НАШ ЦИТАТНИК: «Рост цен на жильё на первичном рынке уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья может упасть, несмотря на льготную ставку. Субсидирование ипотеки надо прекращать своевременно...» Эльвира Набиуллина

30 ноября, 11:17

Памятники готовят к продаже

19 октября в 11:49
1 146

Памятники готовят к продаже

Законопроект о приватизации памятников по преимущественному праву согласован федеральным правительством.

Правительство РФ дало положительное заключение на законопроект о корректировке 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Земельного кодекса. Документ подписан заместителем председателя, руководителем аппарата правительства Дмитрием Григоренко.

Законопроект предлагает установить различные способы приватизации объектов культурного наследия. С 2015 года для инвесторов вариант только один – конкурс. Это ограничивает вовлечение в оборот памятников в хорошем состоянии, а также не даёт арендаторам (малому и среднему бизнесу) приватизировать здания и помещения в них по преимущественному праву в рамках 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения». Второе особенно удивительно, поскольку ранее предприниматели имели возможность выкупить свои "стены". Однако Верховный суд в сентябре 2018-го указал, что приобретение объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только на конкурсах, а нормы 178-ФЗ, регламентирующие этот процесс, являются специальными по отношению к 159-ФЗ. 

Закон о приватизации устанавливает исчерпывающий перечень условий конкурса, в частности, проведение работ по сохранению. В 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» к ним относятся работы, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта. Получается, от приватизации отсекают всю историческую недвижимость, кроме той, которая нуждается в реконструкции. Особенности приватизации памятников, которым не требуются работы по сохранению, в толковании 73-ФЗ нигде не прописаны. Противоречит закону и пункт о сроке выполнения условий конкурса – не более семи лет. Он может касаться только сроков проведения работ по сохранению. Условия же о соблюдении требований закона об объектах культурного наследия бессрочны и действуют весь срок владения, пользования и распоряжения памятником, сказано в пояснительной записке. 

Законопроект, внесённый сенатором Андреем Кутеповым, даёт возможность продавать памятники на аукционах, если они находятся в удовлетворительном состоянии. В таком случае вместе с постройкой победитель получит и участок. 

Для конкурсов предусмотрены новые правила отчуждения земли, право собственности на которую инвестор получит после выполнения всех условий. А чтобы убедиться в платёжеспособности покупателя, от него будут требовать банковскую гарантию – не менее 35% от стоимости работ. 

Изменения позволят вовлечь объекты культурного наследия в хозяйственный оборот, эффективно обеспечить сохранение тех, что находятся в удовлетворительном состоянии, и восстановить здания в неудовлетворительном состоянии, следует из пояснительной записки. Разработчики радеют и о наполнении бюджета, для чего предлагают изменить процедуру конкурса. 

Действующие положения закона о приватизации предусматривают, что право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену. Предложения о цене заявляются открыто в ходе проведения торгов, при этом одно лицо имеет право подать только одну заявку, а также заявить только одно предложение. То есть участники конкурса изначально находятся в неравных условиях. Победителем всегда будет участник, подающий предложения последним. При этом разница в цене может быть минимальной. Ведь в отличие от аукциона для конкурса федеральный закон не предусматривает установления шага торгов, отмечают авторы поправок. Действующий порядок, безусловно, снижает эффективность продаж и не соответствует цели приватизации, уверены разработчики.

Отметим, что Смольный и петербургские инвесторы давно борются за поправки в законодательство о памятниках: власти недополучают деньги, а инвесторы – не могут оформить право собственности. Прежде в правительство уже были направлены три законопроекта на этот счёт, но все они получили отрицательные заключения. Самые крупные сделки, сорвавшиеся из-за решение Верховного суда, – приватизация Гостиного двора в Кронштадте, помещения компании «Книжный мир» на Невском, портика Руска на Думской улице, здания Кузнечного рынка. В то же время с 2015 года и до объявления запрета в Петербурге в рамках 159-ФЗ было приватизировано около 50 объектов культурного наследия федерального и регионального значения на общую сумму более 2 млрд рублей, включая помещения Елисеевского магазина и другие встройки на Невском, здания на Б. Морской ул., 32 и пр.

«Можно много говорить о необходимости инвестиций в историю, в социальную сферу, но для осуществления реальных проектов, для привлечения инвесторов нужны условия и понятные правила работы с объектами культурного наследия. Сейчас сделан очень важный шаг – разграничены процедуры реализации руинированных памятников, нуждающихся в реконструкции, и объектов культурного наследия, находящихся в удовлетворительном состоянии. Понятны механизмы привлечения инвесторов в оба сегмента и механизмы контроля. И там и там возникает право собственности, которое всегда приоритетно для покупателей. При этом законопроект предлагает нормы, призванные отсечь от аукционов спекулянтов, не заинтересованных в возрождении исторических комплексов, а рассчитывающих перепродать их на росте рынка. Сохранность объектов гарантируют охранные обязательства, которые подписывает покупатель. Есть процедура изъятия памятника при несоблюдении условий инвестдоговора. Мы получили работающий механизм для привлечения частных инвестиций в объекты культурного наследия, который также учитывает порядок их выкупа арендаторами по преимущественному праву – практика, широко и успешно применявшаяся до 2018 года»

генеральный директор Российский аукционный дом
Андрей Степаненко, генеральный директор Российского Аукционного Дома РАД