НАШ ЦИТАТНИК: «Отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов с гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут позволить девелоперу возводить школы и детсады одновременно с первыми домами жилого комплекса...» Анатолий Клинков

14 апреля, 18:29

Елизавета Конвей: «Девелопмент в Петербурге развивается по законам естественного отбора»

25 мая 2023 в 11:34

Последние несколько лет вектор развития Петербурга планомерно смещается на юг. О формировании новых зон и центров притяжения рассуждает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Елизавета Конвей.

Елизавета Конвей - Nikoliers
Конвей Елизавета
директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли
Nikoliers

По итогам 2022 года Пушкинский район стал лидером по объему нового предложения жилья: за год показатель вырос более чем вдвое.

Усиление конкуренции вернет рынок к естественному состоянию, а значит, повысит качество жизни людей в этой локации вопреки транспортным проблемам.

В прошлом году Пушкинский район стал абсолютным лидером и по объему нового предложения, и по количеству новых проектов на рынке. Всего, по данным Nikoliers, девелоперы вывели в продажу в этой локации 9,4 тыс. квартир. Объем нового предложения за год в районе вырос в 2,3 раза, и рынок увидел сразу девять премьер. Несмотря на снижение потребительского спроса, старт продаж множества жилых комплексов не приведет к затовариванию рынка. Весь объем квартир рано или поздно будет поглощен, массовый сегмент – самый стабильный и управляемый.

Главный мотив покупки в массовом сегменте – улучшение качества жизни, решение квартирного вопроса. В этом смысле у Пушкинского района есть ряд важных преимуществ. Прежде всего, это низкая этажность. Высотные ограничения вынуждают девелоперов создавать малоэтажные проекты, где плотность застройки значительно ниже. Жить здесь будет гораздо комфортнее, чем в любом проекте комплексного освоения территории в северных локациях, даже в черте города.

Пушкинский район осваивается преимущественно федеральными девелоперами, у которых, за счет большого объема строительства, ставка проектного финансирования может быть существенно ниже. Значит, они предлагают рынку квартиры по более демократичным ценам, регулируя спрос финансовыми инструментами.

При этом комфорт-класс эволюционирует. Качественное благоустройство, закрытая территория – очевидные вещи даже для массового сегмента. Однако у проектов комфорт-класса по-прежнему есть потенциал для собственных концептуальных решений: детские площадки, качественные школы и детские сады, медицинские центры.

К тому же освоение новых земельных массивов – это возможность создать полностью автономные жилые комплексы, где будет все. Развитие периферийных районов, тренд на загородное проживание, возможность удаленной работы – все эти факторы постепенно снижают потребность в ежедневной миграции «окраина – центр». И Петербург постепенно будет становиться полицентричным.

Главной проблемой Пушкинского района остается транспортная доступность при постоянно растущей численности населения локации. Девелоперы продолжают пополнять земельные банки: в прошлом году здесь было приобретено более 100 га земли, на которых может быть построено около 588 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Среди покупателей участков – КВС, ФСК, Аквилон, «Группа ЛСР», «Эталон». А застройщик ГК «А101» вместе с группой "Самолет" осваивает участок площадью 124 га в южной части петербургской агломерации (Лаголовское сельское поселение), где предусмотрены МКД и коммерческие объекты. Хотя формально этот участок находится в Ленобласти, будущий проект может в том числе увеличить нагрузку на транспортную сеть Пушкинского района. Город анонсировал строительство линии скоростного трамвая, ремонт и строительство нескольких транспортных магистралей, однако очевидно, что в будущем району потребуются более кардинальные решения.

Застройщики Пушкинского района, по сути, находятся в одной лодке – они все заинтересованы в развитии локации и должны развивать территорию сообща. Так создается идеальная среда для здоровой конкуренции. Если раньше продажи в основном управлялись финансовыми инструментами – у кого ниже ставка по ипотеке, тот и продает, – то сейчас, после отмены «нулевых» ставок, рынок становится более конкурентным. Главную роль играют концептуальные характеристики – планировки, вид, внутренняя инфраструктура. Выход новых федеральных игроков подстегнет здоровое соперничество. Когда на рынке появляются сразу три девелопера с большими «фан-зонами» – «ПИК», «Самолет», «А101» – интересно наблюдать, как они будут конкурировать между собой и предлагать рынку все более качественный продукт.