Анна Лапченко: «Общепит заполонил Невский проспект»
Каковы последствия исхода люксовых брендов с главных торговых улиц Петербурга? И все ли дорогие магазины покинули Невский проспект? Кто занимает место ушедших, как меняются структура арендаторов стрит-ритейла и ставки аренды на фоне ослабления рубля? Об этом рассказывает руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анна Лапченко.
В этом году Большой проспект П.С. вышел в лидеры по доле магазинов одежды, обуви и аксессуаров, арендовавших здесь помещения (36% в общем объеме), и обогнал Старо-Невский проспект (35%), который до 2022-го считался главной фешн-локацией Петербурга. На Большом проспекте Петроградки вакансия неуклонно сокращается, в перспективе можно ожидать перераспределения спроса на прилегающие улицы, поскольку спрос существенно превышает предложение. При этом Старо-Невский больше года назад «замер в ожидании». Несколько премиальных магазинов остаются временно закрытыми: Brunello Cucinelli, BVLGARI, DIOR, Louis Vuitton, Comme des Garcons, Chanel, Fendi, BREITLING.
В целом мы видим, что уход западных ретейлеров подстегнул российские компании занимать лучшие площадки, в связи с чем они занялись активным развитием стрит-ретейла.
В структуре арендаторов Невского проспекта и Б. Конюшенной улицы лидирует общепит – 34% и 43% соответственно. Остальной ретейл Б. Конюшенной улицы преимущественно сформирован одеждой (22%) и товарами для дома (10%), а на Невском – одеждой (18%) и продуктовыми магазинами (6%). Отмечаем, что Невский проспект вновь в лидерах как самая востребованная улица у арендаторов. К концу сентября 2023-го доля свободного предложения здесь сократилась до 6,2%. Аналогичный показатель был в допандемийном 2019-м; это минимальное значение за последние семь лет наблюдений и вдвое меньше пиковых цифр 2021 года. Полагаем, что к концу 2023-го вакантность сохранится на уровне 5–7%, учитывая высокий спрос со стороны арендаторов.
Отметим, что именно на основной части Невского (от Адмиралтейства до площади Восстания) во второй половине лета отмечалось рекордное число открытий заведений общепита. Только за третий квартал здесь появилось 10 кафе и ресторанов, что в пять раз (!) больше, чем годом ранее.
Гастрономия и креатив
На ключевых торговых улицах Петербурга мы наблюдаем динамичное уменьшение вакансии. Наибольший интерес к площадкам по-прежнему проявляют заведения общественного питания и российские фешн-ретейлеры. Они выбирают локации для более персонализированного представления и общения с клиентами, а также хотят занять нишу, освободившуюся из-за ухода западных брендов. Так, в I полугодии2023-го на ключевых торговых улицах число открытий в фешн-сегменте превысило число закрытий на 68%. Появились 64 магазина одежды, обуви и аксессуаров, а закрылись 38. Это рекордное соотношение за последние четыре года.
Еще одно ключевое изменение – становление улицы Некрасова как основной барной локации в городе. Она более протяженная, чем улица Рубинштейна, и здесь больше помещений. Доля встроек, занятых общепитом на Рубинштейна, почли достигла предела, в то время как на улице Некрасова еще есть куда расширяться. Начиная с 2021 года здесь фиксируется постоянный прирост предприятий общепита, и по итогам первого полугодия 2023-го показатель впервые превысил 50%.
Улица Рубинштейна между тем поменяла статус главной барной на главную гастрономическую. Доля кафе и ресторанов достигла 57%, баров и пабов с начала года немного убавилось (их менее 41%). Напротив, на улице Некрасова уменьшилось на 7% число кафе и ресторанов, а доля баров и пабов выросла до 58%.
Также в Петербурге наблюдается активное развитие стрит-ретейла в общественных пространствах. На территории таких проектов, как «Севкабель Порт», «Брусницын», SENO и других, в структуре общепита до 55% площадей приходится на кафе и рестораны, бары и пабы занимают 25%. Ретейл представлен магазинами одежды и обуви (42%), а также товарами для дома (27%). В таких форматах наблюдается повышенный интерес к уникальным концепциям: например, в «Севкабель Порт» открылся магазин Eburet с мебелью и декором из переработанного пластика, а в Woodstonebali в «Брусницыне» продаются элементы интерьера из натуральных природных материалов, произведенные балийскими мастерами.
Дополнение к элитному жилью
Доля коммерческих площадей в элитных ЖК Петербурга составляет в среднем 10–12% от общей площади квартир (для сравнения: в сегменте типового жилья – около 5%). Инфраструктурный ретейл представлен в основном салонами красоты и здоровья (21%), общепитом (14%) и образовательными услугами (12%).
В качестве примера удачно организованного стрит-ретейла в элитных проектах можно отметить ЖК «Верона» на Крестовском острове. Здесь на первом этаже работают премиальные арендаторы: ресторан Faces, детский бутик Jacadi, ювелирный магазин Feliksov Diamonds. Но удачный микс из люксовых операторов встречается в элитных ЖК нечасто.
В 2023 году запрашиваемые арендные ставки показывали разнонаправленную динамику. Большинство торговых коридоров увеличило стоимость аренды «квадрата» на 5–7% с начала года.
Закрытие метро и перераспределение пешеходных потоков привели к снижению предлагаемых ставок на Кирочной улице и к их росту – на улице Восстания. На фоне активизации спроса и снижения вакантности выросли ставки на основной части Невского проспекта, до 6 тыс. – 10,75 тыс. рублей за кв. м в месяц (включая НДС) против 5,7 тыс. – 10 тыс. годом ранее. Увеличилась также верхняя планка запрашиваемых ставок на Большом проспекте П.С.