«Микродевелопмент – шанс для исторического центра»

Реконструкция старого жилого фонда, давно выработавшего свой ресурс, в Петербурге идёт по убывающей. В 2000 году в городе реконструировали 22 жилых дома на 629 квартир. Этот рекорд не побит до сих пор. В 2006-м – 17 домов, в 2013-м – четыре (377 квартир). В 2020 году завершили реконструкцию трёх домов на 496 квартир. Доля реконструкции в общем объёме ввода жилья составляет от 1 до 1,5%.

В городской казне средств не хватает; случаи, когда реконструкцией жилых домов занимаются солидные застройщики, единичны. ЖК «Созидатели»на 12-й Красноармейской от Группы RBI (разрешение получено в 2019 году), дом в Урюпином переулке, который ремонтирует фирма «Ливадия» (2020 год), – и практически всё! 

Причины известны. Обилие ограничений, риски, связанные с требованиями КГИОП, активность градозащитников... Расселять дома в центре – отдельная история, на много лет и на сотни миллионов рублей.

Рынок элитного жилья формировался из двух источников. Сначала это были отдельные квартиры в домах старого фонда, с более-менее адекватным ремонтом. Позднее стали появляться новые здания: дом на Мойке, 49 (взамен снесённого), ЖК «Монферран», ЖК «Таврический» на пр. Чернышевского, 4, здание на Невском, 152, «Русский Дом» в пер. Короленко... ЖК «Гранвиль» на Васильевском... Они задали новый стандарт качества, с обязательным подземным паркингом, современными планировками, сетями и др. Но количество таких площадок ограничено, проще говоря – их больше нет. Наконец, явился синтез: абсолютно новая «начинка» в сохраненных исторических стенах – особняк Кушелева-Безбородко на Кутузовской набережной. Очень красиво и очень дорого.

Но есть и другой подход – микродевелопмент. Когда объектом реконструкции (или серьёзного ремонта) становится не целый дом, а подъезд или блок. (Можно начинать и с одной квартиры, но проблемы с сетями придётся решать по всему стояку – а если там коммуналки?) Опыт такого подхода в городе тоже есть. Например, дом на Конногвардейском бульваре, 13. Девелопер сначала выкупил и отремонтировал несколько квартир, продал их, в том числе друзьям и знакомым; постепенно новый статус дома привлёк покупателей более высокого уровня. По аналогичной схеме были проведены преобразования в доме на наб. реки Мойки, 22а (785 кв.м), во дворах Капеллы. Таких примеров много; собственно, по этой схеме и происходило преображение центра, от Дворцовой набережной до Большой Конюшенной, от Садовой до Лиговского проспекта. Сначала преображается часть дома, затем – уже всё здание выглядит иначе, а там и квартал начинает подтягиваться, и коммерция другого уровня...

Мы уверены, что такой подход должен быть не случайным (где кому повезло), а системным.

Компания «МК-Элит» включается в этот процесс. В сфере купли-продажи у нас за много лет уже накоплен серьёзный опыт; предпродажный ремонт и хоум-стейджинг мы также освоили. Следующий уровень – микродевелопмент. Недавно в структуре фирмы появилось строительное подразделение с квалифицированными специалистами.

Несколько адресов уже в работе. Например, дом на углу набережной Фонтанки и ул. Чайковского. Здесь восемь квартир в подъезде (635 кв.м) принадлежат одному собственнику. По этому адресу случился конфликт, связанный с организацией отдельного входа, мы этой истории здесь касаться не будем. Объект рекламировался под отель, потом – под офисы Private Banking для банков из первой тройки. Такому использованию изначально мешали плохой подъезд, отсутствие парковки и то обстоятельство, что это всё-таки помещения в жилом доме. Отдельный вход снимал часть проблем. Но жители дома и градозащитники выступили против, подали в суд, выиграли. Теперь реализация объекта целиком или невозможна, или надолго затруднена. Наша задача – разработать и воплотить альтернативный план: создать ряд самостоятельных помещений. Затраты на ремонт могут составить до 40 000 рублей за кв.м. Это будут жилые квартиры небольшой площади; на финише проекта, через год-полтора, их будет 10-12. Возможно, для сдачи в долгосрочную аренду. Насколько мне известно, одна из солидных девелоперских компаний также интересуется этим объектом, но уже вместе с участком (около 3000 кв.м), основным жилым корпусом и трубой во дворе, которая тоже состоит под охраной. Это, конечно, инвестиции другого порядка и другие сроки. 

Перспективный объект – Синопская набережная, дом 72, между Смольным и площадью Александра Невского. Тоже великолепный адрес, с видом на Неву. Большая часть дома – 884 кв.м, 80% фасадных квартир – принадлежат одному собственнику. Здесь также можно сделать перепланировку, преобразовать жилой фонд в небольшие номера, для сдачи в аренду или продажи в собственность. Тут тоже сначала была цель – провести полный редевелопмент, превратить объект в бизнес-центр или отель. Но дом находится в сложном состоянии, близком к аварийности, и город мало что в нём разрешает сделать. Плюс много КГИОПовских ограничений. В настоящее время аварийность устранена, можно подумать о коммерческом использовании.

Моховая, 37. Это большой проект, нужны более солидные вложения. Тоже дворовый флигель, большой метраж, есть обязательства по уже выкупленным квартирам. Таких адресов в Петербурге десятки.

Главные препятствия: сложно получить визу КГИОП и разрешение на строительство (реконструкцию). Нужны не только деньги, но и опыт разрешения административных коллизий. Такие проекты обычно занимают полтора-два года, инвестор может рассчитывать на возврат вложений за пять-семь лет.

Успешные примеры привлекут новых игроков, позволят тиражировать такой подход, снизят нагрузку на бюджет!

На вторичном рынке многие покупатели рассматривают приобретение аварийных (или близких к аварийности) квартир как инвестицию. Сейчас на рынке инвестиционных квартир мало. Цены выросли, владельцы выжидают, полагая, что рост продолжится. Покупки «убитого» жилья в хороших местах всегда составляли примерно 20% от общего объёма сделок в исторических районах. Мы хорошо знакомы с этой частью рынка. 

Первое впечатление обычно такое: это столько не должно стоить! (То есть цены завышены.) В краткосрочной перспективе так и есть. Но в долгосрочной, через несколько лет, наоборот. Жильё в центре будет стоить (со временем) от миллиона за кв.м. Город развивается: «Лахта-центр» привлекает арендаторов, новый стадион – болельщиков и туристов, построен ЗСД, на очереди – ВСД и новые станции метро... Важно поймать момент.

Есть недооценённые зоны и перспективные локации. Например, зона «Красного треугольника» будет иметь перспективу, сначала – для коммерции и деловой активности, а затем и для жилья. Конечно, обновится Коломна, я всегда любил этот район.

Мода жить в центре никуда не ушла. Но меняется само понятие центра. Сегодня Институтский, 16 и ул. Победы, 5 – вполне элитные локации. И они создают вокруг себя некое поле притяжения. 

Бюджетных денег на восстановление и преобразование не хватит никогда. Чтобы включился бизнес, нужно немного: взвешенный подход к ограничениям, возможно – содействие при обновлении сетей.