НАШ ЦИТАТНИК: «Мы не прогнозируем спад в строительстве, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Однако сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов...» Сергей Софронов

7 октября, 03:14
26 октября 2015 в 01:20

Рынок, скорее, жив

На рынке строящегося жилья все не так плохо, как предполагали эксперты и аналитики в начале года. Спрос сохраняется на относительно приличном уровне: за три квартала граждане приобрели 2,62 млн кв. м.

Ключевые показатели экономики пока не вызывают оптимизма ни у кого, кроме членов правительства, которые их комментируют.

Обороты розничной торговли за девять месяцев снизились на 8,5%, продажи легковых автомобилей сократились на 33%, реальные доходы граждан — на 10%.

Потребительское кредитование, по прогнозу ЦБ РФ, к концу года уменьшится также на 10%. Ипотека с января по август просела на 37,7% (по числу займов) и на 40% — по объему выданных денег.

И вот на этом сумеречном фоне жилищное строительство выглядит почти прилично, а ситуация в мегаполисах — лучше, чем в среднем по стране.

«Соглашение, подписанное сегодня… направлено на оживление строительного комплекса», — такая дивная фраза встретилась на днях в официальном пресс-релизе. Однако хоронить пациента, пожалуй, преждевременно.

В Москве, например, за три квартала граждане заключили 20 073 договора долевого участия. (Для сравнения: за весь 2014‑й — 24 000.) То есть падения практически нет, а по итогам года, возможно, будет и рост.

В Петербурге ситуация похуже: за девять месяцев снижение по ДДУ составило 21,5% в городе и 17,5% — в области (по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го). При этом абсолютные цифры вызывают удивление: 24 888 договоров — в Петербурге и 22 641 — в 47‑м регионе. Получается, что по продажам новых квартир Ленобласть обошла Москву (вместе с недавно присоединенными территориями)!

Даже если учесть, что треть новостроек в столице — апартаменты и что далеко не все они продаются по 214‑ФЗ, результат удивительный.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», считает, что самая яркая тенденция в третьем квартале 2015‑го — существенное увеличение объема продаж. «Прирост по отношению ко второму кварталу составил 27,4%, если считать в квадратных метрах. Максимальное увеличение спроса зафиксировано в Петербурге — 34%, 18% — в пригородной зоне Ленинградской области».

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» («ПН»), объем предложения за квартал вырос всего лишь на 2,2%. (Правда, с начала года — на 9,3%.)

На конец сентября девелоперы строили в регионе жилые дома общей площадью 11,05 млн кв. м.

Изобилие предложения пока не приводит к снижению средних цен, но, по крайней мере, служит серьезным сдерживающим фактором. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», за год в спальных районах города средние цены поднялись на 4,8%, в областных новостройках — на 1,6%. И то и другое — ниже уровня инфляции.

С июня по сентябрь в Петербурге и пригородной зоне застройщики вывели в продажу 67 объектов, в сумме — 1,24 млн кв. м. Как видно из табл. 1, осторожности строителям хватило лишь на первый квартал 2015‑го (880 000 кв.м в новых проектах), а затем они вернулись к привычным темпам: 1,2–1,4 млн ежеквартально.

Семнадцать тысяч новых квартир (780 500 кв.м) появилось в продаже в обжитых районах Петербурга; 11 300 квартир (411 000 кв.м) — на пригородных территориях. При этом к категории «масс-маркет» относится 97% площади новых проектов.

Всего за девять месяцев на первичном рынке квартир в Петербурге и области появилось 3,4 млн кв. м. «Это сопоставимо с показателями аналогичного периода 2013 года, когда продажи открылись в объектах общей площадью 3,6 млн кв.м, — отмечает Ольга Трошева, — но на 16% меньше, чем в 2014‑м, когда с января по сентябрь началась реализация жилья в объеме 4,1 млн кв.м».

За три квартала, по данным «ПН», на первичном рынке региона было заключено 60 400 сделок, всего на 2,62 млн кв. м. Эти сведения несколько расходятся с показателями Росреестра, зарегистрировавшего в Петербурге и области около 51 000 договоров. Возможно, расхождение возникло из-за того, что регистраторы работают с традиционным запаздыванием.

Сокращение продаж по отношению к прошлому году — около 25%; в 2014‑м за три квартала реализовали 3,5 млн кв. м. Интересно, что в 2013 году сделок было меньше — 56 600, а площадь проданных квартир больше — 2,75 млн кв. м.

Попутное наблюдение: за два года средний размер приобретаемой квартиры сократился на 12%. В 2013‑м он составлял 48,59 кв.м, а сейчас — 43,38 кв. м. Что примерно и соответствует снижению уровня реальных доходов граждан…

Возможно, сейчас на рынке остались именно те покупатели, кому квартиры необходимы «по жизненным показаниям», а не ради «инвестирования в бетон». Если в конце года случится очередной обвал рубля (что вполне возможно), судорожный всплеск спроса, если и произойдет, будет существенно ниже, чем в декабре 2014‑го.