Юридические ребусы стройотрасли: законопроекты о саморегулировании, градостроительстве, земельных отношениях и финансировании стройки

Заседание состоялось в кон­ференц-зале Ассоциации «Объединение строителей СПб». В нем участвовали 25 из 33 членов Экспертного совета, а также вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий и генеральный директор Ассоциации «Сахалинстрой» Валерий Мозолевский, который представил законопроект, разрешающий перечислять средства из компенсационных фондов обеспечения договорных обязательств на депозит суда для проведения судебных строительных экспертиз. Речь идет о рассмотрении исков заказчиков по государственным и муниципальным контрактам к подрядчикам – членам СРО. Это особенно актуально, если подрядчик уже обанкротился, исключен из СРО или даже из ЕГРЮЛ. 

Сейчас саморегулируемые организации для оплаты экспертиз вынуждены тратить средства, выделенные на текущую деятельность. «Мы должны участвовать в судебных процессах, и все издержки по оплате экспертизы должны покрываться из компенсационного фонда – иначе зачем еще он нужен. С одной стороны, это помощь СРО, с другой – сигнал для них, что надо участвовать в таких процессах. А пока получается, что мы можем оплачивать миллионы из компенсационного фонда за нарушения, допущенные подрядчиком, но не можем оплатить экспертизу, чтобы доказать их наличие или отсутствие», – говорит Валерий Мозолевский.

В процессе обсуждения у членов Совета возник ряд вопросов. Так, практика показывает, что экспертизу суды назначают крайне неохотно. Процессуальный кодекс позволяет выступить с таким ходатайством третьему лицу, которым и выступает в подобных процессах СРО, но на практике таких решений никто не припомнил. Однако есть примеры, когда суд вообще отказывал СРО в привлечении в качестве третьего лица по делам между заказчиком и подрядчиком.

Поэтому решено изучить соответствующую судебную практику, для чего привлечь Научно-консультативную комиссию НОСТРОЙ, а также создать рабочую группу для детального рассмотрения предложения Ассоциации «Сахалинстрой». 

Ответственный за отходы 

Исполнительный директор СРО «Орловское региональное объединение строителей» Валерий Шевляков рассказал о проекте постановления правительства РФ, которое должно усилить контроль за строительными отходами, образовавшимися в процессе сноса построек. Документ обязывает на этапе подготовки проекта организации работ по сносу указывать ответственных за утилизацию отходов лиц, планируемые виды и количество вторсырья, которое задействуют при рекультивации и благоустройстве участка. 

«Сейчас просто нет утвержденного механизма и методики, чтобы рассчитать виды и количество используемого вторичного сырья. То есть новые требования просто не будут исполняться. Кроме того, сейчас проходит оценку регулирующего воздействия проект постановления правительства РФ об обращении с отходами строительства и сноса, то есть исходная нормативно-правовая база еще не сформирована. Чтобы не допустить коллизий и противоречий, рассматриваемый нами документ надо принимать позже», – руссуждает Валерий Шевляков.

Кроме того, в проекте документа не установлены права и обязанности ответственных лиц, нет механизма установления ответственных и много других неточностей. Поэтому Экспертный совет единогласно решил не поддерживать предлагаемые изменения. Единственное одобренное нововведение – расширение графической части проекта по сносу, в части указания площадки накопления вторичных ресурсов. 

Закупки всего и вся 

 Павел Малахов, представляющий СРО Союз «МООСС», рассказал о поправках в Жилищный кодекс, которые позволяют региональным операторам капремонта самостоятельно закупать все необходимые для проведения работ материалы и оборудование. Это должно удешевить ремонт, а также улучшить его качество, но не увеличит взносы на капремонт. Рабочая группа Экспертного совета решила, что это необоснованные и некомпетентные доводы. 

«В законодательстве указаны функции оператора: организация торгов и управление ремонтом. Но никак не закупочная компания. На практике в штате региональных операторов 20–30 человек, и, как правило, это финансисты. У них нет специалистов, чтобы отобрать материалы по техническим характеристикам, создать графики работ и поставок, обеспечить логистику и т. д. Придется создавать новый функционал, создавать новый отдел, нанимать специалистов. Это не может не сказаться на стоимости, а главное – на сроках», – считает Павел Малахов.

Не учитывается и специфика капитального ремонта. Например, невозможно складировать материалы на стройплощадке, поскольку речь чаще всего идет о ремонте домов, в которых живут люди. Кроме того, зачастую на объекте одновременно работают разные подрядчики: кто-то крышу ремонтирует, кто-то меняет лифты. Экспертный совет утвердил отрицательное заключение по этому законопроекту, который, кстати, застрял на этапе первого чтения в Госдуме. 

Синхронная «социалка»  

 Еще один законопроект касался условий договоров о комплексном развитии территорий. Авторы предлагают обязать застройщиков строить объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и пр. не позднее сроков ввода жилья. 

«Проблема с отставанием «социалки» есть, но и к предлагаемым способам ее решения есть вопросы. А что делать, если для создания инфраструктуры требуется больше времени, чем на строительство жилья? Например, малоэтажные дома возводятся гораздо быстрее, чем школа. Застройщикам придется затягивать ввод в эксплуатацию жилья, неся расходы по кредитам и т. д.? Кроме того, договоры о комплексном развитии территории возлагают обязанность строить такие объекты на органы исполнительной власти. Как эти нормы будут коррелировать?» – недоумевает Максим Москвитин, представляющий СРО Ассоциация строителей «Альянс строителей профессионалов».

Члены Совета отметили, что такие откровенно авантюрные законопроекты встречаются нечасто. Социальные объекты иногда вводятся позже жилья по объективным причинам. Повлиять на них директивно невозможно. Кроме того, в крупных жилищных проектах, как правило, несколько очередей. И что в таком случае считать «сдачей жилья» – ввод первого дома или последнего? 

Пограничные споры 

 Леонид Бандорин (СРО Союз «Строители Республики Дагестан») представил заключение правовой экспертизы на поправки в Градостроительный кодекс и иные законы, которые должны решить проблему пересечения границ населенных пунктов и территориальных зон с границами земельных участков. Речь про наделы, которые попадают в разные зоны, причем не только территориальные, установленные Правилами землепользования и застройки, но и в зоны разных категорий земель. Например, часть большого фермерского участка относится к землям сельскохозяйственного назначения, а другая оказалась на землях лесного фонда. 

«Конечно, такой ситуации быть не должно. Это большая проблема. Четыре года назад ее, казалось бы, законодательно урегулировали. В закон внесли изменения, позволяющие автоматически относить участок к категории, в которую попадает 75% и более его площади. Росреестр рапортовал, что такие участки закончились. Но по-прежнему непонятен статус наделов, где разные зоны занимают менее трех четвертей. Законопроект предлагает относить участки к той категории, которая просто преобладает по площади», – говорит Леонид Бандорин. 

Однако он сомневается, что проблему можно решить таким способом. Важно разделять понятия категории земель и территориальных зон. «Территориальная зона определяет вид разрешенного использования, и здесь надо учитывать мнение правообладателя. Иначе есть риски для проектов жилищного строительства и других видов хозяйственной деятельности, если однажды зона изменится», – поясняет Леонид Бандорин. В итоге законопроект поддержали с учетом замечаний экспертного заключения. 

Малоэтажные счета 

 Председатель Экспертного совета, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов представил разработанный Минстроем законопроект, предлагающий распространить схему расчетов с использованием эскроу-счетов на объекты ИЖС: «Это некая реплика 214-ФЗ, по которому застройщики многоквартирных домов работают уже несколько лет. Документ во многом повторяет действующий закон, но есть нюансы», – рассказывает Алексей Белоусов. 

Например, с помощью эскроу подрядчик может привлекать средства граждан только для строительства домов на участках, принадлежащих заказчику на праве собственности или аренды. То есть по этой схеме нельзя построить дом на земле подрядчика. 

Много нюансов с размещением средств на эскроу-счетах. Так, если заказчик получает кредит в одном банке, то в том же банке должен открыть и счет эскроу. Банк может отказаться от ведения эскроу, если на него за три месяца не поступили деньги. «Проценты на средства на эскроу не начисляются. Но если мы хотим, чтобы механизм заработал, эти деньги должны приносить какой-то доход. Иначе мы никак не мотивируем граждан использовать более сложный механизм с открытием эскроу, выполнением требований банков и т. д. Важное условие – дом можно построить только на основании типовой документации или из готовых домокомплектов. Это правильно – можно заранее просчитать, каким будет результат. Например, исключается риск, что на выходе получится какой-нибудь дворец, который банку сложно оценить», – уверен Алексей Белоусов. 

В документе масса нюансов, связанных с работой подрядчиков. Например, им, как и в случае с многоквартирными зданиями, придется получать заключение о соответствии построенного коттеджа проекту, что усложнит и затормозит процесс. Для анализа этого законопроекта решено создать рабочую группу.