НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке часто применяется концепция максимальной камерности: все закрыто заборами, доступ только у жителей. Такой подход для многих проектов уже не совсем актуален. Сегодня важен баланс между приватной и общественной территорией...» Дарья Сизых

19 июня, 04:36

Капитально ремонтировать панельные «хрущевки» в Петербурге стали вдвое реже

23 марта 2023 в 07:18

Почему город решил демонтировать панельные дома массовых серий, а не ремонтировать их?

Панельная пятиэтажка в Автово. Фото: NSP.RU

В 2022 году работу в рамках капремонта многоквартирных жилых домов выполняли в 60 панельных «хрущевках», в 2021-м – в 115. Такие данные приводят СМИ со ссылкой на жилищный комитет.

Затраты граждан на капремонт каждый год растут, при этом денег все равно не хватает. В 2022 году бюджет программы капремонта жилых домов составил 18,4 млрд рублей, из них с населения собрали 17,4 млрд. Тариф (по квитанциям) – 11–13 рублей с «квадрата», чиновники говорят, что «экономически обоснованный» тариф – 36 рублей.

Губернатор Александр Беглов пообещал в 2023 году увеличить расходы на капитальный ремонт МКД до 25 млрд рублей.

В подходе городской (не только петербургской) администрации к проблеме капремонта изначально заложен перекос. Больше всего расходов требуют здания, которые находятся в самом печальном состоянии: больше износ – выше затраты. Проще говоря: собирают деньги со всех горожан, включая тех, кто живет в относительно новых и «свежих» домах, чтобы профинансировать приведение в пригодность зданий в историческом центре и кварталах массовой типовой застройки.

Если речь про исторические дома – спорить не о чем: по закону обязаны сохранить, значит, придется ремонтировать. Но как быть с рядовой застройкой?

И здесь тема капремонта смыкается с не менее важной программой реновации. Программа реновации (развития застроенных территорий – РЗТ) реализуется в Петербурге с 2010 года. Она предполагает обновление жилого фонда путем сноса старого типового жилья и строительства новых домов. Почему город решил демонтировать жилой фонд, а не проводить капитальный ремонт в кварталах массовой застройки?

Дома, включенные в программу реновации, в основном относятся к двум типам: панельные «хрущевки» и «сталинки» 30–50-х годов. Недостатки «хрущевок» известны: маленькие по комнаты (от 6 кв. м) и кухни (от 4 кв. м), низкая энергоэффективность. «Сталинки», особенно в двух-трехэтажных домах, построенных в 1930-е и сразу после войны, нередко возведены из некачественных материалов, в них деревянные перекрытия, нет ванных комнат. Часть домов, включенных в программу, – бывшие общежития с 10–20 комнатами в одной квартире.

Неустранимые дефекты «хрущевок» 

Дома «хрущевских» серий устарели не только физически, но и морально. Они возводились как временное жилье, на 20–25 лет. Конструктивно панельные «хрущевки» невозможно реконструировать и преобразовать в более комфортное жилье: они собраны из блоков, которые не предусматривают перепланировок. «Сталинки» 1930–1950-х годов (не все, но некоторые) могут быть еще хуже: деревянные перекрытия и отсутствие ванных комнат делает невозможным создание из старых квартир современного жилья.

 В некоторых сериях «хрущевок» инженерные коммуникации проходят внутри внешних панелей. В части домов невозможно добраться до труб без демонтажа фундамента. Безопасного способа капитального ремонта сетей – а это газ, электричество, вода, отопление – в таких случаях не существует.

Почти все дома, включенные в программу РЗТ, обладают общей особенностью: в них регулярно промерзают наружные стены. На это жалуются как жители домов 1930–1950-х годов, так и обитатели «хрущевок». Как рассказал собственник квартиры в квартале Нарвская застава, при ремонте он обнаружил, что стена буквально крошится в руках. Та же история – в Военно-морском городке (поселок Песочный): засыпные стены, отсутствие отопления и т. д. Здания здесь возводились из некачественных материалов, с использованием шлака, строительного мусора. Соответственно, такие стены плохо держат тепло, на них заводится плесень.

Рис. Сергея Кокарева

Немецкий подход к панельным домам 

Типовые «панельки» строили не только в СССР, но и, например, в Восточной Германии. Может быть, рачительные немцы смогли превратить эти дома в комфортное жилье? Нет, панельные дома постройки 1960-х годов немцы сносят. (Кирпичные – реконструируют.) Только с 2002-го по 2009-й по программе реновации в ФРГ снесли более 260 000 единиц жилья. И это с учетом более качественной эксплуатации зданий, более мягких климатических условий. Кстати, в Германии реновация происходила за счет бюджета федеральных земель.

Значительную часть домов периода массовой застройки в Германии сохраняют: выполняют облицовку фасадов, укрепляют перекрытия, надстраивают пару этажей. В отдельных случаях этот подход используется в Москве. Подчеркнем: такие дорогостоящие работы проводятся не за счет жильцов, а из средств бюджета.

Фактор эффективности при выборе жилья 

В жизни любого объекта недвижимости наступает момент, после которого затраты на капремонт будут с каждым годом расти, а эффективность (возвращение к комфортному состоянию, увеличение срока службы) – падать.

По мнению риелтора Максима Хансона (руководитель АН Insiders), при покупке жилья с существенной долей износа (квартиры в старых домах, в «хрущевках», загородные объекты, построенные несколько десятилетий назад) покупатели редко задумываются о затратах, связанных с ремонтом. А даже если задумываются, то предстоящие расходы достаточно сложно рассчитать. Тем более если часть расходов предполагается компенсировать из бюджета: в этом случае сроки и качество ремонта вообще уходят в «серую зону».

Но считать придется: стоимость ресурсов (тепло, вода, электричество) с каждым годом будет расти. И регулярные затраты на эксплуатацию в жилфонде низкого качества будут увеличиваться опережающими темпами. Или требовать все больше субсидий.

На данный момент в Петербурге начитывается 5515 «хрущевок", в том числе 2534 панельных и 2981 кирпичных.

Жизнь на эмоциях 

В стоимости квартиры (и в привязанности собственников к своему жилью) важную роль играют окружение и эмоциональный фактор. Неоспоримые плюсы хрущевской застройки: низкая плотность, обилие зелени, развитая "социалка" в приемлемой доступности. Правда, с парковками и проездами уже сложно: эти кварталы не были рассчитаны на поголовную автомобилизацию. Эмоции: человек здесь вырос, через этот двор ходил в школу, за теми гаражами впервые поцеловался и т. д. (У покупателя этих эмоций нет, и он не понимает, за что он должен переплачивать.) Протест против (предполагаемого) сноса, как правило, опирается на эмоции. И на подспудное, редко проговариваемое вслух убеждение: государство или муниципалитет должны вмешаться. Починить, отремонтировать, не допустить аварийности. Причем по закону – да, действительно должны. (В ходе приватизации жилья полагалось передавать отремонтированную квартиру – обязательства остались.) Но по факту у NSP есть сомнения в том, что бюджетное финансирование этого направления будет увеличиваться.

Конечно, необходим мониторинг, нужна инвентаризация: какие дома в каком состоянии находятся. По каким адресам капремонт необходим срочно.

Пока, по совокупности факторов, получается, что капремонт ветхих домов, включенных в программу РЗТ, в большинстве случаев будет экономически неэффективным и позволит исправить лишь внешний облик. Это как покрасить ветхий сарай свежей краской.

Мнение эксперта 

 Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

– Каждое устройство имеет определенный срок службы. Дом – не исключение. Средний срок эксплуатации для современных построек – около 50 лет. В КНР, например, и вовсе не оформляют землю в собственность: 50 лет прошло – пора сносить квартал. Потому что накапливается износ, и вложения в капитальный ремонт теряют экономический смысл. Это хорошо знают владельцы автомобилей: после 3 лет эксплуатации стоимость ремонта растет на 10–15% в год. Кроме того, страховка дорожает. Износ выше с каждым годом – и стоимость устранения последствий тоже растет. Поэтому люди должны быть готовы переезжать из старых, обветшавших районов – либо за счет государства, либо за счет инвестора. 

Еще один вариант – платить полную стоимость за эксплуатацию и ремонт старого дома самостоятельно, чтобы поддерживать дом в порядке. Мне понятно, что в старых хрущевских кварталах есть реальные преимущества. Кроме того, для многих собственная квартира – это единственная покупка в жизни. (В отличие, например, от США.) Протест против реновации не то чтобы иррационален, он скорее эмоционален и экономически не обоснован. Граждане почему-то считают, что ремонтировать дома должно государство, и с каждым годом вкладывать все больше. Жизнь в «хрущевках», с учетом затрат на ремонт и ресурсы, с каждым годом будет стоить все дороже. Именно поэтому идея реновации, на мой взгляд, вполне разумна и обоснованна.