В погоню за ускользающим покупателем

По данным аналитиков Knight Frank SPb, за шесть месяцев 2015‑го в Петербурге появилось 75 000 кв.м в новых элитных проектах.

Начались продажи в комплексах «Русский Дом» (Литейный проспект, «Группа ЛСР») и «Дом у Ратуши» (Дегтярный переулок, Setl Sity). Открылась реализация апартаментов в проекте «Невский 68» («Группа ЛСР»). Объем сделок за те же полгода составил 28 000 кв. м. Похоже, в элитном сегменте растет навес предложения, подкрепленный не реальным спросом, а лишь надеждой, что в будущем как-то все наладится. Это предположение подтверждается данными за последние несколько лет (табл. 1), а также тем, что рублевые цены в дорогом сегменте не растут. Валютные, следовательно, падают.

Тем не менее рынок жив, и сделки происходят, иногда — весьма нетривиальные. Генеральный директор компании «МК. Элит» Петр Войчинский сообщил «НП»: в этом году были реализованы апартаменты на  наб. р. Мойки, 22 А (в так называемых дворах Капеллы). Клиент уплатил за 800 кв.м (в состоянии «под отделку») $6 млн. Зато он может гордо заявлять, что в соседях у него — Герман Греф и Алексей Кудрин.

По данным «НП», год назад этот же объект был выставлен в продажу за $20 млн. «Многие люди, имеющие возможность приобретать дорогие квартиры, во время кризиса быстрее принимают решение, — говорит Петр Войчинский. — В этот период продавцы идут на уступки и становятся более сговорчивыми».

Средний уровень цен в «элитке» Knight Frank оценивает в 250 000 руб. за кв.м, RBI — в диапазоне от 240 000 до 390 000 руб. Общий объем предложения — порядка 215 000 кв. м. Оно по-прежнему сосредоточено в основном на Крестовском острове, хотя к нему уже можно, пожалуй, применить термин «уходящая локация».

Генеральный директор компании Setl City Илья Еременко полагает, что крупные застройщики будут выводить новые проекты осторожно — пропорционально спросу. И в этом он, вероятно, прав. Но далее г‑н Еременко заключает: «Поэтому к концу года предложение жилья на рынке уменьшится, что неизбежно скажется на ценах. Это обычный рыночный закон» (цитируем по публикации в «НП»).

А вот с этим утверждением можно спорить: цены будут расти, если спрос увеличится (с чего бы это?) или хотя бы сохранится на прежнем уровне.

«Застройщики заморозили цены, — подтверждает генеральный директор компании «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат. — Движения ни вверх, ни вниз не наблюдается, уровень продаж несколько снизился по отношению к прошлому году».

Как и другие брокеры, «Адвекс» фиксирует некоторое увеличение доли «инвестиционно-сберегательных» сделок: и в дорогом сегменте покупатели вкладывают рубли, чтобы уберечь их от инфляции. В бизнес-классе ситуация более спокойная.

«Пессимистичные прогнозы, которые давались в конце 2014 года, не подтвердились, снижение спроса, конечно, есть, но не столь критичное, как ожидалось», — говорит Любава Пряникова, старший консультант компании Colliers International.

По сведениям Colliers, всего в многоквартирных домах бизнес-класса — около 700 000 кв.м квартир, из них не продано примерно 340 000 кв. м.

С начала года продажи открылись в 10 объектах, суммарная площадь квартир в них составляет около 140 000 кв. м. Среди ярких премьер — корпуса «Бриз» и «Мистраль» (ЖК «Три ветра» на улице Савушкина, ЛСР), «Фьорд» (Васильевский остров, ЮИТ), «Остров» (Петровский остров, «Строительный трест»).

По мнению специалистов Colliers, строящиеся проекты бизнес-класса расположены, как правило, в центральной части города или на непосредственно прилегающих к ней территориях: активно осваиваются набережные Приморского и Красногвардейского районов, часть Московского района вблизи метро «Фрунзенская».

По оценке Любавы Пряниковой, в течение последних двух-трех лет спрос на жилье бизнес-класса рос.

В первом квартале 2015‑го «наблюдалось некоторое снижение», однако сейчас спрос стабилизировался на уровне 2013 года. «Летом традиционно происходит сезонный спад, осенью объем продаж вырастет, но показателей ажиотажного 2014‑го, конечно, ожидать не приходится», — заключает г‑жа Пряникова.

«НП» мнение

Данные аналитиков из разных компаний и раньше-то не слишком соотносились друг с другом. А в период экономической турбулентности цифры и вовсе разъехались в разные стороны. В Knight Frank считают, что на рынке около 1000 элитных квартир, в Colliers International уверены, что вдвое больше. Эксперты RBI полагают, что цены в дорогом сегменте за полгода не изменились, в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» не сомневаются, что выросли.

Одни говорят о классах А и В, другие делят дорогое жилье на «люкс», «премиум» и «элитное». Если аналитики в срочном порядке не встретятся и не договорятся об общих правилах классификации и расчетов, нам придется либо опираться на данные какой-то одной компании (что неправильно), либо выбирать из корпоративных обзоров те редкие абзацы, которые хотя бы напрямую не противоречат друг другу.