Соблазны рефинансирования

Программы рефинансирования кредитов под залог недвижимости уже несколько месяцев действуют в банках Группы ВТБ, «Открытие», Райффайзенбанке, «Абсолют» и Газпромбанке. Держатель самого крупного в стране ипотечного портфеля ПАО «Сбербанк» (2,5 трлн рублей) с рефинансированием несколько задержался. Соответствующую программу он запустил только в апреле 2017-го, но под самый низкий на рынке процент — 10,9% годовых. Сразу вслед за Сбербанком улучшило условия перекредитования Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), опустив ставку до 10,5% годовых. По мнению аналитиков АИЖК, смысл в рефинансировании есть уже тогда, когда разница в ставках между изначальным и вторичным кредитом составляет 1%, а с начала 2017-го ипотека подешевела на 0,5–2% годовых.

Мнения экспертов

Вячеслав Лебедев,директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:

— Вопросы, когда у Сбербанка появится рефинансирование ипотеки, нам задавали много раз. Сейчас, в «сезон низких ставок», продукт, что называется, дозрел. Теперь у нас есть возможность не только переоформить ипотеку, взятую клиентом в другом банке, но и объединить с ней другие кредиты, получив более низкую ставку. Если клиент хочет только рефинансировать ипотеку, ставка составит 10,9% годовых. Всего же в этот кредитный «пакет» под залог недвижимости можно объединить несколько потребительских займов, автокредитов и кредитных карт. В этом случае ставка составит от 11,15 до 11,65% годовых с учетом обязательного оформления страхования жизни и здоровья. К тому же, оформляя такой заем, можно получить дополнительную сумму на личные цели. Мы не видим в этом чрезмерных рисков, поскольку тщательно оцениваем платежеспособность заемщиков. Максимальная сумма кредита на погашение ипотеки другого банка составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов — 1,5 млн, на личные цели — 1 млн.
Сыграет ли эта программа существенную роль в ипотечном бизнесе банка, пока сказать сложно, но, думаем, она будет востребована. Нельзя также не принять во внимание ее социальное значение, ведь мы предлагаем продукт, который может снизить кредитную нагрузку на семейный бюджет.
Какую выгоду получит ипотечный заемщик в результате снижения ставки на 1–2% годовых? Посмотрим на конкретном примере. Клиент планирует рефинансировать ипотечный заем с остатком долга 1,5 млн рублей, взятый на 10 лет под 13,5% годовых, потребительский кредит (остаток долга — 800 000 рублей, ставка — 22% годовых, на пять лет) и хотел бы получить 300 000 рублей на личные цели. Его платежеспособность и стоимость квартиры позволяют это сделать. Мы оформляем новый кредит в Сбербанке на срок до 10 лет с учетом страхования.
Общий ежемесячный платеж гражданина до рефинансирования — 44 491 рубль. Если он рефинансирует только ипотеку под 10,9%, это будет 43 614 рублей. Если рефинансировать оба займа под 12,5% годовых, выплата сократится до 33 331 рубля. А если добавить сумму на личные нужды, то ежемесячный платеж будет 38 057 рублей. Даже выбрав последний вариант, только за один год клиент экономит свыше 77 000 рублей.

Иван Макаров,пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО:

— ВТБ24 рефинансирует кредиты, выданные на вторичном и первичном рынках, при наличии залога в виде недвижимости. С 1 марта ВТБ24 снизил ставки по всем ипотечным продуктам, в т. ч. по рефинансированию ипотечных займов. В настоящий момент ставка по этой программе составляет 11,75%. Для зарплатных клиентов банка она будет несколько ниже — 11,25% годовых.
С начала марта число заявок на рефинансирование действительно возросло. В основном продукт пользуется спросом у клиентов, которые оформляли кредит относительно недавно, в 2015–2016 гг. в среднем под 14–15% годовых. В общем объеме нашей выдачи рефинансированные займы уже занимают 2%, хотя еще в начале года их доля не превышала 0,5%. С начала года ВТБ24 предоставил в Петербурге свыше 50 ссуд на рефинансирование ипотеки на общую сумму более 130 млн рублей.

Константин Мурашкин,начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка:

— Мы предполагали, что программа господдержки ипотеки рано или поздно будет закрыта, поэтому заблаговременно обновили условия рефинансирования. С 1 декабря мы предложили клиентам 10,9% годовых. За первый квартал 2017-го было принято более 600 заявлений и выдано свыше 300 кредитов на общую сумму 765 млн рублей. Доля займов, предоставленных по этой программе, превысила 30% по количеству и приблизилась к 40% по объему от всей выданной в это время ипотеки. Средняя сумма рефинансированного кредита составляет 2,2 млн рублей.
Мы зафиксировали взрывной рост спроса на ипотеку по программе рефинансирования и с 14 апреля повысили ставку до 11,5% годовых.
Чтобы понять, что происходит, можно привести такой расчет. Клиентка приобрела квартиру на первичном рынке в ипотеку под 14,95% годовых, взяв ссуду на 15 лет. Сумма кредита — 1,78 млн рублей, ежемесячный платеж — около 25 000 рублей. В Райффайзенбанке оформлен заем по программе рефинансирования на 1,13 млн рублей на 22 года. Размер ежемесячного платежа снизился до 11 000 рублей. Переплата у первого кредитора составила бы 2,73 млн рублей, в Райффайзенбанке — 1,84 млн. Это реальный пример. А при покупке более дорогого объекта недвижимости разница еще более существенная.

Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое ипотечное агентство»:

— В последние полгода рефинансирование на ипотечном рынке начало набирать обороты. Сейчас можно взять ипотеку под 11%, а еще пару лет назад люди кредитовались под 14–17% годовых. Разница в ежемесячных выплатах составляет 6000–7000 рублей при сумме кредита 2 млн на 15 лет.
Одним из первых начал активно продвигать рефинансирование «ЮниКредит», предложивший в конце 2016-го ставку 12% годовых. Буквально через месяц к гонке подключился Райффайзенбанк, получивший на этом неплохой приток заемщиков. Думаю, в последние месяцы Сбербанк ощутил упущенную выгоду и запустил рефинансирование под те же 10,9% годовых. Это логичная контрмера. Но активное продвижение этой услуги может привести к тому, что и собственные заемщики «Сбера» захотят снижать ставку, а это не очень выгодно банку.
Мы видим рост спроса на рефинансирование. И пока на рынке остаются заемщики со ставкой, которая выше среднерыночной минимум на 2%, перекредитование имеет хорошую перспективу. С каждым снижением реальной ставки на 1% у банков появляется новый пласт потенциальных клиентов. Банкам интересно увеличивать портфель, не только привлекая новых заемщиков, но и переманивая их из других банков.