НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

31 января, 19:30

Елена Федорова: «В новых проектах некоторые застройщики пытаются экономить на всем»

29 ноября 2022 в 13:00

Застройщики стараются всячески сэкономить и оптимизируют новые жилые комплексы, при этом требуя от проектировщиков выполнять их работу все быстрее. Сократить сроки реализации проектов должна была и отмена множества обязательных нормативов; однако в итоге ничего полезного отрасли она не принесла. Подробности – в беседе с управляющим партнером ГК «Глобал ЭМ» Еленой Федоровой.

Федорова Елена
Федорова Елена Сергеевна
управляющий партнер
ГК «Глобал ЭМ»

 Какие проекты в портфеле вашей компании? 
– В основном это жилье и гостиницы. Хотя у нас уже есть реализованные проекты и в сфере промышленного строительства. Заниматься ими очень интересно. Ты понимаешь, что вносишь вклад в развитие промышленности страны. Если отбросить технологическую составляющую, такие проекты не сильно сложнее. А технолог, который объяснит, что нужно, есть на самом предприятии либо его можно привлечь со стороны. Так что если нас попросят сделать какой-то интересный промышленный объект, мы с радостью согласимся. 
 
– Как изменились запросы заказчиков и подходы к проектированию? 
– Массовых сложностей с заменой материалов и оборудования, которые выпускали производители, покинувшие наш рынок, мы не видим. Если товара больше нет на нашем рынке, девелоперы используют аналоги. Есть немало проворных поставщиков, которые быстро сориентировались и сами предлагают аналоги других производителей. 
Что же касается новых проектов, там, например, явная тенденция к минимизации площадей, которые и так-то были не особо большими. Застройщики, чтобы сохранить общий чек входа на рынок для покупателя, пытаются еще подрезать размеры квартир или апартаментов. Например, мы почти полностью переделали один проект бизнес-класса на Петроградке, увеличив число квартир в жилом доме вдвое. Их средняя площадь в результате сократилась почти пропорционально. Причем это бизнес-класс, где, на мой взгляд, в принципе не должно быть студий и «малогабариток». А здесь мы как раз получили крохотные однокомнатные по 30 кв. м.  
Некоторые застройщики пытаются экономить на всем, например, переходят на панельные дома и предлагают строить их чуть ли не из глины и соломы – домики Ниф-Нифа и Нуф-Нуфа.  
При этом фасады не «оптимизируют». Все рассчитывают, что стагнация будет не настолько глубокая; начатые стройки завершатся года через три-четыре, и выглядеть они должны прилично. Петербургский клиент избалован. Правда, речь в основном о топовых локациях: внешний вид проектов массовой застройки, к сожалению, не особо улучшается. 
Конкуренция также заставляет девелоперов развивать инфраструктуру и вкладываться в благоустройство. Например, принцип безбарьерной среды сегодня применяется во всех новых проектах даже в самом дешевом сегменте. Квартиры остались прежними или даже уменьшились, но местам общего пользования, благоустройству территории, инфраструктуре комплекса застройщики уделяют гораздо больше внимания. Хотя в Петербурге, опять же из-за экономии, общественные пространства и благоустройство скромнее, чем, например, в Екатеринбурге, Тюмени или Белоруссии. Вот там такие проекты реализуются с размахом. 
В проектируемых и строящихся торговых комплексах тоже есть тенденция к оптимизации технических решений, замене топового оборудования и технологий на более дешевые или доступные. Если раньше заказчики ориентировались, например, на немецкое оборудование, причем произведенное в Германии, то сейчас рассматривают и китайское. Хотя такое случалось и в пандемию, когда было невозможно в принципе привезти какое-то оборудование из-за закрытых границ. 
Впрочем, нельзя сказать, что проекты упрощаются глобально. Например, приточно-вытяжную вентиляцию на естественную никто не меняет. 
 
– Тяжело найти альтернативные материалы и оборудование? 
– Нет. Если объект уже строится, и поставщик не может предоставить заложенное в проекте решение, он сам предлагает альтернативу, а с проектировщиками просто согласовывает новое решение. 
У нас есть проект гостиницы на Московском проспекте. Там пришлось отказаться от части опций по навесным фасадным панелям. Зато другое интересное решение удалось сохранить. Речь о сантехкабинах, когда фактически на стройплощадку привозят полностью готовый санузел. 
Яркий пример – это, конечно, лифты. Крупные производители ушли, но застройщики находят замену. Скорее всего, это скажется на дальнейшей эксплуатации, однако в процессе строительства изменений немного: габариты и нагрузки те же самые. В условиях высокой конкуренции любой производитель лифтов может предложить что-то для конкретного проекта. Так что пешком ходить не будем. 
 
– Чиновники связывали большие надежды с изменениями в нормативной базе. Отменены тысячи обязательных нормативов… 
– По факту это все профанация. Если у тебя нет обязательных норм, ты пользуешься рекомендательными как обязательными. Нельзя спроектировать объект, не опираясь ни на один норматив. По существу все осталось, как и было. 
 
– Реформа должна была упростить использование новых материалов и оборудования. 
– Так и в старых нормах не было ничего такого, что ограничивало бы применение новинок. Это скорее вопрос не законодательного уровня, а продвижения себя и своего продукта.  
Чтобы вывести новый материал на рынок, нужно пройти долгий путь сертификации, испытаний, подтверждений, но такой механизм есть, и он работает. 
 
– Что нужно, чтобы в нормативной сфере произошли положительные изменения? 
– Не должно быть беззакония. Нормативы должны быть едиными для всех. Сейчас застройщики стали образованные и зачастую диктуют проектировщикам, как и что надо делать, поскольку на определенные решения завязана экономика проекта. Если отменить все нормативы, мы точно получим гетто, единственное назначение которых – соответствовать экономическим целям застройщика. Я за то, чтобы здравый смысл сохранился. Нет серьезных ограничений, не позволяющих исполнить какую-то техническую задумку – вопрос: нужно ли это? Да, квартиру площадью 6 кв. м построить нельзя, но это и к лучшему. 
Согласна с мнением, что если бы советские нормативы вовремя актуализировать, это была бы лучшая нормативная база в мире. Кстати, есть примеры, когда при переписывании нормативов допускаются ошибки и опечатки. Читаешь норму и понимаешь: абсурд. Смотришь предыдущую редакцию, а там все нормально. Но приходится ждать, пока ошибки устранят и выпустят документ заново. 
Текущая нормативная база вполне пригодна, нужна лишь ее актуализация для современных реалий. Отменить ее – значит ухудшить будущие проекты. 
 
– Некоторые застройщики уверены: для создания хорошего продукта надо привлекать иностранных проектировщиков. Отечественные неспособны творчески переосмыслить, например, планировочные решения. 
– В нашей команде много молодых ребят, они прогрессивные, не боятся сложных задач и тяжелых проектов, предлагают невероятные решения, и городское профессиональное сообщество признает, что это сработает. Только что мы обсуждали одну инновационную разработку, которую когда-то придумали на обычной планерке, пытаясь собрать инженерные сети в сложном проекте. Решение оказалось эффективным и применяется уже на третьем объекте.  
Если проектировщик востребован на рынке, как наша компания, это значит, что он может выполнять все требования заказчика. А у нас заказчики очень требовательны. 
 
– Как изменились отношения с заказчиками в последнее время? 
– Не могу сказать, что существенно. Но проверки однозначно стали жестче. Сделать не так, как договаривались, или смалодушничать и недоделать больше не получится. На самом деле, это хорошо.  
Изменились представления о сроках: на выполнение работы нам дают все меньше времени. За последние пять лет средние сроки проектирования сократились вдвое. Застройщики долго запрягают, а ехать хотят еще вчера. Это может быть чревато снижением качества и выгоранием человеческого ресурса. Но приходится справляться: конкуренция высокая, и если не возьмешься ты, работу сделают менее раскрученные конкуренты. 
 
– На BIM-технологии строители и проектировщики перешли довольно легко. А что можно сказать про заказчиков, особенно государственных? 
– Мы с госзаказом не работаем. Если анализировать наш опыт, 80% проектов заказчики просят сделать с использованием BIM-технологий. Причем не просто показать красивые картинки, а выполнить полноценные проекты и модели, которые затем применяются при строительстве. Почти все проектировщики перешли на BIM, и мы используем эти технологии независимо от требований заказчика. Такой инструмент, на самом деле, позволяет сделать более качественный продукт и для заказчика, и для проектировщика – с точки зрения последующего авторского надзора, внесения каких-то изменений и т. д. Технология будет только набирать обороты. 
С программным обеспечением и оборудованием мы пока проблем не ощутили. У компании есть и свой BIM-отдел, который пополняет наши библиотеки модулей и узлов, пишет скрипты, модифицирует подходы. Радует, что сейчас в вузах готовят таких специалистов. Недавно взяли двух студентов с четвертого курса архитектурного колледжа. И они уже знают программу Revit – полноценные спецы. В BIM-отделе тоже недавние выпускники, которые уже освоили азы программирования и которых не надо готовить с нуля.