Спрос на дорогие загородные дома растет; удовлетворить его становится все сложнее
Новых проектов элитного уровня в петербургских пригородах мало. Девелоперы не хотят рисковать, а покупатели становятся требовательнее.
На платформах-агрегаторах объем дорогого предложения в петербургском регионе колеблется в широком диапазоне: около 700 домовладений (стоимостью от 50 млн рублей) было представлено в начале года, 250 вариантов – в июне, более 800 – в начале октября. В экспертных оценках разнобой: одни участники рынка уверены, что спрос растет, другие – что падает.
В организованной застройке в конце 2022 года было представлено 15 элитных поселков (около 300 лотов) и столько же проектов бизнес-класса (430 домовладений). Сколько сейчас – подсчитать непросто. Некоторые проекты приостановлены.
Старт и финиш
Успешно стартовал КП «Оберег» в Ленинском: продажи идут с марта, зарегистрировано 12 сделок с бюджетом от 40 млн до 120 млн рублей, еще по нескольким лотам идут переговоры. Почти одновременно группа инвесторов вывела на рынок КП «Никольская усадьба», также в Ленинском. В отличие от «Оберега», здесь предлагали не только контракты на строительство, но и просто участки под застройку, хотя и дорогие. Сейчас сайт проекта не работает, участники рынка говорят, что продажи приостановлены. Проект бизнес-класса «Негород Токсово» группы «ФАКТ» приостановлен и будет перезапускаться: девелопер планирует корректировать ценовую политику, привлекает новых партнеров. «Нет такого спроса, на который мы ориентировались изначально», – говорят представители компании.
Компания «Росса Ракенне СПб» в третьем квартале реализовала два домовладения в элитном поселке HonkaNova в Солнечном (этот проект завершается) и провела семь сделок в КП «Медное озеро – 2» в Юкках.
Проект бизнес-класса «Арт’д ЭКО Club» на Суходольском озере вышел в продажу в конце 2022 года; сейчас на сайте поселка 34 лота (из 100) отмечены как «проданные».
В поселке «Ламбери» (Мистолово) с начала года прошли две сделки; девелопер проекта делал ставку на квартал компактных домов «Йорк», но этот формат пока «не взлетел»: забронировано более десяти лотов, продан один. Возможно, поселок будет дополнен несколькими таунхаусами со стоимостью секции до 20 млн рублей, но решение пока не принято.
В проекте Corner Kaltino (девелопер – татарстанская компания «Унистрой») строительство и продажи начались в ноябре 2022-го; сейчас на сайте застройщика два домовладения помечены как «проданные». И три забронированы. Из 57.
А, например, по сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на дорогие участки в коттеджных поселках (от 500 тысяч рублей за сотку и выше) в третьем квартале вырос на 47%. При этом 25 сделок заключены по цене 1 млн за сотку и более. Но средний чек в сегменте дорогих участков снизился до 11 млн – потому что прошло много сделок с небольшими наделами вблизи города.
По оценке экспертов компании Puzzle Realty, спрос в дорогом сегменте (от 30 млн рублей и выше) в третьем квартале по отношению к аналогичному периоду прошлого года вырос на 22%.
«На рынке загородного жилья Петербурга сохраняется высокий спрос, – отмечает Петр Моринов, директор по продажам «Росса Ракенне СПб». – Растет конверсия входящих звонков в реальные сделки».
«За год активность покупателей увеличилась на 20%, – комментирует Максим Хансон, руководитель АН Insiders. – Клиенты не то чтобы привыкли, но приучились жить с высоким уровнем неопределенности. Прогнозы по состоянию экономики и финансовой сферы туманны, но это не повод отказываться от планов обустройства загородной жизни».
Не только жилье
На вторичном рынке тоже время от времени проходят интересные сделки.
В сентябре на торгах по банкротству ярославская компания «Фест» за 77 млн рублей приобрела элитное домовладение в Курортном районе. О сделке сообщил «Деловой Петербург». Дом из клееного бруса площадью около 350 кв. м на участке в 24 сотки в поселке «Репино Бриз» принадлежал владельцам торговой сети «Градусы». Стартовая стоимость лота составляла 180 млн рублей, торги шли по голландской схеме, на понижение. КП «Репино Бриз» насчитывает всего 13 домовладений, сдан в 2015 году.
В июле была закрыта крупная сделка по продаже исторического особняка в Сестрорецке. Объект называется «Дача Гербиха», имеет статус регионального памятника как образец модерна. Общая площадь дома – 681 кв. м, участка – 22,5 сотки. Дом был построен в 1910 году, после революции использовался как жилой, в 2012-м – сильно пострадал при пожаре. В 2013-м объект был продан физлицу, вместе с охранными обязательствами. Реконструкцией занималась компания «Восстановление», работы велись под контролем КГИОП. При разборке удалось сохранить 80% деревянной отделки фасадов и 100% гранитных блоков фундамента. Стены были воссозданы из газобетонных блоков. Работы завершились в 2018 году. Около двух лет назад особняк был выставлен на продажу. Сделку сопровождали специалисты АН Insiders. Сумма сделки не разглашается, в рекламе была указана цена – 55 млн рублей. По данным участников рынка, в доме будет размещаться частное учебное заведение.
По словам Максима Хансона, случаи, когда дорогие частные особняки используются под коммерческие цели, не то чтобы преобладают, но постепенно становятся трендом. Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин подтверждает: дома в ближнем пригороде все чаще приобретают или арендуют под платную медицину, реабилитационные центры, частные школы и др.
Компания Puzzle Realty готовит реконцепцию двух поселков, в Курортном и Приозерском районах. Изначально здесь продавались участки, возможно, более уместным вариантом использования станет создание в этих локациях баз отдыха, со всей необходимой инфраструктурой.
Из леса – в продажу
Предложение в дорогом сегменте в ближайшие месяцы активно пополняться не будет. В числе ожидаемых событий – возвращение на рынок проекта Forest Village. Девелопер – «Олимп Групп». Поселок планировался к продаже еще в 2021 году; территория застройки – 52 га, в первой очереди – 115 домовладений. Территориально КП Forest Village находится в Первомайском СП, в зоне Репино-Ленинское, недалеко от трассы «Скандинавия». Перед открытием продаж возникли сложности: понадобилось время, чтобы утрясти отношения с Рослесхозом и вывести участки из «двойного учета». С 2005 года спорные наделы имеют статус сельхозземель под дачное строительство, что и зафиксировано в ЕГРН и кадастре. Но одновременно они же оставались на планшетах лесников. (Ситуация достаточно типичная.) Летом арбитражный суд принял решение по нескольким десяткам участков и распорядился исключить их из состава лесного фонда. По сведениям «НП», организаторы проекта ждут решения кассационной инстанции.
По словам Константина Поликарпова, президента группы компаний «Олимп», продажи, вероятно, начнутся до конца года. В поселке будут продаваться готовые дома, участки с подрядом и участки под строительство по согласованному проекту, в рамках регламента. «Фишка» проекта – наличие поблизости приличного водоема. К нему из поселка будет проложен судоходный канал.
Определенные планы на будущее есть у «Росса Ракенне СПб», у компании «Фридом» (КП «Оберег»), но конкретика появится не ранее 2024 года. Дело не в том, что не хватает приличных участков в хороших локациях: невозможно даже приблизительно просчитать будущий спрос.
Мнения экспертов
«На загородный рынок, и особенно – на дорогой сегмент, мало влияют колебания валютного курса, приключения ключевой ставки и прочие макроэкономические потрясения. Наши покупатели – как правило, предприниматели. Они уже учли и взвесили риски, согласились с тем, что горизонт планирования резко приблизился; накопления держат, как правило, в валюте. Ипотечных сделок у нас практически нет, мы предоставляем рассрочку на время строительства, и наших клиентов это устраивает. Инфляционные риски мы, в свою очередь, тоже постарались учесть: мы с апреля повысили цены в нашем поселке на 50%. На спрос, на интерес к проекту это не повлияло.
Сейчас успех или неуспех загородного проекта в основном зависит от того, насколько он просчитан и сбалансирован. От качества строительства и от доверия к застройщику, которое опирается на опыт реализации предыдущих проектов»
«Новое предложение дорогих проектов за III кв. 2023 года было весьма скудным: в продажу вышла всего одна новая очередь участков без обязательного подряда в поселке «Репинское».
В перспективе есть новые проекты от «Руси» («Тихая гавань»).
Низкая активность девелоперов в элитном загородном домостроении сохраняется. Рынок трансформировался в сегмент built-to-suit, все фиксируют ограниченность предложения, но строить на открытый рынок никто не готов, поэтому основа продаж на сегодняшний день – это участки с подрядом или без. В структуре спроса наметились весомые изменения, а именно – увеличение числа сделок с ипотекой и рассрочкой, что было редкостью еще 3–5 лет назад для элитного рынка. Кроме того, заметен стал спрос со стороны наших соотечественников, уехавших еще до всех событий и желающих вернуться в Россию»
«Третий квартал по спросу заметно лучше, чем второй. Отчасти это объясняется тем, что на рынок приходят новые деньги: многие люди, купившие доллары по 60 рублей, сочли, что сейчас подходящий момент их продать. Кроме того, на цены перестал давить фактор «срочных продаж», когда продавцы шли на уступки, чтобы выручить хоть что-нибудь. Еще: начинает сказываться дефицит. Не вообще дефицит проектов и поселков, их как раз достаточно. А тех, что соответствуют новому уровню требований. Я плохо представляю, как сейчас продавать поселок пусть и с неплохими домами, но без достаточной собственной инфраструктуры. Люди за пандемию составили себе вполне внятное представление, как должно выглядеть место, в котором они проводят значительную часть времени. И какие услуги должны предоставляться непосредственно в поселке, а какие – по соседству. И тех, кто по ряду причин оставил свою недвижимость в Европе, далеко не всегда устраивает то, что им предлагают в Ленобласти. Основная масса предложения в дорогом сегменте отстает от уровня требований на годы. А должна опережать»
«Клиенты дорогого загородного сегмента нечасто рассматривают ипотеку. Хотя в нашей практике встречались случаи использования кредитов на дорогие дома: в этом году максимальная сумма кредита составила 70 млн, а стоимость сделки около 110 млн рублей. Но такие покупатели стараются погасить ипотеку досрочно, в своем режиме, лет за пять. Воспринимают ее скорее как рассрочку. Поэтому повышение ставок не будет критичным.
Кроме того, почти у всех клиентов из этого круга накопления держатся в валюте. В прошлом году, в период «крепкого рубля», многие отправились инвестировать в недвижимость на Кипре, в Эмиратах и т. д. Сейчас они возвращаются.
И в покупках «для себя» часто присутствуют инвестиционные мотивы, желание не только сберечь средства от инфляции, но, возможно, и заработать. Также надо отметить, что в целом по рынку в дорогом сегменте несколько снизился средний чек: чаще покупают участки, чем дома. И, конечно, тревожит наметившийся провал по новым проектам»
