошлом году сдан в эксплуатацию последний жилой корпус. Всего в восьми зданиях появились 841 квартира, подземный паркинг на 1721 место, а также восемь бизнес-центров класса А. В продаже остается лишь один офисный особняк и всего парочка квартир. Дворы вымощены, посажены кустарники и деревья, в теплое время работает фонтан, на первых этажах зданий открыты кафе, рестораны, магазины. Фешенебельным квартал, конечно, не назовешь: без малого тысяча квартир в составе одного комплекса — не вполне элитный формат.

Ярким событием 2014‑го стал приезд в Петербург Филиппа Старка и торжественное открытие шоу-румов в элитном ЖК «Леонтьевский Мыс». Квартиры оформлены именитым дизайнером в четырех разных стилях. В отличие от многих зарубежных знаменитостей, которым так и не удалось реализовать свои проекты в Петербурге, мсье Старк, по крайней мере, воплотил примеры неординарного подхода к оформлению жилых интерьеров и общественного пространства.

Без прописки — дороже

Апартаменты набирают популярность во всех рыночных сегментах. По подсчетам президента ГК «БестЪ» Андрея Лушникова, общая площадь такого «квазижилья» в Петербурге (с учетом сданных и строящихся объектов) уже перевалила за 300 000 «квадратов». Это около 2% рынка жилья, что немного, особенно если сравнивать с Москвой, где на апартаменты приходится порядка 25% предложения. Однако формат уже начинает серьезно конкурировать с традиционным жильем, а несколько проектов задают новый уровень качества и цен. Одним из знаковых комплексов обещает стать апарт-отель Оne Konyushennaya Square от «Плаза лотос групп», где в прошлом году открылись продажи. Правда, реализация проекта тормозится из-за протестов градозащитников, невнятной позиции охранного ведомства и пр. Негативную реакцию вызвали планы застройщика разбить длинную историческую анфиладу на ряд апартаментов. По словам генерального директора «Плаза лотос групп» Сергея Русакова, компания уже немного изменила проект, общее число апартаментов уменьшилось с 69 до 59, при этом размеры некоторых помещений выросли до 600 кв. м. «Все вопросы, за исключением анфилады, сняты. Работы частично ведутся», — заявил г‑н Русаков. Одновременно компания продолжает проектировать еще один престижный комплекс на Марсовом поле, 1.

Мнения экспертов

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Для нашей компании год был весьма успешным: досрочно выполнены все планы по продажам, все задуманное воплотили. В дорогом сегменте завершили строительство ЖК «На Гребецкой», все встройки реализованы, а 20% оставшихся квартир выведем на рынок после оформления собственности.

Предпосылок для снижения цен нет. Недвижимость остается незыблемой тихой гаванью. В кризис 2008–2010 гг. покупатели новостроек, которые имели возможность и терпение выждать, оказались в выигрыше. Они не только сохранили средства, но и получили прибыль. Думаю, ситуация повторится.

В ближайшее время мы не планируем выводить новые объекты. Что касается финансирования: если проект грамотно проработан, застройщики получат деньги от дольщиков. Девелоперы сравнительно недавно получили доступ к банковскому кредитованию и выход на IPO. А рынку между тем уже более 20 лет. Так что пора вспомнить старые рецепты.

Дмитрий Южик, генеральный директор компании «Квартира ру. Платинум»:

– Год был напряженно-рабочим: мы завершили строительство ЖК «Платинум», ввели его в эксплуатацию и начали оформлять права собственности на квартиры.

От наступившего года не жду ничего хорошего. Рубль будет слабым, покупатель — депрессивно-капризным, а банки — предельно осторожными. Те, кто уже закончил строительство, в более выгодном положении, поэтому надеюсь, что жильцов «Платинума» в 2015‑м значительно прибавится.

Цены будем снижать только в рамках отдельных акций и маркетинговых мероприятий, приуроченных к праздникам, чтобы стимулировать спрос и создать позитивный настрой у клиентов. Например, каждый месяц будем находить своего успешного и удачливого покупателя и предлагать ему специальную нетиражируемую цену.

В целом же нынешний курс рубля и так делает наш ценник более чем адекватным. В то же время мы планируем снизить стоимость коммерческих помещений, чтобы по возможности уже в этом году вовлечь в оборот все нежилые встройки. Мы по-прежнему предоставляем покупателям рассрочку (на год), в том числе и беспроцентную.

Прогнозировать что-либо сложно, но я согласен с г‑ном Улюкаевым: нужно поменьше думать «о кризисе и курсе валют» и побольше — о семье и дорогих нам людях.

Спрос в дорогом сегменте будет падать, востребованными окажутся завершенные комплексы с адекватными условиями. Для начала новых проектов, осмысления идей и концепций, а также подготовки к строительству время идеальное. Этим мы и займемся.

Сергей Демидов, генеральный директор ЗАО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад»:

– В 2014‑м мы получили разрешение на строительство элитного комплекса «Крестовский de luxe», приступили к строительно-монтажным работам и открыли продажи. Спрос на жилье существенно превысил ожидания.

Год обещает быть непростым, но мы сохраняем оптимизм. Не думаю, что цены на элитные объекты будут снижаться, ведь при строительстве используются импортные инженерные системы, оборудование и отделочные материалы.

Антикризисный рецепт у нас простой: надо ответственно и качественно делать свою работу. Сейчас никто не знает, в каких условиях придется работать в ближайшие годы, но одно можно сказать точно: в выигрыше будут те, кто обладает надежным финансовым партнером, не имеет большой долговой нагрузки и рискованных вложений.

Начинать новые проекты стоит лишь в том случае, если вы уверены в себе и смогли найти финансирование.

Андрей Петров, руководитель центра элитных проектов «Петербургской Недвижимости»:

– 2014‑й для нас был очень активным. Компания Setl City вывела на рынок несколько интересных жилых проектов: Stockholm — напротив Елагина острова, «Мироздание» — на Петроградской стороне, «Дом на Кирочной» — в Центральном районе и др.

Объем продаж строящегося жилья классов «бизнес» и «премиум» в нашей компании на 60% превысил результаты 2013‑го. У наших партнеров этот показатель вырос не менее чем на 30%. Ажиотажными выдались первый и четвертый кварталы прошлого года.

В январе объем продаж в сегментах «премиум» и «бизнес» остается на уровне января 2014‑го. До весны прогнозировать дальнейшие события на рынке сложно.

Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo:

– Высокая покупательская способность последних нескольких лет, скорее всего, пойдет на убыль. Это связано с удешевлением рубля, удорожанием импортного оборудования и с ужесточением условий кредитования. Банки уже сейчас предлагают ипотеку по ставке от 20%. Никто из девелоперов не захочет входить в проекты в этих условиях. Где-то со второго квартала строительный рынок ждет очень непростая ситуация. Компании будут выдерживать паузу. Узкопрофильные структуры, у которых нет иных источников доходов, рискуют уйти с рынка. Сложное положение дел и у тех, кто одновременно реализует много проектов. Хорошие шансы на завершение останутся только у объектов в высокой степени готовности.

Петр Войчинский,
генеральный директор АН «МК Элит»:

- Для нас 2014-й был успешным, количества сделок по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 40%, а сделок в ценовом сегменте от 50 млн рублей стало больше на треть. Ажиотаж, как и в целом по рынку, наблюдался в ноябре-декабре.

Число обращений в первый месяц нового года выросло на 20% по сравнению с январем 2014-го, что говорит об отложенном спросе наших клиентов.

Антикризисный рецепт остается неизменным на все времена - это рекомендации наших клиентов. Ежедневно в компанию поступает сотня обращений, что позволяет нам чувствовать себя уверенно и в сложные времена.

Для элитного сегмента наступивший год будет стабильным, с незначительными колебаниями. Допускаю, что из-за отмены рассрочек девелоперами и повышения ипотечных ставок может снизиться интерес к строящимся комплексам, спросом будут пользоваться сданные дома и проекты высокой стадии готовности.