Резать больше некуда

Переход на эскроу оттолкнёт от первичного рынка уже и так немногочисленных инвесторов, считают застройщики. А значит, покупать квартиры люди будут для себя, обращая особое внимание на планировки. Торжеству минимализма, судя по всему, приходит конец.

В последние пару лет инициативу в сегменте инвестиционных сделок на «первичке» и так перехватили девелоперы, работающие в сегменте сервисных апартаментов. А уж после реформирования «долёвки», когда стоимость квартиры за период возведения дома будет повышаться не на 20-25%, как сейчас, а значительно меньше, те, кто предпочитал вкладывать деньги в новостройки, и вовсе станут вымирающим видом. И действительно: на перепродаже теперь много не заработаешь (а можно и потерять), апартаменты же за счёт аренды окупаются зачастую быстрее, хотя не все и не всегда.

Куда уж меньше

Застройщики полагают, что метражи квартир с переходом на эскроу вырастут: приобретая жильё для себя, клиент предпочтёт немного переплатить, но получить лишнюю гардеробную, второй балкон/лоджию или санузел. И, возможно, потеряют популярность малогабаритные студии, которые приобретают, как правило, как раз под сдачу внаём.
В общем-то, такое развитие событий представляется довольно вероятным хотя бы по той простой причине, что уменьшать размеры квартир застройщикам уже некуда. Сегодня на рынке представлены студии  площадью 20 кв.м, и можно без труда найти 28-метровые «единички». Правда, такие варианты есть только в Ленобласти и в тех жилых комплексах, которые проектировались лет 5-6 назад и сейчас достраиваются. Появились даже дизайнерские компании, специализирующиеся на помощи владельцам такого мини-жилья. 
В новых объектах, выходивших на рынок в этом году и расположенных внутри городской черты, размер студий начинается всё же с 23-25 кв.м, а однокомнатных квартир — с 34 «квадратов». 
Эргономичные планировки без длинных коридоров и прочих «лишних» площадей уже не редкость, но строители идут ещё дальше. Основным трендом становится возможность лёгкой перепланировки под конкретные нужды. 
«В нашем комплексе «Приморский квартал» мы выделили для нескольких типов квартир различные сценарии проживания и вместе с дизайнерами предлагаем варианты перепланировок. Например, в однокомнатной квартире могут комфортно разместиться и пара, и один холостой взрослый. Но эргономика в каждом случае будет разной. Ту же площадь приватных зон можно расширить, а можно ею пожертвовать, чтобы общественная часть стала больше. Функциональность в этом случае становится индивидуальной, и мне кажется, сегодня это самый перспективный подход», — рассуждает директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Анд­рей Кириллов.

Что немцу хорошо…

Вот что действительно отлично прижилось на родных просторах, так это европланировки. Крошечные кухни, как в большинстве типовых домов советской эпохи, можно, пожалуй, уже забыть.
«До 30% в квартирографии городских новостроек сегодня занимает жильё с европланировками, хотя стоимость «квадрата» в нём обычно на 10-15% выше, чем в классических квартирах. Такие варианты менее всего подвержены снижению спроса, в ближайшие годы их популярность сохранится. При этом и в квартирах классической планировки всё большее внимание уделяется кухне, её средняя площадь за последние десятилетия заметно увеличилась», — говорит руководитель аналитического центра компании «Главстрой — Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
А вот такой формат, как мансардные этажи, в Петербурге не прижился. По крайней мере, пока. По мнению основателя проектного бюро Rumpu Евгения Богданова, связано это с тем, что мало­этажного жилья со скатными кровлями у нас почти не строят. Даже если речь идёт о довольно дорогих проектах.
«Обычно на верхних этажах в премиальном сегменте оборудуют пентхаусы с плоскими кровлями, проектируют террасы или панорамное остекление. Практически в каждом жилом комплексе верхние этажи со своей фишкой. А сравнивать мансарды и европланировки совсем нет смысла, это очень разные понятия. Из западных тенденций у нас прижились квартиры «евро» и трансформируемые, потому что это действительно удобно. Также можно упомянуть закрытые дворы без машин, просторные входные группы, колясочные и кладовки в подвалах жилых зданий. Кто-то возра­зит — похоже не на Европу, а на СССР. Ну да, согласен, всё новое — хорошо забытое старое. С новыми фишками и формой исполнения», — считает Евгений Богданов.
Второй санузел в трёхкомнатных квартирах и даже в больших «двушках» стал почти нормой в современных жилых комплексах. То же самое можно сказать и о кладовых или, как вариант, нишах под встроенные шкафы (это касается, к примеру, ещё и «единичек»). Ещё одна тенденция на первичном рынке не столь однозначная. Некоторые застройщики отказываются от проектирования балконов и лоджий. 
«Они нередко использовались как вспомогательные помещения для хранения, а через балконные двери в комнаты проникал дополнительный солнечный свет. Сейчас проектировщики с целью оптимизации планировок вместо них предусматривают кладовые, а увеличенные окна обеспечивают достаточную инсоляцию. Из петербургских особенностей архитектуры можно отметить применение эркеров, которые улучшают освещённость помещений и делают планировки визуально интереснее», — объясняет Дмитрий Ефремов.
Что касается необычных планировок: многоугольных, круглых и пр., — это как было, так и остаётся продуктом на любителя. Хотя такое предложение в городе тоже есть.
«В «Приморском квартале» у нас предусмотрено ограниченное число двухуровневых квартир, и они стали одним из самых востребованных форматов. Мы сделали также большие шеф-квартиры с двумя кухнями, которые рассчитаны на комфортное проживание нескольких поколений. И на этот продукт тоже нашёлся покупатель. Но такие эксперименты возможны только в рамках масштабных проектов. И, скажем, в более компактном «Доме на Львовском» мы к формированию планировочных решений подошли заметно консервативнее», — говорит Андрей Кириллов.
Несмотря на различные подходы, можно довольно уверенно говорить о том, что для всех застройщиков разнообразные и функциональные планировочные решения стали обязательным атрибутом в конкурентной борьбе. И по мере реформирования долевого строительства этот фактор будет ещё более важным для всех, кто выживет и останется на рынке.

Прямая речь

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:

В зависимости от класса и архитектуры объекта «Строительный трест» предлагает от трёх до пяти вариантов планировок каждой категории квартир. Настоящий «бестселлер» — это европланировки с просторной кухней-гостиной и лоджией. Они пользуются спросом как в комфорт-классе, так и среди покупателей недвижимости бизнес-сегмента. При этом средняя площадь жилья в объектах компании выше, чем в среднем по рынку, и составляет 60 кв.м. 

Сегодня мы наблюдаем выраженный потребительский запрос на увеличение площади квартир. Многие граждане поняли: если выбираешь жильё для семьи на многие годы, нет смысла приобретать малогабаритную студию в квартале без необходимой инфраструктуры. Наоборот, они стремятся улучшить жилищные условия и переехать в более просторную и комфортную квартиру в кирпичном доме. 
Сейчас в некоторых наших объектах комфорт-класса уже предусмотрены опции, которые ранее относились к сегменту «бизнес». Например, панорамное остекление или окно в ванной комнате, собственная терраса, гардеробные и кладовые.