НАШ ЦИТАТНИК: «С трёхкратным подорожанием материалов для быстрого строительства (прежде всего, дерева для брусовых и каркасных домов) сегмент бюджетного домостроения превратился в элитный, и от его привлекательности остались только сжатые сроки...» Дмитрий Зюзин

24 июля, 17:59

«Мы пытаемся вытащить людей во двор»

28 июня в 13:00
4 788

«Мы пытаемся вытащить людей во двор»

ГК «Ленстройтрест» начиналась с генподрядной компании, которая со временем переросла в крупного девелопера, а от строительства небольших панельных домов перешла к комплексному развитию территорий, привлекая к своим проектам иностранных архитекторов.
О том, как и почему изменился подход компании к продукту, об ошибках и достижениях рассказывает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

Заседателев
Денис

генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»

– Каковы основные этапы развития ГК «Ленстройтрест»?

– История достаточно стандартная. Изначально была строительная генподрядная компания. Затем, в начале 2000-х, «Ленстройтрест» становится управляющей компанией домостроительного комбината «Гатчинский ССК» и начинает реализовывать собственные проекты монолитного и панельного жилья в качестве застройщика. В то время новостройки нередко занимали весь участок, даже тротуары проходили уже за «красными линиями». Все так строили, стараясь максимум использовать территорию. В середине 2000-х у нас был довольно удачный продуктовый опыт − мы придумали квартиры «Оптима». Это были интересные, просторные варианты, с высокими потолками, которые пользовались хорошим спросом. Серия «Оптима» стала первым ярким проявлением компании на рынке жилищного строительства.
Дальше пришло понимание, что рынок развивается. Наши потенциальные покупатели уже активно ездили по миру и видели, что жизнь и жилые пространства в той же Европе организованы немного по-другому. Мы изучали иностранный опыт и решили меняться, уходить от точечной застройки, создавать не просто метры, а полноценную жилую среду, поскольку рано или поздно потребитель придёт именно за этим. Тогда мы начали менять компанию, внутренние процессы и сам продукт. Спрос на него ещё не сформировался, и мы старались предугадать, куда будет двигаться рынок. В чём-то попали в точку, в чём-то ошиблись.

– В чём была ошибка?

– На момент принятия новой философии мы полагали, что Петербург пойдёт по пути развития европейских городов − за счёт освоения пригородов. Когда есть урбанизированный город, а есть комфортные для жизни малоэтажные кварталы. И ставка была именно на малоэтажный формат. Эти ожидания во многом не оправдались, поскольку пригороды Петербурга по большей части стали не комфортными и малоэтажными, а, наоборот, урбанизированными, как, например, Кудрово. Однако ставка на то, что люди перейдут к покупке среды, а не отдельной квартиры, полностью оправдалась.
К сожалению, в окрестностях Петербурга осталось не так много локаций, где можно создать комфортный пригород. На севере, например, всё уже застроено многоэтажками. Зато часть территорий на юге развивается в малоэтажной парадигме.

– Ваша ошибка имела серьёзные последствия?

– Стратегия компании – это всё же не догма, от которой нельзя отклоняться. Если какие-то ожидания не оправдываются, мы просто корректируем планы.

– С чем связан переход компании на масштабные комплексные проекты?

– Это осознанное решение. Принятые нами принципы и подходы гораздо проще реализовать на больших участках, в проектах комплексного развития территорий.

–  Вы активно привлекаете иностранных архитекторов. Почему?

– Есть и хорошие отечественные архитекторы, и мы приглашаем их в свои проекты. Но многие из них лучше работают с отдельным домом − немного другая школа и другой опыт. Если вспоминать проекты 20-летней давности, то ключевой задачей архитектора или проектировщика была максимизация технико-экономических параметров здания. Надо было «выжать» максимум полезной площади с участка. Понятно, что этот опыт будет сказываться. Таких понятий, как градостроительная концепция, мастер-план просто не было. Мы решили использовать западный опыт. Он ориентирован прежде всего не на архитектурное решение, а на урбанистику и градостроительные аспекты: как должен быть организован квартал, его логистика, высотность и переменная этажность домов, как эти дома расположить. Именно градостроительная концепция делает квартал комфортным. Фасады можно сделать дорогими и красивыми, но жить в этих домах будет неудобно, поскольку стоят они неправильно, нет дорожек и проездов. Именно эта компетенция у западных урбанистов более развита, и мы у них очень многому научились.
Например, в проекте «IQ-Гатчина» довольно высокая плотность застройки, но за счёт разновысотных корпусов абсолютно нет ощущения городского «спальника». А для оформления фасадов использованы 37 цветов, что противоречит всем правилам дизайна − должно быть не более трёх-четырёх с оттенками, иначе слишком пёстро. Но за счёт того, что архитектор грамотно эти цвета использовал, это стало «фишкой» проекта. В Янино нам тоже показали, как на большом пространстве не получить «спальник». Там 53 дома и все разные, но при этом нет ощущения винегрета.

– У пригородных проектов есть особенные проблемы?

– Сложнее всего с транспортом, и мы не сильно можем на это повлиять. Но, выбирая участок, мы оцениваем перспективы развития дорожной инфраструктуры, общаемся с властями. На дорогу до города человек готов тратить час, и чем лучше развит транспорт, тем дальше может быть его квартира, чтобы в этот час уложиться. Вторая сложность − инженерная инфраструктура. Зачастую надо вложиться сразу во всю инженерию, а строить жильё будешь десять лет. При сегодняшней схеме с эскроу-счетами это серьёзная проблема. Стараемся разделять эти работы на этапы, но не всегда получается. Например, котельную по частям не построишь. Но мы пытаемся договариваться с монополистами, поставщиками ресурсов.
Сложности есть в основном у жильцов первых очередей, когда ещё не вся инфраструктура комплекса сформирована. Но мы стараемся их нивелировать. Например, размещаем временные коммерческие детские садики с льготными ставками аренды. Стараемся добавить какие-то иные объекты, чтобы облегчить жизнь первым новосёлам. Например, пока в Янино был плохо развит общественный транспорт, мы субсидировали маршрутки, чтобы они доезжали до нашего комплекса и отвозили людей до метро.

– Каковы основные отличия современных проектов?

– Отрасль консервативна. Поэтому наибольшие изменения произошли в сфере благоустройства, организации дворов и т. п. В проектах 20-летней давности благоустройства практически не было. Мы были одними из пионеров, много внимания уделяя организации жизни во дворе. Там должно быть не только красиво, но и не скучно. При планировании двора и квартала в целом надо предусмотреть места для всех категорий населения − малышей, детей постарше, подростков, взрослых и пожилых. У каждого должно быть, чем заняться, и тогда объект становится живым. 
Мы, да и другие застройщики, пытаемся людей вытащить из квартиры. Они ведь покупают не только жилое помещение, но и некий образ жизни, который создают современные жилые комплексы.
И в маленьких объектах на два-три дома очень сложно создать полноценную инфраструктуру. Один из наших подходов в том, чтобы человеку за повседневными нуждами не надо было выезжать из квартала. Это вопросы социальной, коммерческой и бытовой инфраструктуры. По сути, покидать квартал нужно только для похода, например, в театр и за какими-то другими развлечениями. Но в основном, конечно, на работу. Этот вопрос мы пока не решили, но пандемия показала, что многие могут трудиться из любого места. Эти глобальные тренды ещё повлияют на жильё в будущем.

– Но и планировки квартир изменились...

– С начала 2010-х годов возник тренд на компактность и эргономичность. Был такой лозунг: ни одного лишнего метра. Хотя обусловили его высокие цены на жильё, а маркетинговым прикрытием стала забота об эргономике. Впрочем, в этом была и рациональность. Прежние планировки отличались не только большими метражами, но и низкой функциональностью. Даже в 70-метровой «двушке» было довольно неудобно. Поэтому перед нами стояла задача увеличить эффективность использования площади. Мы также были одними из первых, кто выводил на рынок компактные планировки. В финском квартале «Юттери» были нормальные «двушки» по 46 кв.м и «трёшки» по 67 кв.м. Вполне функциональные.
Но в последний год есть тенденция к увеличению средней площади квартиры, чему способствует льготная ипотека и пандемия. Людям нужно больше жизненного пространства. Поэтому мы экспериментируем. Например, предусмотрели небольшое количество «двушек» площадью 70 кв.м с мастер-спальней и большой кухней.

– В типовых советских сериях были немаленькие квартиры. Рынок к ним вернётся?

– В том-то и дело, что места много, но планировки достаточно бестолковые. Большие коридоры, например. Или один санузел, иногда и совмещённый. Сейчас площади увеличиваются, но функциональность совсем другая. На таком же пространстве, как в советских сериях, мы размещаем мастер-спальню, и у родителей есть свой санузел. Плюс кухню-гостиную метров 15-20, а также дополнительные кладовки, гардеробные и т. д. То есть совсем другое наполнение получается.

– Панельные технологии всё ещё востребованы?

– В северной Европе панельное домостроение очень распространено. Современная технология не накладывает ограничений, которые раньше были у нас. Мы научились делать из панелей самые разные планировки. Они отличаются не только от проекта к проекту. В одном комплексе могут быть дома с самой разной «начинкой». Современные ДСК позволяют это делать. Для каждого проекта разрабатывают и выпускают свой комплект железобетонных изделий. Но для этого нужна серьёзная модернизация производства. Термин «панельный дом» себя дискредитировал. Но это уже совсем не та панель, и да, рынок будет к ней возвращаться. У скандинавов сейчас просто бум панельного домостроения, поскольку это самая эффективная технология.

– Диверсифицировать портфель проектов планируете?

– Будем искать участки для небольших проектов в Петербурге; сейчас два таких уже в разработке. Но мы не планируем отказываться от крупных комплексов за городской чертой. Развитие пригородной зоны не остановится. Да и наши проекты набрали критическую массу. Они востребованы и воспринимаются покупателями как престижные и комфортные для жизни. Люди понимают, за что они платят. В Янино, например, нет и уже не будет 25-этажных домов. Но до КАД всего 2 км, ремонтируется Колтушское шоссе, планируется съезд с ВСД − всё это увеличит привлекательность локации. Она может стать комфортным и не перенаселённым пригородом без многоэтажных домов.
Сейчас мы вводим 60 000-70 000 кв.м жилья в год. Планируем выйти на 75 000-100 000 «квадратов» и оставаться на этом уровне, который позволяет сосредоточиться на продукте. При бОльших объёмах сложно детально управлять им в ручном режиме, что нам нравится делать.

  • ЗАО «Ленстройтрест» образовано в 1996 году в составе строительного блока ПО «Ленстройматериалы». 
  • Среди активов ПО – собственные карьеры по производству щебня, гранитных изделий и песка, завод по производству силикатного кирпича и разноформатных блоков, домостроительный комбинат по выпуску наружных и внутренних стеновых панелей – «Гатчинский ССК». 
  • В 2000 году компания начала деятельность на строительном рынке Петербурга. 
  • «Ленстройтрест» занимается строительством жилых домов, административных зданий, торговых центров, паркингов, а также реализацией недвижимости, совмещая функции девелопера, застройщика, заказчика и генподрядчика.
  • В портфеле компании 76 построенных объектов, 807 000 кв.м уже сданного жилья (примерно 20 000 квартир) и территории 96 га в стадии освоения, на которых проектируют и возводят 280 000 кв.м жилья. 
  • Компания и её проекты неоднократно становились победителями конкурсов «Лидер строительного качества», «Строймастер», «Доверие потребителя», Urban Awards и других.

2000 − ЗАО «Ленстройтрест» становится управляющей компанией домостроительного комбината «Гатчинский ССК»

2002 − на строительный рынок выводятся дома под торговой маркой «Оптима»

2003 − начало строительства жилых домов в монолитном исполнении

2006 − ГССК начал выпуск изделий для каркасного домостроения, началось строительство жилых домов по этой технологии

2013 − появление градостроительной философии «Живи», завершение модернизации Гатчинского ССК

2015 − сформирован уникальный сервис отделки «Конфигуратор»

2016 − запуск нового продукта – инновационного планировочного решения SOTA

2018 − «Ленстройтрест» признан «Строительной компанией, пользующейся наибольшим доверием потребителей...» по итогам конкурса «Доверие потребителя»

2019 − «Ленстройтрест» стал первым в России застройщиком, который начал проводить Дни донора в масштабе всего квартала

2020 − запуск проектов «Янила Студия», «Янила KIDS» и платформы краудфандинга, разработка собственных стандартов качества строительства, победа в Межрегиональной премии в сфере недвижимости КАИССА – «ГРАН-ПРИ» среди строительных компаний Санкт-Петербурга и Ленинградской области, одновременно в строительстве находится 16 домов – 140 000 кв.м жилья

2021 − ввод новых очередей в кварталах комплексной застройки «Янила», «Юттери» и «IQ-Гатчина», возведение 3 социальных объектов, расширение портфеля проектов

Объекты, построенные ГК «Ленстройтрест»

Объекты, построенные ГК «Ленстройтрест»
Объекты, построенные ГК «Ленстройтрест»

Комьюнити на «зелёной реке»

1 из 2
ЖК «Янила»

В Янино «Ленстройтрест» строит голландский квартал «Янила» по проекту архитектора Рюрда Гитема, партнёра архитектурно-планировочной студии KCAP (Нидерланды). Первая очередь квартала, рассчитанного на 13 000 человек, сдана и заселена в 2015 году. Уже введена почти половина домов, детский сад на 105 воспитанников, строится школа, проектируются ещё два детских садика. В проекте предусмотрены дома высотой от четырёх до 12 этажей, дворы закрыты от автомобилей и посторонних. Вдоль всего квартала проходит «зелёная река» – парк площадью 7 га с различными зонами активностей и отдыха. Этот проект отличает динамичная среда, и здесь сформировалось уникальное добрососедское комьюнити. Жители квартала активно участвуют в его развитии – сами проводят мастер-классы и различные тренировки, с интересом откликаются на досуговые мероприятия, которые организовывает клиентский сервис застройщика, участвуют в субботниках, вносят предложения по улучшению жизни в квартале. 

Дети в замке

1 из 3
ЖК «Юттери»

Финский городок «Юттери» строится в Колпинском районе Петербурга по проекту финского архитектора Юкки Тикканена. Комплекс состоит из десяти малоэтажных домов (четыре этажа плюс мансарда) с закрытыми дворами и парковками на внешней стороне домов. Половина домов уже готова, а недавно застройщик получил разрешение на строительство последнего корпуса. Также введён детский садик в виде сказочного средневекового замка на 120 юных рыцарей и принцесс. Строится общеобразовательная школа на 375 учеников.

Для городской локации это уникальное предложение по интересной стоимости, считают в компании. «Юттери» подойдёт тем, кто хочет жить в окружении зелени, в домах, вписанных в природный ландшафт, и при этом иметь городскую прописку. Здесь развито транспортное сообщение, построены новые дорожные развязки, в наличии вся необходимая коммерческая инфраструктура.

Жильё с интеллектом

1 из 3
ЖК «IQ Гатчина»

Шведский квартал «IQ Гатчина» реализуется по проекту архитектора Йоханнеса Товатта, которому удалось совместить архитектурные традиции исторической застройки Гатчины с комфортом европейских кварталов. Комплекс расположен недалеко от гатчинских дворцовых парков, исторических архитектурных ансамблей, прудов и скверов. Проектом предусмотрены дома высотой 6-12 этажей, с яркими пиксельными фасадами, с террасами на первых этажах. Проект выделяется просторными дворами с широкими мощёными дорожками для велопрогулок и променадов, детскими площадками, разделёнными на зоны для разных возрастных групп. На первых этажах уже сданных корпусов работают магазины и другие учреждения сферы услуг. На территории квартала построен детский сад на 120 мест, началось строительство школы на 825 воспитанников. Автостоянки предусмотрены за периметром жилого квартала.