НАШ ЦИТАТНИК: «Остановить рост цен на стройматериалы удалось общими усилиями Минстроя, ФАС, Минпромторга и НОСТРОЙ. Однако это рыночные отношения. Металлургам, например, выгоднее продать продукцию за рубеж. Так что нельзя исключать дальнейшее увеличение цен...» Антон Мороз

26 сентября, 04:01

«Если мы все разбредёмся по местам жительства – не будет команды...»

7 сентября в 07:18
2 015

«Если мы все разбредёмся по местам жительства – не будет команды...»

Стройка – дело неспешное. Кирпич вообще изобрели 60 веков назад. Те дома, под которые сейчас застройщики покупают участки и готовят проекты, будут готовы через несколько лет. А к тому времени изменятся предпочтения и приоритеты покупателей, появятся новые материалы и нормативы. В строительстве всегда велик соблазн «заглянуть за горизонт». О том, как будут выглядеть жилые комплексы через несколько лет, рассуждает генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега.

Брега
Александр Николаевич

генеральный директор ООО «Мегалит – Охта Групп»

– Какими будут новые городские кварталы через 7-10 лет?
– Примерно как наш «Приморский квартал»...

– То есть девелоперы будут освобождать и застраивать оставшиеся в городской черте лакуны?
– Будут предприняты максимальные усилия для того, чтобы «серый пояс», оставшуюся «промку», перевести в жильё и использовать максимально эффективно. И это будет правильно. Кроме того, начнётся тотальный выход в ЗаКАДье...

– И там будут строить такие же кварталы, которые выросли в Мурино и Кудрово? А как же мода на развитие малоэтажных пригородов?
– Я считаю, Ленинградская область должна взять этот тренд на вооружение. Земли в регионе хватает. И мы в своих перспективных проектах, которые собираемся начинать в Ленобласти, думаем над реализацией именно такого подхода. Его ещё называют финским, или скандинавским: 3-5 этажей, плюс таунхаусы и, возможно, коттеджная застройка. Всё это может быть собрано в одной локации, в окружении зелени. И обязательно – с развитой «социалкой», чтобы людям не требовалось каждый день возить детей в город. Всё необходимое в одном месте: работа, спорт, магазины, услуги. Максимальная автономность – это правильный подход, в Европе давно его используют.

– Земли в Ленобласти и раньше было достаточно. Однако получались в основном «человейники»...
– Никто не думал о комфорте проживания – «рвали» этажи, сгущали плотность; рынок всё съедал, прощал проектировщикам ошибки. Теперь эти ошибки жители новостроек расхлёбывают по полной программе: дефицит транспортной инфраструктуры, нехватка социальных, досуговых, торговых объектов.
При этом создание транспортного каркаса нельзя просто переложить на плечи девелопера – застройщику этого не осилить. Необходимо планирование и взаимодействие с властями региона. Если девелоперы начнут строить ещё и подводящие дороги – жильё получится «золотым». 
Обратите внимание: комплексы укрупняются, всё больше и больше появляется масштабных проектов: город-спутник Южный, Новоселье, Новосаратовка... 
Как итог: «точечная» застройка уходит, возможности квартального подхода тоже ограничены. Вектор развития отрасли будут определять проекты с комплексным развитием сотен га, с миллионами квадратных метров продаваемого жилья. Это совсем другой уровень, и он требует грамотного подхода. В Девяткино и Мурино мы видим последствия того, что комплексным развитием территорий никто всерьёз не занимался. У каждого застройщика был свой участок, свой проект, а общего видения того, как должны развиваться эти локации, разработано не было. 

– «Социалку» тоже будет строить девелопер?
– Неправильно это! Девелопер платит налоги, создавая базу для того, чтобы образованием и здравоохранением занималось государство. Но власти перекладывают эти заботы на плечи застройщика. А тому и деваться некуда, он больше ничего не умеет, кроме как строить жильё. Отчасти именно поэтому и происходит укрупнение проектов. Если требуется построить садик в локальном объекте – как у нас в ЖК «На Львовской», где всего 40 000 кв.м продаваемого жилья, – получается слишком большая экономическая нагрузка на проект. 2400 кв.м на 80 ребятишек, кроме того, мы сдаём ДОУ с полной отделкой, со всем оборудованием... И, к сожалению, такие обязательства сказываются на экономике проекта.
Я считаю, что социальные объекты бюджет должен выкупать, хотя бы в 10-летнюю рассрочку. Это, по крайней мере, более справедливо.

– Какие новые опции могут появиться в кварталах следующего поколения?
– Доступность всего, что необходимо человеку в повседневной жизни. Это главное. С учётом того, что потребности со временем могут меняться. Новые кварталы в пригородах должны быть максимально автономны. Есть такое понятие «15-минутный город», когда всё нужное появляется в доступном радиусе: работа, социальная и развлекательная инфраструктура. По этому принципу могут развиваться загородные проекты. И в этом есть большой смысл – мы будем уходить от маятниковой миграции, будем развивать конкретные локации, насыщать их всем необходимым. Это, опять же, вопрос детального планирования, на уровне города и области. На мой взгляд, давно пора эти два региона объединить.

– На ваше представление об идеальном квартале как-то повлияла история с пандемией?
– В период карантина вдруг выяснилось, что государство может активно взаимодействовать с бизнесом. Это удивительно, но это так. Когда начинает клевать жареный петух, все начинают думать друг о друге. Нам сильно помогли с льготной ипотекой, помогли тем, что не закрыли стройки, а могли бы. Жизнь продолжается...

– Да, только теперь граждане за те же квартиры платят чуть ли не в полтора раза больше...
– Это не из-за льготной ипотеки. По крайней мере, не только из-за неё. Началось с эскроу-счетов. Добропорядочный застройщик собирает деньги с населения, продумывает проект, продвигает его, тратится на рекламу, дорожит репутацией... А ему говорят: нет, ты плохой застройщик! Делай всё то же самое – но только деньги при этом отдавай банку. А банк ещё подумает, под какой процент их тебе выдать, какой залог попросить. Банк берёт свой процент, хотя отвечаем всё равно мы. И по срокам сдачи, и по гарантийным обязательствам. Если компания поскользнётся, например, из-за монополистов, и её обанкротят – банк найдёт другого застройщика. Деньги дольщиков у него... Получается, что все риски остались на нас, а дивиденды получают банки. Количество компаний будет уменьшаться, фирмы, строящие один дом, уйдут – они банкам неинтересны. Сейчас мы собираем шлейф, завершается возведение домов, которые строили небольшие компании, по традиционной схеме. В перспективе останутся только великие, которым ресурс позволяет на равных разговаривать с банками и чиновниками.

– Допустим. Но проектное финансирование удорожает строительство на 10-12%. А цены выросли на 30-40%.
– Правильно. Добавьте ещё «социалку»: раньше можно было как-то «отскочить» или договориться по программе «социалка в обмен на налоги», но теперь это обязанность застройщика. Вот вам ещё 5-10% к себестоимости. И это не всё: теперь чиновники собираются брать деньги за изменение разрешённого вида использования участка...
Конечно, льготная ипотека тоже произвела определённый эффект. Это важная причина, но далеко не единственная.

– Вернёмся к вирусу и его последствиям. В период ограничений сколько народу работало у вас в офисе? И все ли вернулись, когда карантин закончился?
– Мы почти все ушли на «удалёнку», 90%. В офисе оставались только диспетчеры, дежурные продавцы и специалисты по технадзору на стройках. Но люди рвались на рабочие места, и когда ограничения отменили – вернулись все.
В перспективы массовой удалённой работы я пока не верю. Программисты – могут трудиться дистанционно, продавцы – нет, человеческий контакт ничем не заменишь. Люди должны общаться, взаимодействовать, помогать друг другу. Корреспондент может, наверное, всю информацию из Интернета получать. Но чтобы толково написать, он должен всё сам увидеть, встречаться лично, задавать неудобные вопросы. Разве не так? Я не хочу, чтобы «удалёнка» вошла в нашу повседневную практику как что-то естественное. Это реакция на ЧП. Мы показали, что можем перестроиться, что справимся, но перестраивать всю работу под эту модель – нет, увольте. 

– А как же те самые замечательные кварталы, которые мы с вами мысленно нарисовали? Всё равно – каждый день на работу?
– Кварталы – это для жизни... Потому что если мы все разбредёмся по местам жительства – не будет команды. И это модное слово «коворкинг», и понятие, которое за ним, – рабочее место, куда можно сбежать на пару часов от трёх детей, – это всё же больше мода, и полумера, и не для всех. Я не думаю, что коворкинги будут так уж популярны и получат  массовое распространение.

– Есть ещё такая обсуждаемая урбанистами тема, как развитие беспилотного транспорта... Например, паркинги не надо будет делать...
– Это слишком далёкая перспектива. В ближайшие лет 10-15 ни в московской, ни в петербургской агломерации ничего в этом направлении не будет сделано. Разве что опытные, пилотные дороги, чтобы разметка совпадала, знаки стояли правильные, качество покрытия соответствовало. 

– Если посмотреть иначе, не в будущее, а в прошлое: что есть в «Приморском квартале» такого, чего не было те же лет 10 назад? 
– А вот как раз количество парковочных мест. Оно чрезмерно. Это убыточная часть проекта. Раньше, когда парковочных мест по нормативам было вдвое меньше, их хотя бы года за три можно было продать. У нас был небольшой объект – дом на Дибуновской улице. 33 квартиры и 35 машино-мест в паркинге. Мы думали, что не хватит. Пять лет продавали. Дом бизнес-класса, по расчётам, цена парковочного места должна быть 1,5-2 млн рублей, но приходилось реализовывать с дисконтом. 
Люди покупают квартиру за 15 миллионов и машину за 7-8 миллионов – чтобы бросать её на улице. Вместо того, чтобы купить комфортное парковочное место. Приехал, прямо из паркинга вызвал лифт – и ты уже в квартире. Не хотят. Эту культуру ещё предстоит воспитать.
И здесь опять необходимо взаимодействие с городскими властями. Как обоснованы нормативы, нам на семинарах объясняют: 80 кв.м жилья – одно парковочное место. Разве, говорят нам, это много? Дело не в том, много или мало. Столько просто не нужно.
К нам каждую неделю приходят: продайте первый этаж (в паркинге), мы сделаем там магазин... Мы не продаём: это сломает нашу концепцию, повлияет на формирование людских потоков, на комфорт.  Но отчего такие предложения возникают? – от безысходности, потому что паркинги не продать...
Отличная идея – двор без машин: безопасно, удобно, управляющей компании легче следить за чистотой. И покупатели тоже поддерживают. Так давайте агитировать за это, вводить какие-то нормативы для будущих жителей, а не только для застройщиков. Надо сесть и вместе подумать. А пока девелоперы в одиночку бьются. Но эта тема имеет перспективу.

– Есть ли какие-то технологии в строительстве, в проектировании, которые позволят снижать себестоимость без потери в качестве? 

– Это самая главная проблема. Во-первых, надо очень хорошо считать. Мы получаем документацию на проект и сразу бежим на стройку. Расчётами и оптимизацией никто особо не заморачивается. Я был ярым противником BIM-проектирования, не хотел, чтобы на нас экспериментировали. Но сейчас вижу, что за этим будущее. В том числе потому, что этот подход позволяет лучше считать, точнее, распределять затраты по этапам. Государственные органы тоже готовы принимать такие проекты.
Обязательно будут и новые материалы. Хотелось бы уже уйти от бетона. Возможно, как раз переход к средне- и малоэтажному строительству ускорит и обновление линейки материалов. Будем строить каркасным способом, без бетона и арматуры...
Вот так одно за другое цепляется. 
Очевидно, что есть потребность в зелёных кварталах с комплексным подходом к их наполнению. Эта самодостаточность сокращает миграцию, позволяет строить полноценные жилые районы, мини-города в отдалении от мегаполиса. Большая площадь и комплексный характер проектов диктуют более экономичные технологии. И это то, что мы будем пробовать в наших будущих комплексах.