Авто приютили в реестре
Теперь место в паркинге можно свободно продавать и покупать. Но для начала его надо зарегистрировать, а с этим могут возникнуть проблемы.
С нового года вступили в силу изменения, внесенные в Гражданский кодекс 315-ФЗ и 361-ФЗ. Законодатели наконец-то покончили с правовой неопределенностью машиноместа и позволили распоряжаться им как отдельным объектом прав. Статья 130 ГК РФ относит его к недвижимым вещам. Покупатель места для авто может приобрести его в ипотеку, свободно им распоряжаться, продавать или сдавать в аренду.
Одновременно случилась реформа в области регистрации. Внесены существенные изменения в приказ МЭР №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Новый порядок обобщен в Федеральном законе 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Мы попросили наших ньюсмейкеров прокомментировать, какие плюсы дает новая схема, какие трудности возникают при регистрации паркингов. (Полностью процедуру регистрации по новым регламентам еще никто не проходил, поэтому и ответы пока неполные.)
Андрей Козодаев, генеральный директор Первого кадастрового бюро:
– До настоящего времени в судебной практике доминировала такая позиция: поскольку у машиноместа нет ограждающих конструкций, позволяющих определить его как помещение, и нет установленных в координатах границ, как у участка, — суды не признавали его отдельным объектом недвижимости. В Петербурге было принято считать место для машины долей в праве собственности на парковочный зал. Это ограничивало право распоряжения им: у других владельцев возникало право преимущественной покупки. Из-за этого большинство сделок с парковочными местами — это фиктивные сделки дарения доли.
В некоторых южных регионах практиковалось определение машиноместа как доли в общем имуществе многоквартирного дома. В соответствии со статьей 290 ГК РФ это не позволяло отчуждать долю отдельно от права собственности на квартиру. Фактически этот объект оставался общим имуществом дома и передавался в придачу к квартире, за собственником он не закреплялся.
По новым положениям 218-ФЗ для обозначения машиноместа достаточно нанести на пол границы краской или иными метками. Первично эта обязанность возлагается на застройщика, а затем — на эксплуатирующую организацию либо собственника парковочного места. Пространственное определение и установление его границ может выполнять кадастровый инженер.
В новой редакции Градостроительного кодекса машиноместо определено как индивидуальная часть здания или сооружения, предназначенное исключительно для размещения транспортного средства. Минимально и максимально допустимые размеры объекта установлены приказом МЭР № 792 от 7 декабря 2016 года. Этот документ фактически повторяет положения Свода правил 2012 года: минимум — 5,3 x 2,5 метра, максимум — 6,2 x 3,6 метра.
Если право на долю в общей собственности в паркинге зарегистрировано до вступления в силу 315-ФЗ, то ее можно выделить «в натуре». Для этого потребуется предоставить соглашение всех собственников или приложить решение общего собрания, определяющего порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.
Возникает казус с «семейными» машиноместами, когда одна машина закрывает выезд другой. Такой вариант как единое целое окажется больше положенных размеров, а если делить — то меньше. Но на такие места распространяется амнистия — их обязаны зарегистрировать.
Чтобы считаться объектом недвижимости, машиноместо должно быть поставлено на кадастровый учет. Собственники смогут получать компенсацию за его отчуждение в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК). Также машиноместа станут предметом ипотеки наравне с иными объектами (ст. 69.1 закона 102-ФЗ «Об ипотеке»). Данные о них будут содержаться в ЕГРН. При расчете налога на имущество физических лиц за этот объект станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3% от его кадастровой стоимости. («Гарант»)
К сожалению, нераскрытых и нерешенных вопросов больше. Законодатели не учли многообразия транспортных средств. Граждане пользуются не только автомобилями, но и мотоциклами, мотороллерами с колясками и без них, мопедами и велосипедами. Их тоже надо где-то ставить. За основу могли бы быть приняты коэффициенты, указаны в пункте 11.19 Свода правил 42.13330.2011 года: 0,5, 0,25 и 0,1 соответственно.
В строительной практике уже есть (и будут встречаться все чаще) механизированные автостоянки, где машины могут храниться не только рядом друг с другом, но и «этажеркой» (друг над другом), и в более сложных вариантах. Такие парковки могут быть многоярусными, роторными или матричными, с подвижными ячейками для хранения автомобилей. К ним не только не применимы установленные требования по площади, но и выделить их в натуре по сегодняшним правилам не удастся.
Новый вид недвижимого имущества существует уже более двух месяцев. Однако кадастровые и регистрационные работы в этом направлении до сих пор не ведутся.
Документы на регистрацию машиномест надлежит подавать исключительно в электронном виде с использованием пока еще не разработанных XML-схем, содержащих все нововведения. А они вступят в силу лишь через два месяца после размещения на официальном сайте…
Ирина Топталова, заместитель генерального директора АО «Строительный трест» по правовым вопросам:
– Пока машиноместа не объявили самостоятельным объектом недвижимости, проблемы возникали как у застройщиков, так и будущих собственников. Помещения паркингов, в которых они не были отдельными боксами, передавали дольщикам в общую долевую собственность. Застройщики, продающие парковочные места по ДДУ, регистрировали права всех дольщиков паркинга одновременно. Приходилось подавать в Росреестр заявления
ожняло регистрацию и увеличивало сроки. Например, владельцы мест в паркинге, который мы построили 10 лет назад и продали по ДДУ, смогли пройти госрегистрацию только через пять лет после ввода в эксплуатацию. Задержка была связана с тем, что один из владельцев умер, а остальные 100 человек ждали вступивших в законную силу решений суда по спорам наследников.
Чтобы оптимизировать этот процесс, некоторые застройщики, в том числе и АО «Строительный трест», продавали машиноместа по договору купли-продажи как доли помещения (здания) паркингов. Договоры заключались в простой письменной форме. Но сложности были и в этой схеме: для продажи доли помещения (здания) паркинга застройщику требовалось уведомить всех собственников паркинга о совершении сделки.
В дальнейшем, если собственник решал продать объект, ему приходилось пройти ту же процедуру. А с 2016 года вступили в силу изменения в законодательство РФ, появилось требование об обязательном
льном удостоверении сделок по отчуждению долей, что привело к дополнительным затратам времени и средств.
По отзывам кадастровых инженеров, сейчас схема постановки машиномест на учет по новым правилам еще не проработана. Простого и понятного механизма пока нет. Нам поставить на учет парковочные места по новым правилам еще не удалось, но эта работа ведется только с начала года. Когда процессы будут отлажены, новый порядок упростит жизнь застройщиков и их клиентов.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:
– Мы только планируем продавать по такой схеме машиноместа и готовим соответствующие документы. Практического опыта пока не было. На наш взгляд, нововведение для клиентов хорошее: с самостоятельным объектом собственнику легче оперировать на вторичном рынке (продавать или сдавать).
В Германии машиноместо может считаться объектом отдельного права собственности, только если оно обособлено и расположено в подземном паркинге. При этом разметка краской не считается надлежащим средством для обособления. Чтобы третьи лица не могли пользоваться машиноместом, можно, например, установить шлагбаум.Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
– На сегодня опыта постановки на кадастровый учет машиноместа у нас нет. Мы только строим паркинг в рамках развития ЖК «Новое Горелово». И очень плотно изучаем особенности реализации парковочных мест с учетом новых правил. Похоже, на первом этапе внедрения новой системы будет много сложностей, связанных с учетом и регистрацией. Принимая во внимание новизну и неотработанность процедуры, мы склоняемся к тому, чтобы сначала оформить все машиноместа и помещение паркинга в целом в собственность компании. А после сдачи жилого дома либо продавать места, либо сдавать в аренду будущим жильцам ЖК «Новое Горелово».
Екатерина Лазарева, директор по правовым вопросам компании «СПб Реновация»:
– По новым правилам мы еще паркингов не регистрировали. Однако у нас уже есть трудности с регистрацией прав на квартиры по новым правилам. Скорее всего, они технические: после объединения кадастрового учета с госрегистрацией прав мы уже три месяца ждем кадастрового учета жилья в введенном в эксплуатацию доме. Уверена, что с аналогичными трудностями мы столкнемся и при учете парковочных мест после ввода в эксплуатацию «Славянки» и второго комплекса на Ржевке.
Все машиноместа в наших ЖК в Колпино и Сосновой Поляне мы учитывали и регистрировали как самостоятельные нежилые помещения именно по той процедуре, которая сейчас получила законодательное закрепление. Она не противоречила имевшемуся на тот момент законодательству, но не была так детально прописана. Мы закладывали специальные метки, которые позволяют определить координаты каждого машиноместа, и по ним проводили кадастровый учет. Проблем с учетом и государственной регистрацией не возникало.