«Рынок недвижимости жив!» – уверены чиновники, девелоперы и консультанты

XIII Ежегодную конференцию профессионалов рынка, организованную «Недвижкой», мы посвятили «пересборке» рыночных процессов, предложив участникам дискуссии проанализировать вызовы и возможности, возникшие в сфере строительства – в импортозамещении, логистике, кадровой сфере. Подумать, что делать с падающим спросом в условиях мобилизационной экономики. И дать рекомендации – без каких мер господдержки строителям не обойтись. 

Ключевые цифры 

 В Петербурге, по данным на ноябрь 2022 года, строится жилье общей площадью 9,22 млн кв. м – на 12% меньше, чем в 2021 году. Доля непроданных квартир составляет 43% (год назад – 36%). Банки предоставили девелоперам проектное финансирование на 923,6 млрд рублей. Граждане должны банкам по ипотечным кредитам 885,4 млрд рублей, в том числе 280,5 млрд – под залог ДДУ. 

В Ленобласти строится 4 млн кв. м жилья (плюс 14,5% за год). Доля непроданного жилья – 36% (год назад – 42%). Проектное финансирование: 239,8 млрд рублей; долги по ипотеке – 221,8 млрд рублей, в том числе 62 млрд – под залог ДДУ. Эти показатели подчеркивают важность строительства для экономики агломерации. И серьезность возникающих в отрасли проблем.

Если смотреть в целом, то показатели жилищного строительства в Петербурге плавно снижаются, в Ленобласти – понемногу растут. Правда, есть важное отличие: две трети областного ввода жилья – в частной застройке. 

Смольный излучает оптимизм 

 Одним из лейтмотивов конференции стал вопрос: продлят льготную ипотеку для новостроек под 7% в 2023 году или нет?  О важности программы говорила, например, Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: «Во всех регионах и городах драйвером продаж стала ипотека. В массовом сегменте доля ипотечных сделок достигла 80–90%». 

Вице-губернатор Петербурга по строительству Николай Линченко пояснил: по вопросу продления льгот в новостройках правительство РФ, скорее всего, сохранит интригу до последнего момента. Но строителей без внимания не оставят: «Минстрой заявил о продлении семейной ипотеки под 6% на ближайшие полгода. 

По поручению президента РФ продлены другие меры государственной поддержки. Это касается положений законодательства о госзаказе, поддержки подрядных организаций, поддержки девелоперов в части отмены ряда штрафных санкций. Эти меры пролонгируются до конца 2024 года». По словам Николая Линченко, в Петербурге получены разрешения на строительство 11 млн кв. м жилья, по 9 млн кв. м присланы уведомления о начале работ. 

Это достаточный задел на 3,5 года. Он также отметил, что выдача новых разрешений на строительство идет по прозрачным правилам и связана «с абсолютной и обязательной обеспеченностью всего возводимого жилья социальными объектами». 

Председатель петербургского комитета по строительству Игорь Креславский привел данные по строительству социальных объектов: «В этом году введем в общей сложности 51 социальный объект. На следующий год адресная инвестиционная программа увеличивается». Идет успешная работа с подрядчиками: «В 2020 году было 26 расторгнутых договоров, а в 2021 году – два. В 2022 году – ни одного». Справляться с госзаказом помогают новые правила, позволяющие корректировать стоимость госконтрактов.

«Действия властей и строительного сообщества позволили наладить законодательную и логистическую базу, которая помогает застройщикам увереннее себя чувствовать в текущих реалиях, – заявил Сергей Титаренко, вице-президент Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург. – Свои планы пока не меняем, дома строим по плану и выполняем обязательства перед дольщиками». 

Важный вопрос о возможном смещении рынка жилья от собственности к аренде затронула Мария Черная, генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург»: «Уже сегодня жилье для многих недоступно, и будет еще менее доступно. Но вопрос в том, а должно ли оно быть доступно каждому в плане приобретения его в собственность или возможны иные способы. В странах Северной Европы сейчас кризис в жилищном строительстве, падает количество продаж и новых проектов, и основные заказчики - государство и пенсионные фонды. Они строят дома и целые кварталы, чтобы сдавать жилье в долгосрочную аренду. Ошибочно каждого сделать собственником — это дорого. Дорого не только в момент приобретения, но и при содержании. Если в России государство выступит заказчиком таких проектов, это будет важный шаг».

Областной вектор 

 У зампреда правительства Ленобласти Евгения Барановского участники в первую очередь поинтересовались: ввод ИЖС в два раза превышает ввод многоквартирных домов – это преимущество или недостаток? «Это факт, с которым надо работать, – ответил Евгений Барановский. – Люди связывают жизнь в регионе с частным домовладением». 

Он также подчеркнул, что по объемам жилищного строительства на душу населения Ленобласть уверенно обходит Петербург, темпы строительства жилья увеличились с 2 млн кв. м в год до 3,4 млн кв. м, количество новых соцобъектов выросло с 20 до 30 в год. В 2022-м планируется ввод 29 социальных объектов за счет бюджета и 7 – за счет инвесторов. Решается тяжелая для региона проблема долгостроев: в 2022 году восстановлены права более 3,1 тыс. обманутых дольщиков, из единого реестра исключено 102 проблемных объекта, 15 домов ввели в эксплуатацию, по 39 выплатили компенсации. «До конца года ожидается ввод в эксплуатацию 18 проблемных объектов в высокой степени готовности, квартиры в которых купили более 3 тысяч граждан», – уточнил Евгений Барановский.  

Время – деньги 

 Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры», заметил, что график работы Градостроительной комиссии, которая собирается один раз в квартал, не вполне соответствует потребностям строителей. Николай Линченко возразил: «Градкомиссия уже согласовала строительство 5,3 млн кв. м жилья. 

У рабочей группы сейчас 80 пакетов документов, в том числе уже одобренные. И 28 будут в декабре докладываться губернатору». В кулуарах обсуждали нюансы: по данным СМИ, комиссия за раз рассматривает не более 25 проектов, так что 80 пакетов документов – это как раз объем работы на следующий год… 

В ходе дискуссий строители подтвердили: в Петербурге от покупки участка до выхода на площадку проходит полтора-два года, в регионах – от двух месяцев до полугода. 

На миллиардном проекте каждый месяц ожидания обходится девелоперу в 20–30 млн рублей. Вот и резерв для снижения себестоимости… 

К области возникли вопросы другого плана. Сейчас затраты девелопера на строительство «социалки» компенсируются из расчета 33 на 67% (бюджет возмещает треть). «Если в Петербурге рыночная стоимость квадратного метра позволяет брать на себя достаточно большие социальные обязательства, то в Ленобласти, при такой формуле выкупа, уже нет, – заявил Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест». – При этом 33% берется от нормативной цены, которая далека от реальной себестоимости. Фактически Ленобласть компенсирует застройщику 15–20% стоимости социального объекта. Рыночная стоимость во многих локациях и проектах не позволяет включить строительство социальных объектов». Евгений Барановский сообщил: проблема есть, в ближайшее время пропорции софинансирования социальных объектов будут корректироваться. 

В том числе – по итогам обсуждений с девелоперами. И пообещал в случае заключения договоров комплексного развития территорий (КРТ) "разрешить девелоперам увеличивать плотность застройки".  

Плотность не догма 

 В ряде выступлений участники рассуждали о том, что максимальная плотность – путь в тупик. Покупателю нужна комфортная среда – а ее можно создать лишь там, где есть место для бульваров, спортплощадок и прочих «зон притяжения». Такой подход был продекларирован, например, в презентации компании «А101», которая выходит на рынок региона. Правда, насыщенная инфраструктура опять-таки требует затрат, а возможности поднимать цены у застройщиков нет. И в ближайшие годы, похоже, не будет. 

Сокращение сроков согласования документации и пересмотр нормативов – возможные варианты для снижения затрат. Юрий Бородин, вице-президент Группы «Эталон» по региону Сибирь, в качестве примера привел «необходимость снижения норматива машино-мест при комплексном развитии территории». Кроме того, создание общественно-деловых зон и рабочих мест поможет сократить ежедневную миграцию к месту работы. «Сокращение затрат на невостребованные паркинги, создающие довольно весомые нагрузки для девелопера, позволят направить ресурсы на благоустройство территории или строительство необходимых социальных объектов», – заявил Юрий Бородин. Комплексные проекты с низкой плотностью застройки, где возможны плоскостные парковки, экономически оказываются более выгодными для девелоперов и более удобными для жителей.

Девелоперы называли разные варианты решений, которые позволят сохранить спрос и, возможно, даже снижать цены, чтобы сохранить покупателей. Но без господдержки все же обойтись не удастся. По оценкам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на новостройки осенью уже сократился на 40–50%. А с прекращением госпрограммы для новостроек в январе рынок просто встанет. 

Не жильем единым 

 Инвестиционная активность в сфере недвижимости тем не менее остается на приличном уровне. По прогнозам специалистов Российского аукционного дома, результаты 2022 года по продажам активов в недвижимости будут лучше, чем в 2020-м. Заметно растет спрос на земельные участки. 

В сегменте апартаментов все сложно: спрос упал в два раза. Все больше комплексов уходит в форматы гарантированной доходности. Упрощается оснащение номеров, рынок смещается в сторону «псевдожилья».

В офисной недвижимости итоги года будут неплохие, но перспективы туманны. Как заметил гендиректор компании Maris Борис Мошенский, «офисы всегда связаны с деловой активностью, а она угасает». 

По складам: в этом году введено рекордное количество площадей. Но отсутствие спроса и сделок в четвертом квартале настораживает девелоперов. 

В торговой недвижимости серьезные проблемы у крупных торговых центров. Раньше жители «спальников» выезжали в «Мегу», а теперь вроде бы и незачем. Растет трафик в микрорайонных торговых центрах. В целом ситуация, как и в других сегментах, характеризуется высоким уровнем неопределенности. «Появился психологический фактор, на который нам очень трудно повлиять, – готовность граждан к крупной покупке», – заявила Екатерина Немченко. «Никогда ранее психологическое состояние населения и предпринимателей не оказывало такое существенное влияние на ведение бизнеса», – подтверждает Дмитрий Некрестьянов.

Промежуточный итог дискуссии подвел генеральный директор ГК «БестЪ» Георгий Рыков. Он напомнил, что Группе «Эталон» исполнилось 35 лет, фирме «БестЪ» – 25. Изданию «Недвижимость и строительство Петербурга» – тоже под 30. 

«При этом в зале много знакомых лиц, – сказал Георгий Рыков. – Представители власти меняются, и это хорошо. Сменяемость власти при сохранении бизнеса – это и есть стабильность». Он напомнил о том, что рынок недвижимости обладает огромной инерцией, что в текущих условиях тоже немаловажно. 

Подробные материалы о дискуссиях, проходивших на ХIII Ежегодной конференции, будут в ближайшее время опубликованы на сайте NSP.ru