НАШ ЦИТАТНИК: «Если в рамках льготной ипотеки ставка по 10-летнему кредиту снизилась с 7 до 5%, это уменьшило ежемесячный платёж для заёмщика на 9%. Однако рост цен на новостройки на 10% полностью нивелирует этот эффект...» Ольга Полякова

24 ноября, 07:04

По обе стороны перспективы

7 марта 2016 в 06:00
6 935

По обе стороны перспективы

В Центральном районе еще немало мест, занятых предприятиями. Свободных участков под застройку в городе практически не осталось, и бизнес переключается на редевелопмент «серых» зон. Сейчас наиболее привлекательными становятся территории в глубине кварталов по обе стороны Невского проспекта за площадью Восстания.

Эту часть проспекта называют «Старо-Невский» — название неофициальное (см. досье), но живучее. За последние несколько лет тут отчетливо сформировались «точки роста»: территории вокруг «Невской Ратуши», зона у Московского вокзала и окрестности Смольного. Здесь реализуются десятки девелоперских проектов разного уровня — от «комфорта» до «элиты». Крупнейший из них — МФК «Царская столица», стартовавший два года назад.

Чем дальше в лес…

«Царскую столицу» строит компания «ЛенСпецСМУ» в партнерстве с фирмой «Росрегионпроект Девелопмент» (девелопер и собственник земли). Участок вытянут вдоль железной дороги, с севера ограничен Полтавским проездом и Миргород-ской улицей, с востока — Кременчугской улицей, с юга — домом 23 по Кременчугской улице. Это бывшая территория грузового двора станции Московская-Товарная. Под застройку отведено 20,8 га. Концепцию МФК подготовила мастерская Евгения Герасимова. Комплекс рассчитан на проживание 12 000 человек. Кроме жилья здесь будут многоуровневые паркинги, бизнес-центр, детский сад, а также разнообразная инфраструктура во встроенных помещениях. Всего запланировано более 500 000 кв.м площадей, из которых 390 000 кв.м пойдут на продажу. Комплекс рассчитан на 4065 квартир комфорт-класса. В многоуровневых гаражах появятся 2884 места для авто предусмотрены и подземные стоянки. Сданы в эксплуатацию здания первых трех очередей (часть домов заселена), возводятся корпуса последней, четвертой, очереди. Завершить проект обещают в конце года. Квартиры здесь стоят от 4,3 млн до 17,7 млн рублей.

Проект, как говорится, неоднозначный. Значительная часть домов пока находится в неблагоприятном окружении: с одной стороны — полоса отвода ОЖД, с другой — Боткинская больница. Есть проблемы с въездом и выездом. Одна Кременчугская улица не справится с потоком автомобилей будущих жильцов. Проект планировки квартала предусматривал пробивку двух дорог, но когда это будет сделано, непонятно.

Преимущества: современный дом с парковочными местами, вся сопутствующая инфраструктура — внутри квартала, до метро и Московского вокзала можно дойти пешком. Несомненно, проект даст определенный толчок преобразованию окрестных кварталов. На Кременчугской улице компания «Созведие» строит многофункциональный комплекс. Сейчас здесь возводят клубный дом бизнес-класса «Николаевский ансамбль» на 76 квартир. Его должны сдать через несколько месяцев. На следующем этапе появится гостиница под управлением Holiday Inn и два бизнес-центра.

В ближайшее время начнется преобразование территории Боткинской больницы. Она занимает 12,5 га — целый квартал, вытянутый вдоль Кременчугской улицы и ограниченный с востока Миргородской улицей. Для клиники уже построены два новых комплекса: в Купчино и на Пискаревском проспекте.

Летом прошлого года Смольный и глава «Ленфильма» Эдуард Пичугин договорились о предоставлении инвестору 5,2 га под строительство киногорода «Ленфильм-парк» стоимостью более 4 млрд рублей. Как один из вариантов город рассматривал территорию Боткинской больницы. Но, по словам директора компании «ЦУН «ЛенСпецСМУ» Ирины Онищенко, сейчас на эту землю претендуют девелоперы, которые намерены возводить жилье.

В разной стадии реализации находятся и несколько «точечных» проектов. Так, компания «Дальпитерстрой» построила элитный жилой комплекс на ул. Черняховского, 25, но уже второй год по непонятным причинам объект не вводят в эксплуатацию.

На месте автомастерских на Тележной ул., 32 запланирован девятиэтажный жилой дом. Проект разрабатывает ООО «Тележная 32», которое связывают с топ-менеджерами ОАО «АКБ «Еврофинанс Моснарбанк». Сроки реализации неизвестны.

Холдинг RBI собирается возвести жилой комплекс (скорее всего, бизнес-класса) на Полтавcкой ул., 7.

ЗАО «Лиговский 54» разработало концепцию апарт-отеля на месте дореволюционного дома на Лиговском пр., 56.

Ратушное соседство

По другую сторону Старо-Невского новые проекты развиваются в нескольких зонах. Драйвером территории можно считать административно-деловой комплекс «Невская Ратуша» от компании «ВТБ-Девелопмент». Два бизнес-центра класса А полностью готовы, один из них заполнен арендаторами, второй займут структуры банка ВТБ. На днях сдано в эксплуатацию здание, куда собираются переехать городские комитеты. В следующих очередях МФК были предусмотрены еще несколько офисных центров и гостиница. Однако в нынешних экономических условиях проект может быть переработан. Девелопер пока не раскрывает секретов, но очевидно, что вместо одного из запланированных бизнес-центров может появиться апарт-отель. Впрочем, принципиального значения это уже не имеет. Несколько лет назад эти кварталы представляли собой унылую «промку» вперемежку с домами старого фонда. Сегодня здесь строятся и проектируются элитные жилые комплексы.

В частности, компания Setl City в прошлом году начала возводить сразу два ЖК: «Дом у Ратуши» (Дегтярный пер., 26) и «Дом на Кирочной» (Кирочная ул., 57). Под Новый год «Балтийская коммерция» приступила к реализации ЖК «Щедрин» на Кирочной ул., 62. «Охта Групп» еще в прошлом году получила разрешение на строительство апарт-отеля «У Ратуши» на ул. Моисеенко, 10. Как пояснили в компании, задержка с выходом на стройплощадку связана с выбором источника финансирования. Скорее всего, проект стартует в ближайшее время.

Чуть дальше, на Новгородской ул., 23, RBI построил комплекс из бизнес-центра и жилого дома («Александрия»). Там не продана только одна квартира. Компания «Стимул СКТ» возводит элитный комплекс по соседству (на Новгород-ской ул., 19).

Вокруг Смольного собора сформирована еще одна зона редевелопмента. «Группа ЛСР» строит последние дома в проекте «Смольный парк», компания «ЮИТ» в рамках своего «Смольного проспекта» в конце года сдала в эксплуатацию три реконструированных исторических дома и возводит новый корпус.

Из-за протестов градозащитников заморожена реализация элитного проекта «Гроссмейстер» на Шпалерной ул., 51 от компании Scavery.

В целом потенциал этих кварталов почти исчерпан, во всяком случае для крупных проектов.

Отдельные «точечные» дома строятся и проектируются в кварталах Советских улиц. Фирма «Северная Эстейст», связанная с птицефабрикой, завершила элитный долгострой на 4-й Советской, 9. Но официально объект еще не введен в эксплуатацию.

На 8-й Советской ул., 20 запланирован жилой дом на 66 квартир с подземным паркингом на 53 места. Собственник участка получил согласования и градплан, теперь ищет покупателя на подготовленный проект.

Еще один подобный актив предлагают на 10-й Советской, 8. Здесь задуман клубный дом площадью 2800 кв.м с паркингом. За лот просят 115 млн рублей.

Холдинг RBI в этом году собирается строить апарт-отель на 2-й Советской ул., 4.

Есть потенциал для нового строительства в зоне влияния площади Александра Невского. В прошлом году Yard Group открыла продажи в комплексе апартаментов бизнес-класса Prime Residence на Херсонской ул., 43. Компания «ПСК» приступает к ЖК бизнес-класса «Дипломат» на ул. Бакунина, 27, но продажи еще не открыты. Кстати, этот актив принадлежал «Плаза Лотос Групп», которая владеет еще несколькими объектами недвижимости на улице Бакунина. Часть из них тоже может выйти на рынок в ближайшие годы.

«НП» Досье

Название «Старо-Невский проспект» возникло из казуса. Большая першпективная дорога, оконченная к 1719-му, служила главным въездом; в 1739-м она получила наименование «Невской проспективы». В начале 1730-х власти решили спрямить трассу — примерно по линии Гончарной и Тележной улиц. Новую дорогу так и не достроили, но кусок проспекта автоматически оказался «старым» — так и повелось.

Мнение эксперта

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Территория от площади Восстания до площади Александра Невского — одна из наиболее интересных в центре. В числе ее главных преимуществ — близость к Невскому проспекту, торговым и деловым центрам, транспортная доступность, наличие станций метро. В то же время на спрос влияют и отрицательные факторы. Здесь довольно много не расселенных коммунальных квартир и промзон, как следствие — социальная неоднородность кварталов. Тем не менее эта часть Центрального района очень перспективна для жилых проектов не ниже бизнес-класса, для которых не требуется явных видовых характеристик. Покупателями квартир в этих кварталах могут стать петербуржцы, переезжающие в центр города из-за близости к инфраструктурным объектам. А для клиентов из регионов и для экспатов важен исторический статус окружения.