Карина Шальнова: «Сервисные апартаменты перестали быть «дешевой альтернативой» жилью»
Рынок сервисных апартаментов в России проходит этап качественной трансформации и сегодня успех проекта определяется не формальным статусом объекта, а глубиной проработки концепции, инфраструктуры и операционной модели. Основатель УК КЕЙПОРТ Карина Шальнова отмечает, что ключевой ошибкой девелоперов по-прежнему остается восприятие апарт-отелей как более простой версии жилой недвижимости.
Шальнова Карина Аркадьевна
— Несмотря на отсутствие обязательств по строительству социальной инфраструктуры, полноценный сервисный апарт-отель зачастую оказывается дороже классического жилья комфорт-класса. Причина – в существенно более сложной внутренней структуре проекта.
Для эффективной работы объекта требуются специализированные инженерные системы, общественные пространства, сервисные зоны, лобби, ресепшн, рестораны, SPA- или конференц-инфраструктура. Кроме того, инвестиционный формат предполагает готовую отделку и меблировку юнитов.
Не менее сложной задачей остается подбор участка. Транспортная доступность или расположение рядом с туристическими объектами сами по себе не гарантируют успешность проекта. Ключевое значение имеет понимание будущего спроса, целевой аудитории и инфраструктурного наполнения, способного обеспечить стабильную загрузку объекта. И, конечно, сильная концепция и проработка продукта, при наличии которых вполне может «выстрелить» комплекс находящийся не близко от метро.
Дополнительные риски создают региональные особенности согласований, ограничения по градостроительной документации и различная трактовка статуса апартаментов в субъектах РФ.
Во многих регионах апарт-отели фактически пытаются приравнять к жилью, что приводит к появлению «гибридных» проектов, неудобных как для проживания, так и для эффективного гостиничного управления. В результате страдает и инвестиционная привлекательность продукта, и темпы продаж.
Ключевая роль в успехе проекта принадлежит концепции, которая перестала быть исключительно маркетинговым инструментом. Сегодня концепция напрямую влияет на экономику объекта, скорость реализации и уровень доходности для инвестора.
Покупатель приобретает не квадратные метры, а модель будущего дохода, поэтому девелоперу важно объяснить, за счет чего проект будет обеспечивать стабильную загрузку и конкурентоспособность.
При этом подход к проектированию должен существенно отличаться в зависимости от типа локации. Курортные проекты требуют больших площадей, семейных сценариев проживания и развитой рекреационной инфраструктуры, тогда как городские апарт-отели ориентированы на компактность, высокий оборот и краткосрочные поездки.
Попытка механически переносить успешные модели между разными форматами часто приводит к проблемам с эксплуатацией и загрузкой.
Отдельным вызовом остается выбор модели управления объектом. Создание собственной управляющей компании дает девелоперу больше контроля, однако требует отдельной экспертизы и длительного периода выхода на эффективность.
В большинстве случаев, особенно для несетевых проектов, привлечение профессионального оператора позволяет обеспечить более стабильный запуск и прогнозируемую доходность для инвесторов, поскольку тот умеет работать со многочисленными собственниками.
Чем обычно не могут похвастаться девелоперы, поскольку они этим до сих пор не занимались. А без участия посредника это может спровоцировать ошибки и в любом случае данная схема потребует много времени на обкатку, чего многие застройщики просто не могут себе позволить по финансовым соображениям.