Дирекция для несговорчивых

Основная задача дирекции — строительство детских садов, школ, объектов дорожной и инженерной инфраструктуры в кварталах новостроек, где работают несколько застройщиков. Кроме того, она будет контролировать завершение проблемных объектов новыми инвесторами или достраивать их самостоятельно (через дочернюю структуру). Учредителями дирекции стали Комитет по строительству региона, Ленинградская областная торгово-промышленная палата и ГАУ «Управление государственной экспертизы Ленинградской области».
Новая структура будет выступать заказчиком разных объектов, если застройщики не сумеют договориться между собой, когда необходимо, например, возвести одну школу на всех. В этом случае компании смогут перечислить свою часть денег (пропорционально масштабу стройки) в дирекцию, а та выступит заказчиком или застройщиком. Первым таким объектом станет школа на 1200 учеников в Мурино.
Впрочем, есть позитивные примеры, когда строительные компании договаривались и сами. «У нас уже есть опыт сотрудничества с другими застройщиками. В частности, со строительной компанией «Арсенал-Недвижимость» мы в 2016 году сдали школу с углубленным изучением физики и математики. Учреждение рассчитано на 1224 учеников, включая 480 мест в начальной школе», — комментирует председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
«Такая структура действительно нужна, — говорит президент Ассоциации «Леноблсоюзстрой» Георгий Богачев. — Застройщикам необходимо координировать и объединять усилия по развитию определенных территорий. Союз строительных организаций Ленобласти готов поддержать полезные начинания Дирекции».

Правила обмена

Новая схема не отменяет действия программы «Соцобъекты в обмен на налоги», а становится ее логичным продолжением. Построенные дирекцией школы, садики и пр. власти тоже будут выкупать, а застройщики получат возмещение пропорционально участию в финансировании.
Напомним, что эта программа стартовала в 2013 году. Участвующие в ней застройщики должны зарегистрироваться в регионе и платить налоги в областной бюджет. Они самостоятельно возводят «социалку», а власти, в свою очередь, готовы передать до 70% этих налоговых отчислений в муниципалитет для последующего выкупа объектов. Если налогов недостаточно, ОМСУ берет детские учреждения в аренду, пока не накопится нужная сумма.
Первое дошкольное учреждение, которое областное правительство приобрело по новой схеме, в феврале 2013-го достроила группа «Арсенал-Недвижимость» в Новодевяткино. А уже в апреле «Полис Групп» как участник программы «Соцобъекты в обмен на налоги» начала возводить детсад в ЖК «Мой город», который строится в западном районе поселка Мурино.
Летом 2013-го определился список из 15 компаний (или консорциумов), которые хотели подключиться к программе. Для этого нужно было подписать четырехстороннее соглашение между правительством Ленобласти, районом, администрацией муниципального образования и застройщиком. Стороной в соглашении может быть компания или группа, состоящая на налоговом учете в регионе, которая владеет правами на участок и реализует на нем проект комплексного жилищного строительства. То есть это инвесторы, застройщики, подрядчики, собственники участка и т. п.

Социальный эффект

Сейчас между застройщиками и Ленобластью заключено 28 таких соглашений, в рамках которых планируется построить 114 социальных объектов: 84 детских сада и 30 школ.
«Программа доказала свою эффективность. Безусловно, проект, в составе которого есть социальная инфраструктура, несколько сложнее для строительной компании, чем просто возведение жилых домов. Это связано и с финансовым планированием, и с реализацией проектов. Однако это все рабочие моменты, и с ними застройщики вполне справляются. Как показывает практика, все стороны, которые участвуют в программе, относятся к своим обязательствам ответственно. И мы, в свою очередь, участвуем в программе без каких-либо опасений», — рассуждает Дмитрий Смирнов.
По его словам, сейчас «Полис Групп» строит все социальные объекты на территории жилых кварталов в рамках этой программы. Например, этой весной компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию образовательных учреждений в ЖК «Австрийский квартал», в микрорайоне Кудрово, а также детского сада в ЖК «Березовая роща». Кроме того, в микрорайоне Мурино, в составе проекта квартальной застройки ЖК «Мой город» уже введены в эксплуатацию и работают детские сады. Все социальные объекты передаются на баланс администрации.
Похоже, застройщики смирились с необходимостью возводить детские сады, школы, а с недавнего времени — дороги, развязки и прочую инфраструктуру.
По словам Георгия Богачева, добиться справедливого распределения затрат на проектирование дорог чуть сложнее, чем на социальные объекты, но тоже вполне реально. При этом важно, чтобы в каждой локации определился «локомотив» — ведущий застройщик, остальные к нему уже волей-неволей присоединятся.
«Мы осваиваем территории комплексно, поэтому закладываем и социальные объекты, и дороги в проект, чтобы обеспечить качество жизни будущих новоселов», — поясняет Дмитрий Смирнов.