Элиту штормит: рынок элитных квартир в Петербурге в 2022 году
События 2022 года не отразились на стоимости дорогого жилья в Петербурге (цены на него даже выросли в среднем на 16%). Однако количество сделок существенно сократилось. В результате на рынке сформировалось редкое по насыщенности и разнообразию предложение, включая объекты со «вторички». Девелоперы ожидают традиционного всплеска активности покупателей в последние два месяца года.
По данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к концу III квартала 2022 года в продаже находится 2,8 тыс. элитных квартир (в 30 ЖК), что на 29% больше, чем в начале года. Более 60% предложения сосредоточено в Петроградском районе, в Василеостровском – порядка 30%.
Экспонируются более 320 домовладений (в 18 элитных коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти) – на 23% больше, чем в начале года. Большая часть лотов (77%) расположена во Всеволожском районе (вблизи Энколово, Медного озера, Белоострова и пр.).
Цены на квартиры росли в первом полугодии и стабилизировались в третьем квартале. Средняя стоимость элитного жилья (и апартаментов) достигла 510,9 тыс. руб./кв. м (плюс 16% с начала года), коттеджей – 211,4 тыс. руб./кв. м (плюс 17%).
За три квартала продано порядка 500 квартир, что вдвое меньше, чем годом ранее. Схожая ситуация на загородном рынке: реализовано 80 домовладений (около 60% от уровня 2021 года). То есть наблюдаются те же негативные последствия, которые фиксируются и в масс-маркете. Кстати, девелоперы дорогих проектов тоже прибегают к стимулирующим приемам: акции, скидки, подарки, рассрочки, а также субсидирование ипотеки.
Дорогая перспектива рынка элитного жилья
За ближайшее будущее элитного сектора опасений нет: многие застройщики запаслись участками, часть проектов прошла сито Градостроительной комиссии, некоторые получили разрешение на строительство, а парочка на днях выведена на рынок. Так, на Крестовском острове начались продажи в клубном проекте Villa Marina на проспекте Динамо, 2. Там всего 17 квартир и три апартамента. Цены не афишируются, но, судя по локации (у слияния двух рек), они будут от 500 тыс. за «квадрат» или выше. На первичном рынке в этом анклаве пока представлен только один небольшой объект – «Крестовский IV» от Группы RBI, где цены на оставшиеся квартиры варьируются от 198 млн до 231 млн рублей (от 608 тыс. руб./кв. м). Правда, есть еще одна новостройка: активно достраивается ЖК с апартаментами «Дом Билибина» (50 квартир и 20 апартаментов) на Эсперовой улице, но продажи Yard Group не открывала. Кстати, у этого девелопера достраивается также апарт-отель на пр. Добролюбова, по соседству с СКК «Юбилейный»; брокеры ожидают скорого начала продаж.
На днях же стартовали продажи элитных апартаментов в строящемся комплексе Cheval Court напротив Спаса-на-Крови и Конюшенной площади. Здесь будет всего 12 просторных резиденций с интерьерами от модного дома Ralph Lauren, а также комнатами для обслуживающего персонала с отдельным входом. Это самый знаковый по локации проект за последние годы и самый дорогой в Петербурге по стоимости «квадрата». Цены начинаются от 2 млн руб./кв. м, а пентхаусы с террасами и панорамным видом на центр города стоят 1,3–1,4 млрд рублей.
Холдинг AAG собирался до конца 2022-го вывести МФК AVANT на Пионерской улице, 53 (общая площадь более 96 тыс. кв. м), состоящий из элитного жилья, апартаментов в стиле лофт и обширной инфраструктуры.
Недалеко, на Средней Колтовской улице, Группа RBI начинает строить новый элитный ЖК, однако сроки вывода на рынок пока неизвестны. Она же летом этого года купила участок с гостиницей на ул. Чапыгина, 4, где, скорее всего, тоже возведет элитное жилье.
Группа «Эталон» готовит проект премиального комплекса на площадке 4 га на месте ЛДМ (улица Профессора Попова, 47).
На загородном рынке, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за три квартала на рынок выведен лишь один дорогой поселок Caltino Corner вблизи Всеволожска от нового игрока – компании «Унистрой». Правда, в начале ноября АН Puzzle Realty на эксклюзивных условиях начало продажи домовладений в коттеджном поселке «Арт’д ЭКО Club» на Суходольском озере. Минимальный бюджет за домовладение – 33,5 млн рублей.
По мнению Ольги Трошевой, традиционно элитные проекты на загородном рынке Петербурга и области пополняются нечасто и небыстро, несмотря на активизацию спроса с периода пандемии. «В целом рынок участков, подходящих под новые загородные проекты, непрозрачен и сложен», – говорит эксперт.
Топ самых дорогих новостроек Петербурга
Самые дорогие проекты по цене 1 кв. м:
- «Резиденция на Каменном» (компании «Геофорт») – 1,4 млн руб./кв. м
- «Императорский яхтъ-клуб» (компании «СОК Императорский Яхт-клуб») – 966 тыс. руб./кв. м
- «Дом Балле» (компании «МегаХаус») – 906 тыс. руб./кв. м
- One Trinity Place (компании GHP Group) – 853 тыс. руб./кв. м
Самые дорогие проекты по стоимости лота:
- «Крестовский IV» (Группы RBI) – от 198 млн руб.
- «Резиденция на Каменном» (компании «Геофорт») – от 174 млн руб.
- «Фонтанка, 76» (компании «Ховард СПб») – от 91 млн руб.
- «Императорский яхтъ-клуб» («СОК Императорский Яхт-клуб») – от 70 млн руб.
Самые дорогие проекты по цене 1 кв. м (коттеджные поселки):
- OSKO-Village (компании OSKO-Haus) – 383 тыс. руб./кв. м
- «Образ жизни» (компании «Росинжиниринг») – 371 тыс. руб./кв. м
- «Райт Парк» (компании «Актив Хаус») – 327 тыс. руб./кв. м
- Honka Nova Concept Residence (компании «Росса Ракенне СПб») – 310 тыс. руб./кв. м
Самые дорогие проекты по стоимости лота (коттеджные поселки):
- Aurinko DELUXE (компании «Невский альянс») – от 100 млн руб.
- «Райт Парк» (компании «Актив Хаус») – от 88 млн руб.
- Sunhill (компании «Петербургское садовое кольцо») – от 85 млн руб.
- Honka Nova Concept Residence (компании «Росса Ракенне СПб») – от 70 млн руб.
Данные: КЦ «Петербургская Недвижимость»
Мнения экспертов
«В конце сентября многие покупатели приостановили поиск или отказались от приобретения квартир из-за сложной и неопределенной ситуации в стране. При этом появились те, кто захотел продать свою недвижимость из-за срочного отъезда. В результате на рынке появился дополнительный объем предложения, и, как следствие, некоторые продавцы снизили цены. В первую очередь это коснулось вторичного рынка и уступок прав по договорам долевого участия. В первые две недели после частичной мобилизации спроса почти не было, и многие уехали, так и не продав свои объекты. Затем ситуация несколько выровнялась, покупатели вернулись на рынок. Сейчас эмоциональных решений стало значительно меньше. Возможно, мы увидели ценовое дно, которое оказалось отнюдь не таким глубоким, как многим представлялось. Покупатели видят, как растут цены в магазинах, и понимают, что скоро это коснется и недвижимости. Поэтому их активность к концу октября заметно возросла. Квартиры на первичном рынке привлекают покупателей выгодными условиями покупки. ГК «Балтийская коммерция», например, предлагает беспроцентную рассрочку на свои объекты, программу trade-in, дополнительное субсидирование ипотеки.
Доля ипотеки существенно не менялась. В ЖК «Мануфактура James Beck» она составляет порядка 50%, в клубном доме «Квадрия» – 40%. Многие инвесторы сейчас внимательно следят за развитием событий, пытаются понять, будет ли снижение цен. Ввиду нестабильной ситуации в стране большинство рассматривает покупку не столько в инвестиционных целях, сколько для сохранения денег. Это вполне разумно, так как дальнейшего снижения цен может не произойти, а инфляция рано или поздно существенно подтолкнет цены вверх»
«Структура предложения рынка элитной недвижимости существенно изменилась в этом году.
И если в сегменте новостроек особых потрясений не было, то предложение на вторичном рынке пополнилось за счет квартир, чьи владельцы решили уехать либо давно живут за границей и сейчас собрались расстаться с активами в России. В результате в продаже появились редкие варианты в популярных объектах, в том числе с дизайнерской отделкой. Дополнительно к этому в строящихся домах заметно выросла доля квартир по переуступке. Таким образом сформировалось редкое по насыщенности и разнообразию предложение. Конъюнктуру можно однозначно характеризовать как «рынок покупателя».
Его портрет, кстати, существенно не изменился. По-прежнему есть иногородние, которые связывают будущее с Петербургом, активны и жители города. Нет повода говорить о глобальном снижении цен на элитные новостройки. Для привлечения покупателей застройщики используют различные акции и предложения, как правило, они временные и распространяются на определенный объем. Из акций наиболее заметны были «Паркинги в подарок», различные рассрочки или скидки в пределах 3-5%. В условиях нестабильности рынок расслаивается: ликвидные объекты в удачной локации с качественными характеристиками не теряют в цене.
Например, ЖК Familia на Петровском острове имеет разумный баланс цены и качества, и спрос на него стабилен. Цены корректируются в явно переоцененных объектах»
«После февральских событий многие покупатели дорогой недвижимости отложили запланированные сделки. К маю спрос начал постепенно восстанавливаться: именно весной и летом мы реализовали несколько элитных лотов в клубном доме «Приоритет».
В сентябре вновь произошел всплеск тревожных настроений. Однако к ноябрю клиенты традиционно начинают проявлять интерес к премиальным квартирам, особенно в объектах с высокой готовностью.
Цены мы не корректировали. В том числе и потому, что недвижимость высокого класса в центре остается высоколиквидным активом даже в самые турбулентные времена. В ЖК «Приоритет» стоимость варьируется от 600 тыс. до 1,2 млн руб./кв. м, в клубном доме Esper Club остались всего две квартиры – от 600 тыс. до 750 тыс. за «квадрат».
Как мы и планировали, до конца этого года завершим два объекта. ЖК премиум-класса сдали на днях, осталось ввести клубный дом «Приоритет» на набережной Невы. Кстати, оба комплекса проектировала архитектурная студия «Интерколумниум» Евгения Подгорнова, которой в 2022-м исполняется 30 лет.
Трудно сказать про выход новых проектов в ближайшие месяцы. В городе сложилась интересная ситуация с элитным жильем. Участков в классических элитных локациях не осталось. Остается реконструкция и реставрация в центре, но мы как застройщик сегодня одни из немногих, кто развивает подобные проекты. Пример – клубный дом «Три грации» у Таврического сада, с фасадов которого сейчас снимаем леса»
«Наметившийся в III квартале тренд на восстановление спроса остановился после 24 сентября. Одни покинули страну, другие прекратили активный поиск объектов или смотрят в сторону зарубежных активов. Как новость о завершении мобилизации повлияла на спрос в дорогих проектах, мы сможем оценить по итогу ноября.
На спад покупательской активности девелоперы отвечают акциями. Помимо субсидий, мы запустили программу No Risk и готовы выкупить квартиру, если клиент не сможет платить за нее из-за потери дохода, банкротства или мобилизации. Повышение цен на фоне всеобщей неопределенности маловероятно.
Стоит обратить внимание на разницу между заявленной и итоговой ценой продажи. Девелоперы стремятся поддержать спрос, «зашивая» в стоимость жилья субсидированную ипотеку от застройщика, рассрочки, льготные программы. Эти факторы, увеличивают цену, зато предоставляют доступный ежемесячный платеж. Так, ипотека под 0,1% дает прибавку примерно в 20%.
Тренд на сокращение метражей сохраняется. Средняя площадь реализованных квартир в дорогих проектах в III квартале снизилась на треть по отношению к I кварталу 2022-го. Причины не только в уменьшении платежеспособного спроса, но и в новых проектах с большей долей компактных квартир.
Застройщики сформировали значительную часть земельного банка в последние два года, рекордным оказался 2021-й. Сейчас поиск пятен идет в фоновом режиме.
Цены на материалы выросли в среднем на 15%. Причины известны: нарушение цепочек поставок, частичная мобилизация, дефицит кадров, стагфляция при ухудшении качества и пр. Снижение курсов валют нивелировало удорожание логистики и сокращение выбора поставщиков. Если раньше мы рассматривали 40 мировых марок лифтов, сейчас доступно менее десяти. Однако по ряду позиций, например, в инженерии мы по-прежнему получаем комплектующие из Европы. Хотя логистика и сроки поставки значительно увеличивают издержки. А выбор нового поставщика всегда связан с дополнительными рисками и издержками эксплуатации»
«Продажи в сегменте идут. Безусловно, есть снижение темпов по сравнению с летом, но количество сделок в сентябре–октябре оказалось выше, чем в мае. Тогда уровень продаж упал на 50% от среднего уровня.
Максимальный уровень цен предложения сейчас – от 2 млн рублей за кв. м в одном из новых проектов. Стоимость отдельных лотов на рынке доходит до 250 млн рублей. Например, одна из последних квартир в нашем комплексе «Крестовский IV» с эксклюзивной башенкой продается за 231 млн (254 кв. м).
Проекты продолжают выходить на рынок. Совсем недавно стартовал новый на Крестовском острове. До конца года другие старты вероятны, хотя это будет зависеть от тактики девелоперов. Во всяком случае в сегментах бизнес-класса и элиты есть проекты, которые прошли Градкомиссию и ждут разрешения на строительство.
Доля ипотечных клиентов не изменилась по сравнению с 2021-м и составляет около 35%. А вот инвесторов стало меньше. Быстро заработать на растущем рынке, как в прошлые годы, уже не получится. Сегодня инвестируют только те, кто нацелен на долгосрочную перспективу и на сохранение денежных средств»
«Сегодня основной спрос (и предложение) сосредоточены в Петроградском районе, в частности, на Петровском острове. К примеру, ЖК «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон» на Петровском острове сдан, оставшиеся квартиры стоят от 20,1 млн рублей. Свободных участков под застройку практически не остается. Поэтому география премиального жилья постепенно расширяется. Сегодня такие проекты востребованы в Выборгском, Приморском и Московском районах города. В этом году мы вывели в продажу ЖК Domino Premium в Приморском районе, где цены стартуют от 17,4 млн рублей. Также спросом пользуется Васильевский остров, где растет и предложение.
В марте 2022 года в премиум-сегменте было заметно увеличение средней площади приобретаемого жилья. Вероятно, тот, кто ранее откладывал покупку дорогостоящей недвижимости, весной вложился в нее ради сохранения денег.
Требования покупателей к безопасности традиционно остаются очень высокими, это один из главных критериев при выборе премиальных объектов»