НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

6 июля, 07:31
14 июня в 09:00

Власти развивают ипотеку, поскольку доходы населения не растут

Лучшая поддержка для рынка недвижимости – реальный рост доходов населения. Однако на этот фактор пока рассчитывать не приходится, поэтому власти, как и участники рынка, сконцентрировались на развитии ипотеки. Государство и застройщики в партнерстве с банками предлагают все новые программы. Условия кредитования меняются, как в калейдоскопе. Продолжаем следить за развитием событий.

Фото: NSP.ru
Фото: NSP.ru

 В  прошлую пятницу Центральный банк РФ вновь понизил ключевую ставку – до 9,5%. Именно столько она и составляла в начале этого года. Напомним, 28 февраля регулятор поднял ее сразу до 20% годовых, а затем трижды уменьшал в апреле и мае (каждый раз на 3 процентных пункта). 

 Вслед за снижением ключевой ставки стоимость потребительских кредитов в очередной раз уменьшили банки. По данным госкомпании «ДОМ.РФ», за неделю с 28 мая по 3 июня средневзвешенные ипотечные ставки на новостройки (в банках из ТОП-20) снизились на 2,70 процентных пункта, на готовое жилье – на 2,88 п.п., на рефинансирование – на 1,80 п.п. Например, Сбербанк 28 мая уменьшил стоимость потребительских кредитов на 2 п.п. – минимальная ставка составила 15,9% годовых. А с 30 мая банк снизил и ипотечные ставки. По базовым ипотечным программам Сбера они составили от 10,9%. 

В начале июня банк «ДОМ.РФ» объявил о снижении ставок по потребительским кредитам до 7,9%. Условия распространяются в том числе на нецелевые кредиты наличными. Максимум можно взять 5 млн рублей на семь лет.  

Чтоб мозги не утекали 

 Заработала льготная ипотечная программа для специалистов IT-сферы. По данным ЕИС жилищного строительства, банки одобрили уже около 5 тыс. заявок на такие кредиты. Чиновники рассказали о ней еще в апреле, и многие банки сразу начали принимать предварительные заявки. Постановление правительства РФ о запуске госпрограммы вступило в силу 12 мая, сначала нужен был список IT-компаний, сотрудники которых могут получить льготные займы. Кроме того, оператор программы – госкомпания «ДОМ.РФ» – должен был распределить кредитные лимиты между банками. В рамках программы власти планируют выдать около 240 млрд рублей. В этом году кредиты могут получить около 10 тыс. специалистов, в следующем – около 20 тыс. Максимальная сумма займа: 18 млн руб. – для городов-миллионников, 9 млн – для остальных регионов. 

Лимиты поделили между 52 кредитными организациями: три региональных оператора (из Удмуртии, Кемерово и Екатеринбурга) и 49 банков. Средства распределялись пропорционально объемам, заявленным самими кредиторами. Наибольшие доли достались лидерам ипотечного рынка. Сбербанк получил 27% от всего лимита, банк «ВТБ» – 19%, банк «ДОМ.РФ» – 14%. 

В списке работодателей значатся 8,9 тыс. организаций, они должны соответствовать ряду критериев. Всего в Минцифры аккредитовано более 24,4 тыс. IT-компаний, так что перечень тех, чьи сотрудники смогут получить льготный кредит, будет пополняться. Проверить, попала ли организация в список, можно по ее ИНН на сайте спроси.дом.рф. 

По условиям программы, максимальная стоимость кредита составляет 5%. Однако многие банки готовы выдавать их дешевле. В ВТБ, например, при использовании цифровых сервисов (электронной регистрации, сервиса безопасных расчетов или при проведении дистанционной сделки) такой кредит можно взять под 4,7%. В банке «ДОМ.РФ» предлагают ставку от 4,04% при подтверждении дохода выпиской из ПФР. Первый такой кредит банк выдал в Екатеринбурге. «По этой программе кредит в 5 млн рублей сроком на 10 лет, например, обойдется в три с половиной раза дешевле, чем по стандартной ипотеке на новостройки, а ежемесячный платеж сократится на треть», – говорит старший вице-президент банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков. 

Застройщики также готовы дополнительно субсидировать ставки в рамках этой программы. Например, у Группы ЦДС прошла первая сделка: «двушка» в ЖК «Черная Речка» была продана с привлечением ипотеки для IT-специалистов. Кредит выдан на 28 лет по ставке 4,24% годовых. Первоначальный взнос составил 15%, заемщики оформили комплексный договор ипотечного страхования. 

Группа «Аквилон» запустила ипотечную программу для IT-специалистов со ставкой от 4,04%. При оформлении кредита покупатели получат дополнительную скидку до 125 тыс. рублей. А ГК «КВС» совместно с ВТБ предлагает IT-ипотеку под 0,1% на весь срок кредитования; предложение распространяется на все квартиры в строящихся объектах КВС. Объединение «Строительный трест» и банк «Санкт-Петербург» 1 июня запустили программу дополнительного субсидирования IT-ипотеки – квартиру в ЖК «NEW ПИТЕР» в Новоселье можно купить в кредит, ставка по которому до момента ввода объекта в эксплуатацию составит 0,65%.  

О возможном снижении ставок по этой программе говорят и чиновники. «Мы предусмотрели для регионов возможность уменьшать ставку за счет привлечения собственного бюджета. Отдельные области, например Калужская, уже выразили готовность понизить ставку до 2%», – рассказал замглавы Минцифры Максим Паршин. 

Частное субсидирование 

 Большинство застройщиков предлагают кредиты по сниженным ставкам в рамках совместных программ с банками-партнерами. При этом возникает вопрос: кто оплачивает разницу между официальной и субсидированной ставками? Например, если заемщик покупает квартиру за 10 млн рублей по программе господдержки (ставка 9%), то размер кредита составит 8,5 млн рублей, ежемесячный платеж – 71,3 тыс., а общая сумма выплат за 25 лет – 21,4 млн рублей. Но если застройщик и банк договорились о субсидировании ставки – допустим, до 6% на весь срок – то платеж уменьшается до 55 тыс. рублей в месяц, общая сумма выплат – до 16,4 млн рублей. Откуда взять эти 5 млн рублей, которые банк мог бы получить за полный срок обслуживания кредита? Конечно, выплата этой суммы «размазана» на весь срок кредитования, но на практике большая часть кредитов гасится за 10–12 лет. Банки к благотворительности не склонны, и единственный источник – деньги застройщика. Скорее всего, он договаривается с банком о гораздо более скромной сумме (фактически речь идет о комиссионных). Зато средства вносятся сразу, при заключении основного кредитного договора. И эти дополнительные деньги банк может использовать для выдачи новых кредитов. Девелоперы же, уступая банку часть дохода, стимулируют продажи и могут аккуратно поднимать цены в своем проекте. Так что они все равно в выигрыше.  

Другие застройщики, субсидируя ипотечную ставку, поднимают стоимость конкретной продаваемой квартиры. То есть за выгодный кредит покупателю все равно придется заплатить более дорогими квадратными метрами. 

Тем не менее у некоторых застройщиков можно приобрести жилье в кредит в рамках государственных льготных программ со ставкой от 0,9% годовых на первый год или два, а в некоторых случаях и на весь период кредитования. Правда, в этом случае максимальный срок кредита может сокращаться и составлять менее 10 лет. 

Ипотечные фантазии 

 Несмотря на меры господдержки, выдача ипотеки в Петербурге и Ленобласти за апрель 2022 года сократилась в три раза. Показатели снизились и в штуках (по количеству выданных займов), и в деньгах. Втрое уменьшилось и кредитование новостроек. Динамика спада соответствует общероссийской: всего в РФ, по данным Центробанка, объем выдачи новых ипотечных займов в апреле оказался в 3,2 раза меньше, чем в марте, количество кредитов сократилось в 3,3 раза. Ипотека – главный драйвер рынка недвижимости (на вторичном рынке в кредит проходит более половины сделок, в новостройках – до 70%), и финансовые бури в кредитовании немедленно отразились на продажах. По данным Росреестра, новостройки в Ленобласти за апрель потеряли половину спроса, в Петербурге – четверть. 

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила о росте заявок на ипотеку после снижения ключевой ставки. Чиновники также готовят новые программы поддержки ипотеки и поправки в существующие. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что ведомство готово предложить дальнейшие изменения программы льготной ипотеки на новостройки, если позитивных изменений по кредитованию не будет. И пообещал сделать все, чтобы не допустить обвала рынка. 

Экспертный совет при правительстве РФ предложил распространить льготные ипотечные программы на покупку апартаментов. Инициативу планируют направить в правительство РФ. Возможно, для этого придется пересмотреть базовые программы или признать строящиеся апартаменты жильем. Президент РФ Владимир Путин уже заявил о продлении программы льготной ипотеки для многодетных семей как минимум до конца будущего года.  

А недавно премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление правительства РФ о старте пилотной программы по льготному кредитованию самостоятельного (без привлечения подрядчиков) строительства индивидуальных домов под залог участка.  

Займы будут выдаваться под 9% годовых, максимальная сумма для Петербурга и Ленобласти – 12 млн рублей, срок – до 30 лет. Залогом будет служить участок под застройку (подробнее).  

Лимит субсидий банкам-кредиторам на этот год – 1 млрд рублей. Это позволит выдать около 8 тыс. таких займов и дополнительно ввести примерно 1 млн кв. м жилья.  

Данные АО «ДОМ.РФ»
Данные АО «ДОМ.РФ»