НАШ ЦИТАТНИК: «Новые условия государственной льготной ипотеки направлены в первую очередь на поддержку регионов. Что касается крупных городов, в них на первый план может выйти семейная ипотека...» Сергей Степанов

15 июня, 03:08

Уведомление с тяжёлыми последствиями

31 мая в 10:39
1 895

Уведомление с тяжёлыми последствиями

Отсутствие чёткого законодательства, регламентирующего снос зданий, расположенных в историческом центре, приводит к тому, что фактически любой проект, связанный с разборкой построек, не обходится без проблем и социальных конфликтов. Судебная практика складывается не в пользу застройщиков, а неточности в законах могут вообще привести к появлению нового посреднического бизнеса. Разобраться в сложившейся правоприменительной практике пытались участники встречи под названием «Сносная история», которую в рамках Дискуссионного клуба NSP организовала редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и городская Служба госстройнадзора.

В дискуссии приняли участие: 

Владимир Болдырев:
– Мы живём в огромном мегаполисе и в публичном пространстве. Граждане фиксируют всё, что происходит в городе, и если речь идёт о демонтаже, то обращаются в первую очередь к нам. Если рассуждать про демонтаж, законом предусмотрена процедура, которая носит уведомительный порядок. При этом законодатель разделяет ситуации, когда здание разбирают и дальнейшего строительства на его месте не планируется и случаи демонтажа для последующей застройки. В обеих ситуациях собственник здания подаёт в Службу уведомление о сносе, в котором указывает его цели. Если без последующего строительства – одна процедура, со стройкой – другая, где предусмотрена выдача разрешения на строительство, а также включение в проектную документацию раздела, посвящённого организации и производству демонтажа. Если речь идёт об объектах охраны, например, в историческом центре, нужны ещё и согласования КГИОП.

27 мая
ВИДЕОвстречи
СНОСНАЯ ИСТОРИЯ: как сносить здания в центре Петербурга
Как сносить здания в центре Петербурга - Дискуссионный клуб NSP.RU

Виктор Свистунов:
– С октября 2020 года изменилось законодательство, и Служба получила полномочия по рассмотрению таких уведомлений. Это первая попытка на федеральном уровне как-то регламентировать вопросы сноса. Решение о сносе принимает собственник. Ему надо провести обследование, по результатам которого определяется аварийность постройки, или оно становится основой для разработки проекта демонтажа. Затем собственник или застройщик направляет уведомление в Службу, у которой есть 30 дней, чтобы его рассмотреть. Она может принять это уведомление и тогда направляет документы в КГА, который вносит изменения в региональную систему градостроительной деятельности, и в Росреестр – для снятия здания с учёта. Если Служба получит уведомление без проекта организации сноса, без решения собственника или собственников, то выдаст отказ. Есть случаи, когда застройщики стараются сэкономить время и подают уведомление о сносе, не уточняя дальнейшие планы по строительству, но параллельно проходят процедуры для его начала. В этом случае мы отказываем, направляем собственнику предостережение, напоминая, что разборка должна вестись в рамках разрешения на строительство.
Служба не ведёт государственный строительный надзор за сносом. Здесь на федеральном уровне никакого регулирования не предусмотрено.

Евгения Иванова:
– Для аварийных зданий действует тот же порядок или для разборки аварийных конструкций не надо ждать согласования проекта строительства?

Виктор Свистунов:
– Если по результатам обследования установлено, что конструкции могут в любой момент обрушиться, их надо разбирать немедленно. Но если работы начнутся без уведомления и окажется, что планируется дальнейшее строительство, то формально появится состав административного правонарушения. В рамках проверки мы установим все обстоятельства и вину. Но застройщик должен предпринять все меры, чтобы соблюсти правила, а не доводить здание до аварийности и угрозы обрушения.

Владимир Болдырев:
– Законодательство совершенствуется, довольно быстро меняется, и зачастую собственники участков и зданий просто не знают порядка действий в той или иной ситуации. Кстати, на нашем сайте есть вся информация. Но отмечу главное – ответственность за аварийные здания или подлежащие сносу по другим причинам постройки лежит на их собственниках и владельцах земли. Жители часто обращаются к нам, требуя демонтировать какие-то постройки, но мы не имеем таких полномочий.

Алексей Михайлов:
– Принципиальный вопрос – сносить или не сносить – мы договорились сегодня не обсуждать. Но я обязан сказать, что лучше ничего в историческом центре не сносить. Снос объектов культурного наследия просто запрещён. Это уголовное преступление, и, к счастью, в последние годы у нас таких примеров нет. Но что касается незаконной разборки исторических зданий, это административное правонарушение, и судебной практики достаточно. Если происходит разборка без соблюдения процедур, предусмотренных 820-м законом, мы тоже об этом узнаем. Горожане очень активны и всегда нам подсказывают, где что происходит. За это предусмотрен штраф, но он не всех пугает – от 150 000 рублей для компаний. Поэтому в последней редакции 820-го закона появилось требование полного восстановления незаконно разобранного исторического здания. И неважно, располагалось оно на лицевой линии или на внутридворовой территории, представляло архитектурную ценность или нет.
Допускается только разборка отдельных аварийных конструкций на основании профессионального технического обследования. Кроме того, мы принимаем не просто технические заключения, а исключительно с эскизным проектом, который, как правило, впоследствии действительно превращается в проект нового строительства или реконструкции. Мы эти заключения рассматриваем, а если здание формирует уличный фронт, то дополнительно выносим на профессиональное общественное обсуждение, а результаты ещё и публикуем на своём сайте. Так что выходить на разборку даже отдельных конструкций можно только имея наше заключение. Но это не отменяет вышеописанный порядок уведомления госстройнадзора.

Евгения Иванова:
– А если речь о не исторических зданиях в зонах охраны?

Алексей Михайлов:
– Отдельных заключений на их разборку мы не выдаём, если постройка не расположена рядом с объектом культурного наследия. Если работы ведутся вблизи памятника, нужна историко-культурная экспертиза. За этим мы тоже следим. Например, собственник здания на Клинском проспекте сделал все необходимые обоснования, предоставил документы, но не выполнил мероприятия, связанные с соседством памятника, которые мы прописали. Это обернулось приостановкой работ, штрафом и общественным негативом.

Евгения Иванова:
– Теперь предлагаю представителям демонтажных компаний рассказать о том, как в реальности выглядит процедура.

Виталий Никифоровский:
– К сожалению, стандартна ситуация, когда у девелопера есть все разрешения и документы, разработанные под контролем КГИОП, но появляется посредник, который заявляет, что готовится иск в суд, что будут опротестовывать какие-нибудь экспертизы. Механизм идентичный последние лет пять, и 80% девелоперов с этим сталкиваются. Суд приостанавливает действие разрешения на строительство или отменяет одобренную экспертизу, сделанную не студентами, а уважаемыми членами архитектурного сообщества, историками. Например, ситуация с Охтинским мысом — дело уже не по первому кругу судов идёт. Любой проект можно сделать нерентабельным с помощью таких судебных тяжб. Яркий пример – несостоявшаяся реконструкция на Сытнинской ул., 9-11, где мы потеряли инвестора, а получили целый ряд судов с его последующими объектами. 
Руководители компании теперь в международном розыске, и непонятно, что с долгостроями делать. В какой-то момент политическая воля остановила все логичные и юридически обоснованные действия, а миллиард чистого убытка способен пережить далеко не каждый застройщик.
На самом деле петербургский 820-й закон – один из самых совершенных в стране. Больше внимания исторической застройке не уделяют даже в Москве. У них там есть закон о реновации, по которому они целыми кварталами дома сносят, что, может, и правильно – в их реалиях. Но и у Петербурга своя специфика. У нас есть целые кварталы, где здания не рассыпаются только потому, что друг на друга опираются. Разборкой конкретного дома работы никогда не ограничиваются. Всегда надо и соседние укреплять. 
И ещё ни разу в нашей практике не было такого, чтобы всё пошло по плану. Пока не разберёте здание, к сожалению, все процессы не предугадать. Когда начнётся реновация исторического центра, на что я сильно надеюсь, с сохранением фасадных линий и созданием комфортного жилья, сам процесс строительства будет разделён на два этапа: подготовительный и, собственно, стройка. 
И эти этапы должны быть разнесены во времени, порой – существенно. Для одного здания достаточно будет швеллер приварить. А, например, постройки вокруг Аракчеевских казарм дышат, как живые. Там кирпичи из стен можно руками доставать. Поэтому придётся выполнять целый комплекс подготовительных работ. А это сроки, финансирование, разрешительная документация… Между тем на снос в проекте редко закладывается более 10% бюджета. Застройщик понимает, что получит кредит на всю стройку, но может зависнуть на подготовительном этапе. В том числе поэтому тяжело привлекать инвесторов в центр города.

Сносная история: как правильно сносить здания в центре Петербурга

Татьяна Новицкая:
– Прежде чем приступать к проекту, многие девелоперы используют историческую справку, основанную зачастую на данных из открытых источников Интернета.
Наш опыт показывает: чтобы понимать возможные судебные иски и другие непредвиденные последствия, перед принятием окончательного решения по проекту нужны серьёзные историко-градостроительные исследования. В Петербурге есть ряд зданий, возведённых до 1917 года, которые неоднократно перестраивались или были разрушены во время войны. Историко-градостроительные исследования могут доказать, что от исторической постройки до настоящего времени мало что сохранилось. 
Инвестор должен понимать, что если историческое здание формирует уличный фронт, но оно значительно пострадало, например, во время Великой Отечественной, в некоторых случаях ему либо придётся восстанавливать исторический фасад, либо отказаться от проекта. Однако пока в городе ещё хватает зданий, особенно во дворах, которые не представляют исторической ценности и находятся в аварийном состоянии. Это типичная утилитарная застройка того времени. Так, например, в нашей практике был объект на Рощинской улице, который несколько лет стоял в полуразрушенном состоянии, и собственник неоднократно получал заключения КГИОП, но не мог выйти на площадку в силу определённых обстоятельств. После очередного заключения он начал разборку аварийных конструкций ещё до получения разрешения на работы. Тут возникли оппоненты, которые подали в суд. Работы на какое-то время были приостановлены. К слову, суд застройщик выиграл. Его правота была очевидна и подтверждалась несколькими заключениями об аварийности зданий и невозможности их сохранения.
В целом нужно серьёзно анализировать историю здания и оценивать окружающую застройку, а не просто смотреть на дату постройки. Ведь оппоненты застройщиков тоже работают в архивах и находят документы, чтобы отстаивать свою позицию.

Алексей Васильев:
– У тех, кто занимается демонтажом, нет вопросов, как организовать процесс, вывезти мусор, сохранить окружающие постройки, какую технологию использовать. У нас основные проблемы с документами – кто-то в суд подал, кто-то пожаловался. Вот что нас тормозит.

Евгения Иванова:
– Как юристы, работающие с застройщиками, оценивают действующий регламент?

Дмитрий Некрестьянов:
– Ну, во-первых, то, что чиновники называют уведомительным порядком, на самом деле таковым не является. Уведомительный – это когда я направил уведомление и пошёл сносить. А когда я жду, согласуют его мне или нет, – это никакой не уведомительный порядок, а по факту разрешительный. И при этом на выдачу разрешения на строительство даётся пять дней, а на рассмотрение уведомления о сносе – 30 дней. Этот порядок ввели из соображений безопасности после того, как девелоперы начали что-то сносить и что-то начало падать на людей. При этом в законодательстве есть простые объекты, которые можно строить без разрешения. Но простых объектов для сноса нет – для всех нужно соблюсти процедуру.
Снос – это право собственника распорядиться своим имуществом, хотя оно и может быть ограничено законом. Хотя я не согласен, что нужен прямой запрет на снос всех исторических зданий, но он есть. Служба «зрит в корень» и разбирается, не планируется ли там когда-то строительство. А если я планирую строительство, но через несколько лет? При этом разобрать постройку хочу сейчас, потому что поддержание её в приличном состоянии обходится дороже. Каждый день пожарные штрафуют за отсутствие сигнализации или на голову прохожим начинают кирпичи падать, и пока я за разрешением хожу – ещё и уголовное дело будет. Другие административные штрафы могут легко превысить штраф за снос. Это простая экономика, и тут надо что-то менять.
По историческим зданиям интереснейшая ситуация складывается. В их отношении порой более жёсткие требования, чем при работе с объектами культурного наследия. С этим тоже надо что-то делать.
Я согласен, что проект демонтажа необходим и обоснован. А то разобрал небольшой сарайчик, а на него опирался пятиэтажный дворец, который тоже сложился. Но надо упростить процедуру подачи и рассмотрения уведомлений. Давайте прежде всего бороться за безопасность демонтажа. А вот к требованию о восстановлении исторических зданий у меня большие вопросы, но это другая тема.

Владимир Болдырев:
– Согласен с большинством тезисов. Безопасность, конечно, должна быть на первом месте. Действительно есть перекосы, в том числе и по срокам. Мы видим законодательные огрехи, которые мешают процессу, и мы постоянно инициируем предложения о внесении изменений.

Виктор Свистунов:
– Правовых пробелов действительно очень много, а значит, много дел приходится рассматривать судам. Но сложно вносить изменения в законодательство. Есть негласное правило, что после принятия закона два года его менять нельзя.

Дмитрий Некрестьянов:
– С 214-ФЗ, например, это не работает...

Виктор Свистунов:
– Да, не со всем законодательством... Но мы инициировали поправки в Градостроительный кодекс, предлагая как раз сделать или уведомительный, или разрешительный порядок, а не как сейчас. И если мы что-то разрешаем, то должна быть ответственность за работу без разрешения. Но пока понимания в Правительстве РФ мы не нашли. Сроки тоже планировали сократить. Хотя на практике мы и так 30 дней не ждём – в 10-15 дней укладываемся. Но у нас и свои проблемы есть. Федеральное законодательство наделяет нас профильными и непрофильными обязанностями, но материально-техническими и людскими ресурсами не обеспечивает.

Виталий Фёдоров:
– Законодательство в части сноса действительно несовершенно, но в стадии активного развития. Например, появился новый порядок подготовки документов для сноса, специальная процедура принятия решения о сносе собственником, а может быть, и судом. Ярко выражена привязанность демонтажа к судьбе участка. Например, если в отношении самовольной постройки принято решение о сносе, а собственник участок продал, то обязательство по разборке переходит к новому владельцу. Так что снос может стать для него дополнительной нагрузкой, хотя и снизит стоимость приобретаемого участка. Строительство виснет из-за судов. Если проект связан со сносом, проблем практически не избежать. И не каждая компания имеет квалифицированных юристов. Уследить за изменением законодательства в этой сфере очень сложно. Возможно появление нового бизнеса, когда фирмы будут заниматься «зачисткой» участков и перепродажей наделов уже без проблем.
Дмитрий предложил, чтобы согласования зависели от сложности сноса, но я против исключений, хотя это и даст работу юристам. Мы же в судах будем разбираться, почему проект попал под эти исключения. Закон должен быть универсальным и создавать условия для работы строителей, а не юристов.

Дмитрий Некрестьянов:
– Кстати, а как быть с объектами, признанными самовольными и подлежащими сносу? Вы принимаете уведомления об их сносе?

Виктор Свистунов:
– У вас есть решение суда о сносе – это можно считать разрешением. Но необходимо разработать все другие документы, чтобы обеспечить безопасность работ.

Дмитрий Некрестьянов:
– Это уже не требования закона, а сложившаяся практика. А как быть, если старые производственные корпуса формально состоят из многих литер. Часто их разбирают лишь частично. Это будет реконструкция или демонтаж? Всё равно нужно уведомление, даже если объект не исчезает?

Виктор Свистунов:
– Да.

Евгения Иванова:
– Есть спорные участки со спорными объектами, которые обходят публичные девелоперы. Они не хотят быть участниками судов, им проще купить пустую площадку, на которой до них какие-то «плохие» люди уже всё снесли. Бизнес по «расчистке» действительно был бы интересен?

Валентин Заставленко:
– Такой практике уже больше пяти лет. У любой компании, которая занимается демонтажом и изысканиями, в какой-то момент такие услуги присутствуют. Например, территория «Петрохолода». Потенциальный покупатель не захотел тратить время и средства на правовую и документальную «упаковку» участка. Проще попросить собственника передать территорию без обременений. Хотя тогда она будет дороже.

Евгения Иванова:
– В Москве ситуация отличается?

Екатерина Иванова:
– В Москве при работе с аварийными конструкциями рассмотрение идёт достаточно быстро. Но исторические здания, конечно, не сносят целыми кварталами по закону о реновации. При этом широко распространена практика, которая, скорее всего, в Петербурге станет «нон грата» – сохранение лишь фасадных конструкций. 
Без общественного возмущения работа с исторической застройкой не проходит ни в одном городе, а демонтажники частенько сталкиваются с общественным презрением. Хотя они сами, как известно, не решают, что сносить, а что нет, и либо работают по правилам и с соответствующими документами, либо нет. 
Градозащитное сообщество Москвы в целом отличается от петербургского. В столице чаще используются механизмы обращения в суд и в СМИ.  Истории, где толпа собирается перед объектом, как бы травя монстра Франкенштейна, редки. В Москве градозащитное движение более-менее едино, а в Петербурге, по сути, нет. Тут много общественных ячеек, которые между собой не всегда общаются.

Евгения Иванова:
– Давайте рассмотрим, как работает система на конкретном примере.

Юрий Сорокин:
– В 2020 году мы приобрели у города участок на Васильевском острове для строительства гостиницы. Там есть двухэтажное здание площадью 200 кв.м, которое в архитектурном плане никакой ценности не представляет и уже лет 30 стоит бесхозным. Перед аукционом проводился анализ имущественно-правового статуса. Имелось письмо КГИОП о том, что здание не относится к объектам культурного наследия и не является историческим. В ведомости 1960-х годов говорилось, что оно построено после 1917 года. Однако позже нашлись другие документы, в которых указан 1917-й – как дата ввода в эксплуатацию. То есть здание всё же историческое, и сносить его нельзя. Если же его оставить, площадь будущей гостиницы с 6500 кв.м сократится на 1000-1500 «квадратов». И нам непонятно, что с этим делать.

Дмитрий Некрестьянов:
– Такая ситуация, увы, не уникальна. Застройщики делают историко-градостроительное исследование, анализируют архивы, выясняют, на каких именно планах есть конкретное здание, чтобы уточнить, до 1917 года оно построено или после. Дальше начинаются суды, которые могут завершиться по-разному. Девелоперы могут через КГИОП, ГУИОН и Росреестр изменить сведения о годе постройки. После этого приходят градозащитники, начинают это оспаривать и, как показывает судебная практика, в 90% выигрывают. Ещё один вариант – бороться с самой мельницей, т. е. оспаривать 820-й закон. Это радикально, но тоже возможно.
Просто снести постройку и заплатить штраф не получится, поскольку по закону её всё равно придётся восстановить. При приобретении объекта на торгах у покупателя обычно слишком мало времени, чтобы провести полную проверку. На такие объекты попадаются и опытные застройщики.

Алексей Михайлов:
– Мы прекрасно понимаем, что практика несовершенна. Всё это закончится, только когда мы введём пообъектный перечень ценностей исторической застройки. Мы к такому потенциально готовы, но город большой и очень политизирован. Поэтому работают в этом направлении не только специалисты, но и все кому не лень. Мы пытались сформулировать градацию ценности, но и это вызывает споры: ценности у всех разные. Единственный выход – это исчерпывающий список. Надеюсь, в ближайшие годы мы к этому перечню придём.

  • Владимир Болдырев, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 
  • Алексей Михайлов, заместитель председателя КГИОП 
  • Виктор Свистунов, начальник Юридического управления госстройнадзора Санкт-Петербурга
  • Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»
  • Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald
  • Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald
  • Виталий Фёдоров, юрист, преподаватель ВШЭ
  • Алексей Васильев, начальник участка компании «Геопроникс Демонтаж» 
  • Екатерина Иванова, директор по корпоративным коммуникациям ГК «КрашМаш»
  • Татьяна Новицкая, генеральный директор ООО «ГородЪ»
  • Юрий Сорокин, управляющий партнёр ИППИ (Индустриальные Площадки Промышленных Инвестиций)

Модератор:

  • Евгения Иванова, редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта nsp.ru

Благодарим Ассоциацию «Объединение строителей Санкт-Петербурга» за информационную поддержку мероприятия. 


Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.