Кривая экономика реконструкции
Количество ветхих и аварийных домов в Петербурге растёт. А доля реконструкции во вводе жилья падает.
Объём финансирования тоже не впечатляет. В конце 2020 года председатель КГИОП Сергей Макаров заявил, что затраты городского бюджета на реставрацию исторических памятников должны сохраниться на уровне 6-7 млрд рублей в год. Рекордным получился 2018-й, когда, по данным комитета, удалось привлечь и потратить более 20 млрд. В программе КГИОП на 2021 год – 60 объектов, финансирование – 2 млрд рублей.
Много это или мало?
В Петербурге более 9000 зданий со статусом памятника (от «выявленных» до федеральных). Сколько исторических построек, которые памятниками не считаются, но и сносу не подлежат, уточнить не удалось.
По данным сервиса ГосЖКХ, жилой фонд Петербурга насчитывает около 7000 многоквартирных домов, из них более 600 построены до революции. В них зарегистрированы 39 000 человек...
В открытых источниках немного информации о совокупных затратах на реконструкцию исторических жилых зданий. Есть, например, дом на Захарьевской ул., 41. В нём 26 квартир, общая площадь – 8300 кв.м. Компания «ПАН» запустила расселение ещё в середине 1990-х; работы начались в «нулевые»; объект не завершён до сих пор, а у девелопера возникли сложности. Недавно здание сменило хозяина; его приобрела ГК «Еврострой». Результатом реконструкции станет ЖК «Три Грации». Сумма сделки не разглашается. По экспертным оценкам, она могла составить от 800 млн до 1 млрд рублей.
Дворец Кушелева-Безбородко на набережной Кутузова: 6250 кв.м, 35 квартир; памятник федерального значения. В 2009-м продан за 740 млн рублей, реконструирован под элитные резиденции. Стоимость работ неизвестна, но явно превышает затраты на отделку: лифты для авто, восстановленные интерьеры и пр. Квартиры после завершения реконструкции продавались по ценам от 17 млн до 174 млн рублей.
Менее известный адрес – Английский проспект, 24. Город пытался расселить аварийный дом на 28 квартир с начала 1990-х; в 2006-м здание передали компании-инвестору. Три раза переносили сроки; девелопер обанкротился, дом сдали в 2013 году...
В 2019 году компания «Эмпора» (дочерняя структура Группы RBI) начала реконструкцию здания на 12-й Красноармейской, 26. Согласно проектной декларации, в ЖК «Созидатели» будет 229 квартир; проектное финансирование от Сбербанка предоставлено на сумму 1,73 млрд рублей. Это едва ли не единственный пример реконструкции исторического здания под многоквартирный дом за последние два с половиной года.
Примеры выбраны наугад, но в целом картина понятна: проблемных проектов в историческом центре как минимум не меньше, чем успешных. Реконструкция требует многомиллионных затрат, а если речь о расселении – то невозможно прогнозировать не только суммы, но и сроки.
С общими цифрами тоже беда. ЖК «Биография» на Малой Разночинной был сдан в 2020 году. В разрешении на строительство и в документах на ввод есть слово «реконструкция» (застройщик сохранил два флигеля). Но в итоговых цифрах Смольного по вводу жилья этот объект, судя по всему, проходит по разделу «новое строительство». Как и ЖК BOTANICA от Группы «Эталон». То есть редевелопмент в Смольном не считают реконструкцией...
Когда за реконструкцию берётся бюджет, возникают проблемы другого рода.
Доходный дом купца Крутикова на 11-й Красноармейской, 7 был построен в 1877 году. Памятником не признан. В градозащитных публикациях отмечено богатство интерьеров: напольная мозаика лестничных клеток, дорогая оконная фурнитура, мраморные подоконники, изразцовые печи, разнообразная лепнина... Сейчас всё это осталось только на снимках. В 2007-м дом признали аварийным, в 2012-м – расселили. Потом всё пошло как обычно: бомжи, пожары... А в 2015-м чиновники решили, что здание ещё вполне себе ничего, и включили его в программу «Молодёжи – доступное жильё». В 2018-м выяснили, что дому без кровли плохо, и одна стена накренилась. Разработали проект капремонта аварийных конструкций. Провели конкурс – на 70 млн рублей. Потом ещё один – на 94 млн. Как следует из документов, речь пока идёт только о противоаварийных работах и укреплении фундаментов и конструкций. Какая сумма появится в итоговой смете, пока неизвестно. Но уже понятно, что каждая из 86 запланированных квартир обойдётся существенно дороже, чем при новом строительстве в тех же габаритах. Даже если оставить в стороне проблемы сохранения наследия (сохранить практически ничего не удалось), экономика у такого подхода – отрицательная.
Похожая история – с пятью домами на Тележной улице. Полемика между чиновниками и градозащитниками по поводу этого квартала движется к предсказуемому финалу – к исчезновению предмета спора.
Если инвестор, рискнувший взяться за дом-памятник, не уложится в сроки – его оштрафуют. Если повредит, а тем паче утратит предметы охраны – вплоть до уголовного дела. (Поэтому даже к «памятникам за рубль» частный бизнес подходит с сугубой осторожностью.) А вот если дом в собственности казны годами стоит без кровли и служит приютом маргинальным личностям, за это никто ответственности не несёт. Равно как никто и никогда в Смольном не считает «упущенную выгоду» – доход, который объект мог бы принести за время простоя, но не принёс.
Инвесторы и застройщики, которых нам удалось опросить, главным препятствием для возрождения центра считают не жёсткие правила, а неопределённость.
При таком раскладе даже странно, что в Петербурге всё-таки есть успешные проекты реконструкции и доходные исторические комплексы. О проекте реконструкции знаменитой силовой подстанции фабрики «Красное знамя» – см. тут.
,-2019-2021-гг-cropped-thumb_big_sm-1623440269.jpg "Табл. 3. Разрешения на строительство (реконструкцию), 2019-2021 гг.*")
,-2019-2021-гг-cropped-thumb_big_sm-1623440319.jpg "Табл. 4. Ввод в эксплуатацию объектов реконструкции (или подача документов на ввод), 2019-2021 гг.*")
Мнения экспертов
«Инвестор работает с тем, что он получает. Например, водонапорную башню на Пискарёвском проспекте и газгольдер на Заозёрной улице мы спасали от разрушения, укрепляли конструкции, даже пересаживали объект на новые сваи. Реставрировали кладку, заменяли кровлю и окна. В реконструкцию газгольдера в итоге вложили более 230 млн рублей, включая приспособление под новую функцию, автомобильный паркинг. В работы по башне – более 75 млн.
С другой стороны, Лесной корпус Сестрорецкого курорта на момент старта проекта «Русские сезоны» уже фактически не существовал, там были руины. По сути, мы его воссоздавали с нуля, по фотографиям и чертежам. Но это уникальный и камерный проект, и себестоимость квадратного метра высокая. В целом наши вложения в этот объект составили около 330 млн рублей.
Каждый исторический памятник настолько индивидуален, что объём и стоимость предстоящих работ приходится корректировать уже после начала проекта. Например, в проекте реконструкции Левашовского хлебозавода сумма вложений уже намного превосходит первоначально заявленные цифры (более миллиарда рублей).
Наибольшие затраты по времени в случае с памятниками могут быть связаны с оценкой состояния здания, проектированием и согласованием. Активность градозащитников – это дополнительные риски для инвестора. Известны случаи, когда под нажимом ограниченного круга людей город отменял проекты, в которые инвестор уже успел вложить время и деньги. Причём тот факт, что все законные согласования уже были получены, не является гарантией. В таких условиях инвестор десять раз подумает, стоит ли вообще браться за здание с охранным статусом. Что, конечно, плачевно сказывается на судьбе памятников»
Более подробно о проблемах реконструкции исторических зданий и о проекте превращения Левашовского хлебозавода в культурный центр.
«Проекты в историческом центре трудно прогнозировать. В том числе – с точки зрения экспертизы и получения исходно-разрешительной документации. У нас был заказчик с объектом в историческом центре. В документацию входили результаты инженерных изысканий. При их экспертизе выяснилось, что под зданием проходит туннель метро (а это стратегический объект). В связи с чем потребовалось заключать договор на обследование с организацией, имеющей допуск на работу с гостайной. Любому проекту необходима серьёзная проработка на предварительной стадии. Обследование и мониторинг окружающей застройки, необходимость усиления соседних зданий, наличие охранных и санитарных зон – всё это приводит и к затягиванию сроков, в том числе экспертизы, и к дополнительным расходам.
Иногда не только заказчик, но и контролирующие ведомства не знают, с чем столкнётся девелопер, когда начнёт копать. А если выявлены какие-то археологические объекты, работы придётся приостановить, уведомить о находке, нанять организацию, которая сделает заключение. Опять – время и деньги. В центре вероятность такой ситуации выше. Хотя у нас есть опыт, когда и в Красногвардейском районе заказчик наткнулся на исторические ценности при строительстве жилого дома.
Бывают случаи, когда застройщику необходимо согласовывать внешний вид здания и с КГА, и с КГИОП. А если у них мнения расходятся – приходится искать компромисс. Последнее время проектов в зонах охраны стало больше, в основном жилые, но препятствий много. Конечно, идеально было бы детально рассматривать участок на предмет возможных рисков на предпроектной стадии. Это позволит в будущем избежать дополнительных затрат, неконтролируемого увеличения сроков и повышенного внимания градозащитников. Предупреждённый – защищён»
«Всё, что связано с ГИОП, сильно забюрократизировано. В результате реализуются два подхода. Первый – «колхозный»: не обращаем внимания на ограничения КГИОП и делаем. Второй – работаем строго в рамках действующего законодательства.
У нас нет вопросов к тому, что именно попадает под охрану: есть перечень предметов охраны, он утверждён, всё разумно. Но нужно получить бумагу, войти в экспертизу, пройти её утверждение... Город – большая бюрократическая машина. Очень трудно рассчитать время и затраты. И это главная проблема.
Например, в нашем ЖК «Мануфактура James Beck» нет объектов культурного наследия. Но есть несколько таких зданий по соседству, в зоне воздействия проекта. Чтобы получить разрешение на строительство, надо заказать и провести экспертизу (а это стоит сотни тысяч рублей) и потом весь период стройки мониторить соседние объекты.
Дело не в том, что в Петербурге жёсткие ограничения по использованию памятников – они и должны быть жёсткими. Но они должны быть разумными и распространяться также и на бюджетные объекты. Мы возводим ЖК «Форсайт» на ул. Моисеенко, 27. Во дворе нашего ЖК на Кирилловской улице – городской объект, который должны реконструировать по программе «Молодёжи – доступное жильё» Внутренняя часть дома упала. Сначала его решили снести и воссоздать. Но тут началась градозащитная активность: сохранить! усилить! В результате у нас уже всё построено – у них так и стоит руина...»
